Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/07240

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : M [S] [U] Mme [T] [B] ép [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07240 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YBD N° MINUTE : 12 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 08 février 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEURS Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [T] [B] épouse [U], demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 12 décembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07240 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YBD EXPOSE DU LITIGE Par acte du 10 août 2017, la RIV[Localité 3] a donné à bail à Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 439,63 euros, outre une provision sur charges.  Des loyers étant demeurés impayés, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a fait signifier par acte de commissaire de justice du 16 mai 2022 un commandement de payer la somme de 1772,41 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mai 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, la RIV[Localité 3] a fait assigner en référé Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U], - condamner solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 25 août 2023, soit la somme de 2799,83 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner in solidum Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2023. A cette audience la RIV[Localité 3], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 4160,11 euros. La bailleresse a indiqué que les loyers courants sont payés (versements des 9 octobre, 20 novembre et 5 décembre 2023) et a donné son accord à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement, selon les modalités proposées par les preneurs. Comparants en personne, Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] ont reconnu le montant de la dette. Ils ont fait état de ressources de 1690 euros (salaire de 790 euros en CDI et assurance chômage de 900 euros). Ils ont ajouté devoir rembourser un crédit de 150 euros par mois et avoir deux enfants à charge. Ils ont informé avoir déposé un dossier FSL pour les aider à apurer la dette. Ils ont proposé d’effectuer des versements de 50 euros par mois en sus du loyer et charges pour rembourser leur dette locative. La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 8 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2023 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 2 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 août 2023. En conséquence, l’action introduite par la RIV[Localité 3] est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail signé par les parties le 10 août 2017 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 16 mai 2022 pour la somme en principal de 1772,41 euros. Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 juillet 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce la RIV[Localité 3] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] restaient devoir la somme de 4160,11 euros à la date du 1er décembre 2023, échéance du mois novembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 500 euros le 21 novembre 2023). Pour la somme au principal, Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 4160,11 euros arrêtée au 1er décembre 2023, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1772,41 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] seront également condamnés au paiement à compter du 2 décembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée. En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 8), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le paiement du loyer principal courant est repris comme en atteste le décompte du bailleur qui met en exergue un versement de 500 euros le 21 novembre 2023 pour un loyer principal initial mentionné au contrat de 439,63 euros, soit un montant inférieur. La bailleresse a en toute hypothèse donné son accord à une suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ce contexte, Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] indiquent avoir initié des démarches auprès du FSL pour pouvoir être aidés dans l’apurement de la dette locative. Ils exposent en outre percevoir des ressources compatibles avec le respect de l’échéancier qu’ils proposent et qu’accepte la bailleresse. Compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision. Faute pour Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2017 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) et Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 juillet 2023 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] à payer à la RIV[Localité 3] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 500 euros le 21 novembre 2023) la somme de 4160,11 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2022 pour la somme de 1772,41 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISONS Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 50 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ; RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : * la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, * Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), * Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées (542,55 euros en novembre 2023) et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 2 décembre 2023, * qu'à défaut pour Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] à verser à la RIV[Localité 3] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [U] et Madame [T] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection