Tribunal judiciaire, 04 septembre 2025. 25/01139

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 ou 79 @ : [Courriel 8] @ : [Courriel 7] N° RG 25/01139 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3EW6 Minute : 25/00126 Madame [F] [I] [M] Représentant : Maître Jean-françois BERRADA de la SCP VILA-BERRADA, avocats au barreau de PARIS Monsieur [R] [P] [M] Représentant : Maître Jean-françois BERRADA de la SCP VILA-BERRADA, avocats au barreau de PARIS C/ Monsieur [K] [H] Madame [J] [C] épouse [H] Copie exécutoire : Maître BERRADA Copie certifiée conforme : aux consorts [H] Le 04 Septembre 2025 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Septembre 2025 DEMANDEUR : Madame [F] [I] [M] [Adresse 5] [Localité 6] Représentée par Maître Jean-François BERRADA de la SCP VILA-BERRADA, avocats au barreau de PARIS Monsieur [R] [P] [M] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Maître Jean-François BERRADA de la SCP VILA-BERRADA, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [K] [H] [Adresse 5] [Localité 6] non comparant, ni représenté Madame [J] [C] épouse [H] [Adresse 5] [Localité 6] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 26 Juin 2025 DÉCISION: Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 12 janvier 2020 prenant effet à compter du même jour pour une durée de trois ans, Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] ont donné à bail à Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 880 €, outre 20 € de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] ont fait délivrer à Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] un congé pour vente à effet au 11 janvier 2025 à minuit. Puis le 2 avril 2025, Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] ont fait assigner Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-OUEN statuant en référé aux fins de validation du congé, d'expulsion des preneurs devenus sans droit ni titre sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision, de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, d’enlèvement et de séquestration des effets mobiliers en un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs et de condamnation solidaire en paiement d’une provision sur l’arriéré locatif de 9.900 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges et de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Au soutien de leurs demandes, Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] se fondent sur l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et font valoir que le congé délivré est régulier en la forme et au fond, en ce qu’il a été signifié afin de permettre au fils de Madame [F] [M] de reprendre les lieux loués en acquérant la part de Monsieur [R] [M], son oncle, à titre onéreux et celle de Madame [F] [M], sa mère, à titre gratuit. A l'audience du 26 juin 2025, Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M], représentés par leur conseil, actualisent l’arriéré locatif à la somme de 12.600 € et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance pour le surplus. Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] ne comparaissent pas. La décision est mise en délibéré au 4 septembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences En application des dispositions de l'article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur d'un logement meublé qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit pour une durée d’un an le 12 janvier 2023 puis le 12 janvier 2024, pour expirer le 11 janvier 2025. Le congé des bailleurs signifié par acte de commissaire de justice le 8 octobre 2024 a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente de la moitié indivise du logement au fils de Madame [F] [M] et pour l’acquisition à titre gratuit de l’autre moitié du logement par ce dernier. Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation, est bien régulier. Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 11 janvier 2025. Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 12 janvier 2025 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef. Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] pour organiser leur départ et assurer leur relogement. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. Sur la condamnation au paiement Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] produisent un décompte démontrant que Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] restent devoir la somme de 12.600 € à la date du 26 juin 2025. Ils justifient également de la clause de solidarité liant les défendeurs stipulée en page 3 du contrat de bail. Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 12.600 €. Ils seront également condamnés in solidum à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] du fait de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé et de la signification de la présente décision en application de l'article 695 du même code. Compte tenu des démarches judiciaires entreprises et en l’absence d’information sur la situation financière de Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H], ces derniers seront condamnés in solidum à verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] par Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 12 janvier 2020 et concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 11 janvier 2025 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente décision, Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] à verser à Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] à titre provisionnel la somme de 12.600 € (décompte arrêté au 26 juin 2025, incluant juin 2025) ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] à verser à Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, la reprise ou l'expulsion ; FIXONS à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] à verser à Madame [F] [M] et Monsieur [R] [M] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [J] [C] épouse [H] aux dépens, en ce compris le coût du congé et de la signification du présent jugement ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 4 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. La greffière, La juge,