Tribunal judiciaire, 24 avril 2024. 22/09522

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [V] [H] Monsieur [I] [C] [H] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Elisabeth MENARD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 22/09522 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSQT N° MINUTE :1 JUGEMENT rendu le 24 avril 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDEURS Monsieur [I] [C] [H], demeurant [Adresse 1] comparant en personne Madame [V] [H], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière Décision du 24 avril 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 22/09522 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYSQT EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 15 novembre 2001, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1], ainsi que deux parkings. Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 12206, 77 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 septembre 2022. Par acte d'huissier en date du 9 décembre 2022, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, -ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, -d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, -condamner solidairement Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 16989, 93 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%, -condamner les défendeurs à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des actes rendus nécessaires. Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE 3F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 septembre 2022, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Appelée à l'audience du 19 avril 2023, l'affaire a fait l'objet de 5 renvois pour être finalement retenue à l'audience du 15 février 2024. A l'audience du 15 février 2024, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3 5218, 32 euros, selon décompte en date du 31 janvier 2024. La société bailleresse ne s'oppose pas à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et aux délais de paiement. Elle explique que la dette est consécutive au niveau du SLS calculé, qui a pu être évalué à hauteur de 225, 72 euros, en 2024, les avis d'imposition tenant compte des éléments transmis par les défendeurs, mais que la situation reste, à ce jour, bloquée pour les années précédentes, le SLS étant, de ce fait, évalué à 1515, 89 euros. Elle précise que le loyer courant est payé. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [H] [V] n'a pas comparu. Monsieur [H] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 500 euros par mois en règlement de l'arriéré, confirmant les problématiques liés aux avis d'imposition pour les années 2022 et 2023 ayant comme conséquence un SLS conséquent. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 12 décembre 2022, soit plus de deux mois avant l'audience du 19 avril 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 9 décembre 2022, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 15 novembre 2001 contient une clause résolutoire, les baux pour les parkings suivants les mêmes conditions, les parkings étant des annexes au contrat principal de bail et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 septembre 2022, pour la somme en principal de 12 206, 77 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2022. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La société IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] restent lui devoir la somme de 31 960, 34 euros à la date du 31 octobre 2023, aucun décompte actualisé n'étant fourni correspondant Pour la somme au principal, Madame [H] [V] et Monsieur [H] seront donc condamnés au paiement de la somme de 31 960, 34 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par IMMOBILIERE 3F démontre que les difficultés sont liées à un problème de calcul des parts prises en compte dans le calcul de l'impôt conduisant à la fixation d'un SLS très important. Le bailleur accepte les délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi,en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil. Sur les demandes accessoires Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de tous actes nécessaires lors de cette procédure. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2001 entre IMMOBILIERE 3F et Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation et les deux parkings situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 novembre 2022 ; CONDAMNE solidairement Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] à verser à IMMOBILIERE 3F la somme de 31 960, 34 (décompte arrêté au 31 octobre 2023). AUTORISE Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35mensualités de 500 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] soient condamnés in solidum à verser à IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [H] [V] et Monsieur [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection