Cour d'appel, 26 mars 2024. 22/06611

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70H Ch. civ 1-4 expropriations ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 26 MARS 2024 N° RG 22/06611 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VP35 AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [U] [I] C/ [H] [V] veuve [E] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juillet 2022 par le juge de l'expropriation de VERSAILLES RG n° : 20/00007 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Stéphanie ARENA, Me Philippe CHATEAUNEUF, Mme [C] [S] (Commissaire du gouvernement) et les parties RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [U] [I] [Adresse 5] [Localité 8] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608 APPELANT **************** Madame [H] [V] veuve [E] [Adresse 10] [Localité 9] Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Marie-Céline PELE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A930 INTIMÉE **************** Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [C] [S], direction départementale des finances publiques. **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseiller, Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI **************** Mme [V] veuve [E] est propriétaire d'un immeuble à usage commercial sis à [Localité 11], [Adresse 2], et cadastré section AI [Cadastre 4]. Une déclaration d'intention d'aliéner a été reçue le 9 janvier 2020 pour un prix de 410 000 euros net vendeur, et l'établissement public foncier Ile-de-France a exercé, selon décision datée du 28 mai 2020, son droit de préemption, mais Mme [V] veuve [E] a refusé l'offre à elle faite (soit 191 000 euros outre une commission d'agence de 20 500 euros). Saisi par l'établissement public foncier Ile-de-France selon requête datée du 18 août 2020, le juge de l'expropriation de Versailles a par jugement en date du 27 juillet 2022 fixé le prix d'acquisition à 440 220 euros et dit que l'établissement public foncier Ile-de-France prendra en charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier, l'agence Immo2max, à hauteur de 20 500 euros ; ce magistrat a condamné l'établissement public foncier Ile-de-France à payer à Mme [V] veuve [E] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. Pour statuer ainsi, il a pris comme base une valeur de 1 569 euros/m² avec un abattement de 15 % pour occupation commerciale soit 1 334 euros/m². Par déclaration en date du 2 novembre 2022, l'établissement public foncier Ile-de-France a relevé appel de ce jugement. La déclaration d'appel a été notifiée par le greffe en lettre recommandée avec avis de réception aux intimés, puis a été signifiée à Mme [V] veuve [E] le 13 février 2023. En son mémoire parvenu au greffe le 1er février 2023, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 17 juillet 2023 et notifié aux parties par le greffe le 25 juillet 2023 en lettre recommandée avec avis de réception, l'établissement public foncier Ile-de-France expose : - qu'il s'agit d'un bâtiment à usage de bar et hôtel social, composé de trois niveaux et d'une cave, dans lequel aucune activité de restauration n'est exercée ; - que cet immeuble est situé en zone UB ; - que le tribunal s'est fondé sur une valeur unitaire de 1 569 euros/m² libre avec un abattement pour occupation commerciale de 15 % ce qui donne une valeur unitaire de 1 334 euros / m² ; - que les références prises en compte par le premier juge ne sont pas adéquates, l'une étant un hôtel-restaurant de standing bien supérieur et en bon état, avec des garages, l'autre étant plus proche de [Localité 8] et à proximité d'une gare ; - qu'il produit des termes de comparaison plus proches du bien litigieux, situés à 950 m seulement, alors qu'il s'agit d'un hôtel à caractère social et vétuste ce qui le rend similaire à celui objet de la présente procédure ; - qu'il échet de retenir un abattement de 10 % pour vente en bloc, de 40 % pour vétusté et de 20 % pour occupation commerciale ; - que dès lors, l'indemnité doit être fixée à 1 300 euros/m² pour le bar et 635 euros/m² pour l'hôtel, avant les abattements. L'établissement public foncier Ile-de-France demande en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement, de fixer le prix du bien de Mme [V] veuve [E] à 191 000 euros, de rejeter les prétentions de l'intéressée, et de la condamner aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans son mémoire parvenu au greffe le 25 avril 2023, Mme [V] veuve [E] réplique : - que la date de référence à retenir est le 21 février 2020 ; - que le bien présente plusieurs facteurs de plus-value, notamment une localisation en centre ville, la proximité de la gare, une bonne desserte et un environnement dédié à l'activité ; - que cet immeuble abrite un café et un hôtel destinés aux personnes défavorisées ; qu'il est en bon état général, même s'il présente quelques traces de moisissures et d'infiltrations ; - que le bien est loué pour la somme de 28 716 euros par an hors charges et hors taxes ; que le locataire est à jour de ses paiements ; - que sa superficie est de 341 m², compte tenu de la terrasse aménagée en dur sur le domaine public ; - que concernant la première référence, celle du bien sis à [Localité 13], son cachet est plus élevé mais il en a été tenu compte par le juge de l'expropriation ; - que le bien sis à [Localité 12] peut être retenu comme terme de comparaison, l'éloignement par rapport à [Localité 8] étant sans incidence ; - que le bien de [Localité 11] n'est qu'un débit de boisson, dégradé ; - que l'autre bien sis dans cette commune n'est pas assorti d'un café et se trouve plus éloigné de la gare, et a été vendu en 2019 en mauvais état ; - que les abattements retenus par l'établissement public foncier Ile-de-France doivent être écartés ; - que la valeur du bien préempté est de 455 000 euros (soit 1 334 euros x 341 m²) ; que de plus, la rémunération de l'agent immobilier doit être prise en charge par l'établissement public foncier Ile-de-France. Mme [V] veuve [E], en son mémoire parvenu au greffe le 2 janvier 2024, qui sera notifié aux parties adverses par lettre recommandée avec avis de réception du 5 janvier 2024 ajoute : - que l'immeuble est globalement sain même s'il a besoin d'être réhabilité ; - qu'à la partie principale du rez-de-chaussée s'ajoutent la terrasse (12 m² après pondération), le sous-sol (17 m² après pondération) et le bâtiment annexe (2 m² après pondération) ; que l'existence de la terrasse n'est pas contestée même si la promesse de vente, succincte, n'en parlait pas ; - que le bien de [Localité 13] dispose d'une surface inférieure mais est comparable ; - que le bien de [Localité 12] n'est pas fondamentalement différent de celui objet du litige, s'agissant de son éloignement de [Localité 8], en ce que la clientèle ne provient pas nécessairement de cette commune ; que ledit bien ne comporte pas d'appartement contrairement à ce que soutient le commissaire du gouvernement. Mme [V] veuve [E] demande en conséquence à la Cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a retenu un prix unitaire de 1 334 euros et en ce qu'il a mis à la charge de l'établissement public foncier Ile-de-France la commission due à l'agence immobilière ; - l'infirmer sur le montant du prix ; - fixer à 455 000 euros le prix du bien préempté ; - condamner l'établissement public foncier Ile-de-France au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre 3 000 euros représentant le coût de l'expertise, et aux dépens qui seront recouvrés par Maître Châteauneuf. Le 24 avril 2023, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié par le greffe aux parties le 2 mai 2023, faisant valoir que : - le bien sis à [Localité 13] n'est pas dans un meilleur état que celui de Mme [V] veuve [E] ; - ce bien est plus proche de [Localité 8] mais moins accessible ; la commune de [Localité 13] est moins connue que celle de [Localité 11] ; - le bien de [Localité 12] est également plus proche de [Localité 8] mais moins accessible ; il s'agit d'un bar-hôtel ; - le bien acquis par la commune de [Localité 11] le 16 mai 2019 avait une superficie supérieure à celle du bien litigieux et était en mauvais état ; - l'abattement pour vente en bloc a été pratiqué sur les termes de comparaison ; - il n'y a pas lieu d'ajouter un abattement pour vétusté. Le commissaire du gouvernement conclut en conséquence à la fixation du prix d'acquisition à 440 220 euros (soit 1 334 euros x 330). MOTIFS Le bien doit être évalué à la date du jugement (27 juillet 2022), et la date de référence est celle de la dernière publication d'un acte approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme, soit le 21 février 2020. Il s'agit d'un bâtiment à usage de bar et hôtel social, dans lequel aucune activité de restauration n'est exercée, situé en zone UB, à [Localité 11], à savoir dans la vallée de Seine, avec une bonne desserte routière et ferroviaire. Sa superficie est de 383 m² selon l'établissement public foncier Ile-de-France. Le bien est composé de trois niveaux (à savoir un rez-de-chaussée comportant un café avec cuisine et des sanitaires, un premier étage composé de cinq chambres avec évier et salle de bains collective, couloir, toilettes, et un deuxième étage de configuration similaire) et d'une cave. Par ailleurs, un rapport d'expertise amiable produit par Mme [V]-[E], qui certes n'a pas été établi en vertu d'une décision de justice et n'est pas une expertise judiciaire, mais peut être versé aux débats dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties, indique que le bien a été construit au cours des années d'après guerre, et qu'il est pourvu d'une large terrasse en avancée sur la voie publique qui ouvre directement sur un bar avec comptoir ; il existe aussi un local fumeurs et un bâtiment à usage de réserve. Ce bien est globalement sain, même si certains endroits ne sont pas en bon état. Il fait l'objet d'un bail commercial, chaque chambre étant louée pour environ 500-550 euros par mois. S'agissant de la surface pondérée, elle a été évaluée à 341 m² par l'expertise, en ce compris le rez de chaussée, les étages, la terrasse sur le domaine public (celle-ci devant être pris en compte, quand bien même s'agirait-il d'une occupation temporaire du domaine public, lequel ne peut de toute évidence être vendu, car la possibilité d'utiliser cette terrasse confère indiscutablement une plus-value au bien) et le bâtiment sur cour. C'est donc cette surface qui sera retenue, étant rappelé que celle figurant dans la promesse de vente du 28 décembre 2019 n'était qu'indicative. Mme [V]-[E] sollicite la fixation du prix à hauteur de 1 500 euros/m². Le premier juge a retenu comme termes de comparaison : - un bien sis [Adresse 3] à [Localité 13], mais l'appelante fait valoir à juste titre, au vu des photographies produites, que son standing est supérieur à celui du bien objet du litige ; en outre il est plus proche de [Localité 8] d'une trentaine de km ; il offre des possibilités de stationnement que n'a pas le bien de Mme [V]-[E] ; - un bien sis [Adresse 7] à [Localité 12] ; ce bien est également plus proche de [Localité 8], même si la clientèle n'est pas spécifiquement originaire de cette ville, et situé à proximité d'une gare, en centre ville dans un environnement commercial dont il n'est pas certain qu'il soit plus favorable ; il a été cédé pour la somme de 1 467 euros/m² ; - un bien sis [Adresse 6] à [Localité 11], qui a l'avantage d'être dans la même commune que celui de Mme [V]-[E], même s'il ne comporte qu'un seul étage au lieu de deux ; il a été vendu pour une somme représentant 888,89 euros/m². L'établissement public foncier Ile-de-France produit d'autres références, notamment celles d'un bien sis à [Localité 11], [Adresse 1] ; il est situé à seulement 950 m de celui à évaluer, même s'il ne se trouve pas en face de la gare RER ce qui constitue une situation moins favorable ; par contre il s'agit également d'un hôtel à caractère social et vétuste, mais il est dépourvu de restaurant ; il est d'une surface supérieure au bien de Mme [V]-[E] (plus de 500 m²). Ce bien a été cédé pour la somme de 635 euros/m². De toutes les références qui ont été produites, aucune ne porte sur un bien qui soit très proche, en sa configuration, de celui de Mme [V]-[E]. Dans ces conditions il y a lieu, comme l'a fait le premier juge, d'appliquer une moyenne, de 1 569 euros/m², aucun motif ne justifiant d'appliquer un taux différent pour la partie bar et la partie hôtel, précision étant faite que les références susvisées portent sur des ventes en bloc si bien qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour ce motif. Ne sera pas non plus appliqué un abattement pour vétusté, pour les mêmes raisons. Par contre, un abattement pour occupation commerciale sera appliqué, de 15 %, si bien que le prix au m² sera fixé à 1 334 euros. Le prix global sera fixé, par infirmation du jugement, la somme de 454 894 euros (soit 1 334 x 341). En outre, le montant de 20 500 euros doit être versé par l'autorité préemptrice à l'occasion de l'acquisition du bien, représentant la commission versée à l'agence immobilière ; le jugement est confirmé sur ce point. S'agissant des frais que Mme [V]-[E] a été contrainte d'engager dans le cadre de l'expertise amiable, ils entrent dans les frais irrépétibles dont il sera question ci-après. L'établissement public foncier Ile-de-France, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS - INFIRME le jugement en date du 27 juillet 2022 en ce qu'il a fixé le prix d'acquisition du bien immobilier de Mme [V]-[E] à la somme de 440 220 euros ; et statuant à nouveau : - FIXE ce prix à la somme de 454 894 euros ; - CONFIRME le jugement pour le surplus ; - CONDAMNE l'établissement public foncier Ile-de-France à payer à Mme [V]-[E] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE l'établissement public foncier Ile-de-France aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Châteauneuf conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,