Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/01126

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 MAI 2024 N° RG 23/01126 - N° Portalis DB22-W-B7H-RQFH Code NAC : 30B AFFAIRE : [C] [H] épouse [E], [U] [E] C/ S.A.R.L. DG HOTELS DEMANDEURS Madame [C] [H] épouse [E] née le 22 Mars 1985, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sophie ROJAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 427, Me Anne-Laure PASTRE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 854 Monsieur [U] [E] né le 21 Février 1984 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sophie ROJAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 427, Me Anne-Laure PASTRE-BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 854 DEFENDERESSE La société DG HOTEL Société à responsabilité limitée au capital de 243.200 euros, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 5], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro [Numéro identifiant 4], prise en la personne de son gérant Monsieur [S] [T] domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 942, Me Johanna ACHER-DINAM, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 44 Débats tenus à l'audience du : 19 Mars 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 19 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2016, Monsieur et Madame [E] ont consenti à la société DG RESIDENCES, aujourd’hui DG HOTELS, un bail commercial portant sur le lot n°61 de la Résidence [Localité 7] située [Adresse 3] à [Localité 7]. Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 août 2024, M. [U] [E] et Mme [C] [H] épouse [E] ont fait assigner en référé la société DG HOTEL devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail, - condamner la société DG HOTEL à leur payer la somme de 7703 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, - condamner la société DG HOTEL à leur payer la somme de 2238,45 euros correspondant au règlement du 3T2020, - ordonner l'expulsion de la société DG HOTEL, et de tous occupants de son chef, des locaux, à compter de l'ordonnance à intervenir et, à défaut de départ volontaire à cette date, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, - dire que les bailleurs pourront requérir tout huissier pour y procéder, et que ce dernier pourra se faire assister du commissaire de police et d'un serrurier s'il en était besoin, - ordonner la séquestration de tout mobilier, matériels, marchandises, objets se trouvant dans lesdits locaux à l'endroit qu'il plaira aux bailleurs, aux frais avancés de la société DG HOTEL, - condamner la société DG HOTEL à leur payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours HT HC, indexé dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu'à restitution complète des locaux, - rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, - condamner la société DG HOTEL à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 20 juin 2023. Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir : - juger que l’absence de notification cause un préjudice aux créanciers inscrits, - juger que la clause d’indexation stipulée au bail est réputée non écrite, - juger de l’existence de contestations sérieuses, - subsidiairement, juger que la clause d’indexation comporte une distorsion et qu’elle est réputée non écrite, - juger nuls et de nul effet l’ensemble des commandements de payer collectifs, - juger nul et de nul effet le commandement de payer du 20 juin 2023, - à titre infiniment subsidiaire, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, et accorder rétroactivement à la société DG HOTELS des délais de paiement, - juger que la société DG HOTELS a apuré les causes des commandements dans le délai qui lui a été accordé, et juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, - débouter Monsieur et Madame [E] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement, réduire celle-ci dans de notables proportions. Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties pour l’exposé des moyens. A l’audience du 19 mars 2024, le Conseil de la défenderesse a remis un chèque de 7703 euros à l’ordre de la CARPA au Conseil des demandeurs, qui l’a accepté tout en maintenant sa demande de résiliation du bail. La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2024. Par courrier RPVA du 26 mars 2024, le Conseil des demandeurs a indiqué que le chèque n’avait pu être valablement encaissé faute de pouvoir justifier du lien entre l’émetteur du chèque et l’affaire, dans la mesure où il n’émanait pas de la société DG HOTEL mais de la société DG CAMPUS MOTIFS Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 20 juin 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 20 juin 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 21 juillet 2023. Il ressort des débats de l’audience que la somme sollicitée dans le commandement de payer du 20 juin 2023 a été entièrement réglée, postérieurement au délai d’un mois suivant ledit commandement. Dès lors, les moyens soulevés par la défenderesse sur la nullité du commandement de payer pour imprécision des sommes sollicitées et erreurs des modes de calcul de l’indexation ne constituent pas des contestations sérieuses, le paiement valant reconnaissance de dette. De même ne constituent pas des constestations sérieuses, les arguments relatifs aux précédents commandements de payer qui ne concernent pas la présente demande, ni l’absence de dénonciation du commandement de payer du 20 juin 2023 aux créanciers inscrits. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient par ailleurs de condamner la société DG HOTEL à payer à M. [U] [E] et Mme [C] [H] épouse [E] une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de la résiliation du bail du 21 juillet 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. La demande au titre du dépôt de garantie, soit en l’espèce la somme de 7703 euros prévue dans l’avenant au contrat de bail du 24 mai 2018, s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale, qui relève de l’appréciation du juge du fond. S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse. Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande. Sur la demande de délais de paiement  Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En l’espèce, la somme principale correspondant à l’arriéré locatif a été réglée, ce qui justifie des efforts et des garanties de solvabilité de la locataire. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement rétroactivement et suspendre ainsi les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ci-dessus exposés. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 20 juin 2023. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 18 octobre 2016 et la résiliation de ce bail à la date du 21 juillet 2023, Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie, Condamnons la société DG HOTEL à payer à M. [U] [E] et Mme [C] [H] épouse [E] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société DG HOTEL au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le GreffierLa Première Vice-Présidente Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY