Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/04027

Du 13 février 2024 5AA SCI/SMH PPP Contentieux général N° RG 23/04027 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRXP S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION C/ [Z] [X] - Expéditions délivrées à Mr [Z] [X] - FE délivrée à Me Jérémie GHEZ Le 13/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER2024 JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN DEMANDERESSE : S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, RCS de PARIS n°404 362 576 [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Jérémie GHEZ (Avocat au barreau de MARSEILLE) substitué par Me Amandine ALVES (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [Z] [X] né le 06 Février 1997 à [Localité 5] (TCHAD) [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Non comparant DÉBATS : Audience publique en date du 02 janvier 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Réputé contradictoire, premier ressort 1 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 08 novembre 2016 à effet du 1er décembre 2016 la société RESIDENCES SERVICES GESTION a consenti à Monsieur [Z] [X], un bail d'habitation portant sur un logement meublé situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 581 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi le 05 décembre 2016. Invoquant des impayés de loyers et charges, la bailleresse à fait délivrer à Monsieur [X] deux commandements de payer, en date des 18 juin 2020 et 20 novembre 2020. Le locataire a délivré congé selon préavis du 03 mars reçu le 07 mars 2022 avant de libérer les lieux en date du 07 avril 2022. La société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait procéder à un constat d'état des lieux de sortie le 7 avril 2022, en présence de Monsieur [X]. La société RESIDENCES SERVICES GESTION a mis en demeure Monsieur [X], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 février 2023, de lui payer la somme totale de 7.417,84 euros décomposée comme suit : - 5.796 euros au titre des loyers impayés, - 1.243 euros au titre des réparations locatives. - 378.84 euros au titre des dépens (correspondant aux frais des deux significations de commandement de payer les loyers). Par acte introductif d'instance du 24 octobre 2023, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait assigner Monsieur [Z] [X], au visa de la loi ALUR du 24 mars 2014, et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de le voir condamner au paiement : - de la somme de 5.796 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, - de la somme de 1.243 Euros, au titre des réparations locatives, - de la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - des entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût des deux commandements de payer. A l'audience du 02 janvier 2024, la société RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par avocat, a maintenu ses demandes initiales. Monsieur [Z] [X], assigné selon les modalités prévues par l'article 659 du code procédure civile, n'a pas comparu. Motifs de la décision Sur le défaut de comparution du défendeur En l'absence d'un défendeur, régulièrement assigné et en application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et fondée. Monsieur [Z] [X] qui n'a pu être assigné à personne, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par la société RESIDENCES SERVICES GESTION, par jugement réputé contradictoire en premier ressort. Sur la dette locative Sur les loyers impayés Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l'espèce, la société RESIDENCES SERVICES GESTION produit aux débats notamment le contrat de bail et l'état des lieux de sortie qui établit l'obligation du défendeur de régler le loyer contractuellement fixé jusqu'au 7 avril 2022. Selon décompte actualisé, Monsieur [Z] [X] est redevable de la somme de 5.796 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie (581 euros). Le défendeur ne démontre pas avoir payé tout ou partie de cette somme. Il sera donc condamné à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 5.796 euros. Sur les réparations locatives Conformément aux dispositions des articles 1732 et 1735 du code civil et aux dispositions des articles 7 c) et d) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé : - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, - de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Par ailleurs, l'article 9 du code procédure civile dispose : " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. " En l'espèce, la société RESIDENCES SERVICES GESTION verse aux débats l'état des lieux d'entrée du 07 décembre 2016, et l'état des lieux de sortie du 07 avril 2022. L'état des lieux d'entrée fait mention d'un bon état général de l'appartement. Aux termes de l'état des lieux de sortie, il est fait notamment état d'éléments à nettoyer car sales ainsi que : - pour la cuisine : applique cassée-arrachée, un meuble tâché, - pour la salle de bains : joints noirs, flexible cassé, douche encrassée, - pour les WC : abattant cassé - dans l'entrée et le séjour : murs sales et jaunis, peinture à refaire - dans toutes les pièces : mauvais état des sols. Il est aussi constaté des éléments manquants : la couette, le rideau de douche, le bloc WC. Les frais de nettoyage imputés à hauteur de 144 euros sont justifiés par l'état des lieux de sortie et le bailleur est fondé à réclamer cette somme. S'agissant du rideau de douche, il convient de relever que sur l'état des lieux d'entrée cette mention est rayée, et faute pour la société RESIDENCES SERVICES GESTION d'établir la preuve que cet élément était simplement présent à l'entrée dans les lieux, et de surcroît en bon état, elle sera déboutée sur ce point. S'agissant du flexible de douche, au regard de l'état des lieux de sortie qui mentionne qu'il est cassé, alors que le remplacement incombe au locataire, il y a lieu d'allouer la somme de 10 euros au bailleur. S'agissant de la couette, du mobilier bureau et de la vaisselle, décrits dans l'inventaire d'entrée et dont le locataire a admis l'absence ou le mauvais état, et pour lesquels il est réclamé respectivement 44,60 euros, 280 euros et 80,10 euros, il y lieu d'allouer la somme globale de 264,70 euros dans la mesure où s'agissant du meuble bureau, un coefficient de vétusté de 50% doit être appliqué compte tenu d'une durée d'utilisation de 5 années et quatre mois. La société RESIDENCES SERVICES GESTION facture en outre 274,20 euros au titre du matelas, alors que l'état des lieux de sortie ne mentionne rien et qu'il n'est pas établi qu'il serait abîmé au-delà de l'usure naturelle liée à son utilisation quotidienne pendant plus de cinq années. Aucune somme ne sera donc allouée de ce chef. S'agissant de l'abattant des WC cassé et le balai WC, il convient de relever que l'état des lieux d'entrée fait mention d'un " bon état ", alors que celui de sortie indique un " mauvais état ". L'indemnité de ce chef sera fixée à la somme de 28 euros. Concernant le remplacement des sols, il convient de relever que l'état des lieux d'entrée fait mention d'un " bon état ", alors que celui de sortie indique qu'il est en mauvais état. Il ressort aussi de l'état des lieu de sortie que le parquet a été dégradé le temps de la location, et il s'agit d'une réparation locative qui incombe au locataire. La société RESIDENCES SERVICES GESTION produit un devis de remplacement du parquet, avec un reste à charge pour le locataire à hauteur de 10 %, après application de taux de vétusté. En conséquence, une indemnité de 80 euros sera allouée à ce titre. Concernant la réfection des peintures, l'état des lieux d'entrée indique la mention " bon état " alors que l'état des lieux de sortie mentionne des " murs sales et jaunis, à repeindre ". Le bailleur produit un devis d'un montant de 1.400 euros et retient un reste à charge de 20%, conforme au barème de vétusté contractuel. En conséquence, le bailleur est fondé à réclamer la somme de 280 euros de ce chef. La société RESIDENCES SERVICES GESTION établit donc le bien fondé de ses demandes à hauteur de 806,70 euros, que Monsieur [Z] [X] sera condamné à lui payer. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Monsieur [Z] [X], qui succombe, sera tenu aux dépens. Les dépens ne peuvent comprendre les frais de commandement de payer exposés avant la délivrance de l'assignation, dès lors qu'il ne s'agit pas d'actes nécessaires à l'introduction d'une instance en paiement. En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [X] sera condamné à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 500 euros. En application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. Par ces motifs Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ; CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION les sommes suivantes : - 5.796 euros (cinq mille sept cent quatre-vingt-seize euros) au titre des loyers impayés, - 806,70 euros (huit cent six euros soixante-dix) au titre des réparations locatives - les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du présent jugement ; DÉBOUTE la société RESIDENCES SERVICES GESTION en ses demandes autres, plus amples ou contraires ; CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Z] [X] aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection