Cour d'appel, 22 septembre 2022. 19/21388

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21388 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBAWM Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/07500 APPELANTS Madame [G] [F] épouse [W] née le 05 Avril 1945 à [Localité 4] et Monsieur [T] [W] né le 08 Mai 1949 à [Localité 5] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentés par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Assistés de Me Amélie VATIER, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE Société LODGIS S.A.S., immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le n° 423 936 376 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIÉS Société d'avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Juin 2022, en audience publique, devant Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère faisant office de Présidente d'audience et de Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller Madame Patricia LEFEVRE, Conseillère, chargée du rapport Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller Madame [S] [V], qui en ont délibéré dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Madame Dorothée RABITA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Patricia LEFEVRE, Conseillère faisant fonction de Présidente d'audience et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. *** Après un premier mandat de recherche de locataires en date du 29 janvier 2014 concernant un appartement situé [Adresse 2], M. [T] [W] et son épouse, [G] [F] ont confié, le 8 janvier 2015, à la société Lodgis un mandat non exclusif locations meublées. Aux termes de cet acte, l'agence immobilière devait présélectionner les locataires, présenter leur dossier au mandant et établir les contrats de location et recueillir la signature des parties. Le choix des locataires restait à l'entière discrétion du mandant qui conservait également la gestion des rapports locatifs. Le 7 janvier 2015, la société Lodgis a transmis à M. et Mme [W] le dossier de Mme [L] [D] étudiante et de sa caution, toutes deux citoyennes et résidentes américaines. Le 8 janvier 2015, Mme [D] d'une part et M et Mme [W] ont signé un contrat de location de bien immobilier meublé à usage d'habitation pour une durée de six mois, soit jusqu'au 9 juillet 2015 moyennant un loyer mensuel de 1 410 euros et un dépôt de garantie de 1 052 euros. Dès le mois de janvier 2015, des retards dans le règlement des loyers ont été constatés. A la demande de la locataire, le bail a été reconduit entre les parties, le 9 juillet 2015 pour une durée de douze mois, convention assortie de la caution solidaire en date du 25 juin 2015 de M. [D], père de la locataire. Confrontés à de nouveaux impayés, M et Mme [W] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 octobre 2015, mis la locataire en demeure de régulariser sa situation puis le 10 juin 2016, ils lui ont fait délivrer un commandement de payer les loyers et charges impayés (14 629, 21 euros) visant la clause résolutoire. Mme [D] a quitté les lieux au mois de juin 2016. C'est dans ce contexte qu'après avoir tenté d'obtenir le paiement de la dette locative et d'une somme de 1 881 euros au titre des travaux de remise en état de l'appartement puis d'avoir demandé à la société Lodgis, le 19 décembre 2016, de formuler une proposition indemnitaire compte tenu des fautes commises dans l'exécution du mandat, M et Mme [W] ont, par acte extra-judiciaire du 18 mai 2017, fait assigner la dite société devant le tribunal de grande instance de Paris en responsabilité et indemnisation. Par jugement du 24 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M  et Mme [W] de leur action et les a condamnés in solidum à verser à la société Lodgis la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le 20 novembre 2019, M et Mme [W] ont interjeté appel et aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 avril 2022, ils demandent à la cour, au visa de l'article 1992 du code civil, d'infirmer le jugement entrepris, de dire que la société Lodgis a manqué à son obligation de procéder aux vérifications nécessaires pour s'assurer de la solvabilité du locataire et des cautions mais aussi de l'efficacité de l'assurance souscrite par le locataire et en conséquence, de la condamner à leur payer la somme de 14 280 euros en réparation de leur préjudice, outre celle de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 mai 2022, la société Lodgis soutient, au visa de l'article 1992 du code civil, la confirmation du jugement entrepris et réclame la condamnation in solidum de M et Mme [W] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en plus de la somme attribuée en première instance ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 11 mai 2022. SUR CE, LA COUR M et Mme [W] rappellent les obligations qui pèsent sur l'agence immobilière. Ils font valoir qu'aucune mise en garde ou mention particulière sur la solvabilité de la preneuse et de sa caution n'a été faite lors de lors de la présentation de la locataire. Ils prétendent qu'après les premiers incidents de paiement et à l'occasion du renouvellement du bail, l'agence les a rassurés sur le règlement du loyer et les a confortés dans leur décision ; ils mettent en exergue le fait qu'ils entendaient obtenir la mise en place d'un virement automatique, la locataire et ses cautions n'ayant aucun compte bancaire ou patrimoine en France. Ils concluent que l'agence immobilière a manqué à son obligation de vérifier la solvabilité de la locataire et des cautions, qu'il lui appartenait de les mettre en garde sur les risques éventuels ainsi que sur la possibilité de souscrire une garantie loyers impayés. Ils lui font également grief de ne pas avoir vérifié la souscription d'une assurance locative lors du renouvellement du bail. Ils sollicitent l'indemnisation de leur préjudice financier - les loyers impayés - auquel ils ajoutent les frais de remise en état du logement, dégradé ainsi qu'il ressort de photographies adressées à l'agence en l'absence d'état des lieux de sortie. L'agence immobilière nie toute faute et relève que le seul préjudice auquel pourraient hypothétiquement prétendre les mandants est une perte de chance, en l'espèce inexistante. Elle rappelle ensuite les limites de son mandat : la présentation de candidat à la location et le fait que le choix des locataires est à l'entière discrétion du mandant, qui en l'espèce, a signé le bail après l'envoi et l'examen d'un dossier de candidature qui contenait tous les éléments sur la situation personnelle de la locataire et de ses parents et sur lequel il avait émis des observations. Elle relève que le bail a été renouvelé alors que les bailleurs étaient confrontés à des impayés, connaissaient l'absence de virement automatique et elle en déduit que les bailleurs se sont placés dans la position sanctionnée par la jurisprudence pour refuser la caractérisation d'une perte de chance. Enfin, elle rappelle que la vérification de la souscription de l'assurance locative est une diligence à la charge des bailleurs, ainsi que le prévoit le mandat et qu'elle avait accompagné les bailleurs lors de l'entrée dans les lieux, en veillant à la souscription de cette garantie. * En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et il répond des dommages qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est de principe que l'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisés dans les limites prévues notamment par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En l'espèce, le bail initial a été signé par M. [W] pour son compte et celui de son épouse, le 8 janvier 2015 et il avait pour terme, le 9 juillet 2015. L'agence immobilière produit, en pièces 1 à 3, le dossier de la locataire et de ses cautions et justifie, de sa transmission aux bailleurs le 7 janvier 2015 (sa pièce 14). Les bailleurs étaient informés de la situation personnelle et financière de la locataire et de ses parents, dont sa mère qui s'engageait à ses côtés comme caution et ils étaient en mesure de constater, s'agissant de citoyens américains résidant aux Etats Unis, tant l'absence de patrimoine ou de compte bancaire en France, dont ils excipent désormais et qui rendait difficile voire illusoire l'engagement d'une procédure de recouvrement. Ils ont accepté cette situation, en connaissance de cause et ils étaient également à la date de renouvellement du bail, confrontés à des impayés. En effet, leur échange de courriels avec l'agence immobilière communiqué en pièces 4 et 5 fait apparaître, dès le mois de février 2015 des retards dans le règlement des loyers. Il en ressort également un solde débiteur à la date du renouvellement puisque la dette locative au 24 septembre 2015 était de 6 063 euros (soit plus de quatre mois de loyers eu égard à une échéance mensuelle de 1 410 euros). L'agence immobilière n'a pas expressément déconseillé la prolongation du bail jusqu'au 9 juillet 2016, décidée par les bailleurs mais il n'est pas prouvé contrairement aux allégations des appelants, qu'elle l'ait encouragé, les éléments produits établissant seulement qu'elle a accompagné ses mandants dans leur démarche comme elle en avait l'obligation en exécution de son mandat. Ce contexte particulier d'une prorogation conventionnelle du terme malgré des incidents de paiement dès la prise d'effet du bail et des impayés à la date de son renouvellement, rend hypothétique l'efficacité d'un conseil ou d'une mise en garde de l'agence et donc toute perte de chance de ne pas contracter, dommage éventuel dont de surcroît, la réparation n'est pas recherchée. Aucune démonstration n'est faite, à supposer que la souscription d'une assurance loyers impayés ait été souhaitée par les bailleurs et ait été possible alors que l'agence immobilière n'avait pas de mandat de gestion locative, que cette garantie pouvait être mobilisée après la prorogation du terme du bail malgré l'existence d'impayés. Enfin et ainsi que l'excipe l'intimée, la vérification de la souscription d'une assurance locative par la locataire était une diligence du bailleur ainsi qu'il ressort du mandat, qui précise que l'agence n'a pas en charge la gestion des rapports locatifs et que le bailleur doit vérifier par lui-même la souscription d'une assurance par le locataire. La décision déférée sera, en conséquence, confirmée dans son intégralité, y compris sur la charge des dépens et frais irrépétibles. A hauteur d'appel, M. et Mme [W] seront condamnés aux dépens et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par  la société intimée pour assurer sa défense. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 24 janvier 2019 ; Y ajoutant, Condamne M et Mme [W] à payer à la société Lodgis la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE