Cour d'appel, 27 février 2024. 23/05661

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 27 FEVRIER 2024 N° 2024/ 90 Rôle N° RG 23/05661 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEVQ SCI H2B C/ [X] [V]-[M] S.A. CAISSE D EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D AZUR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roselyne SIMON-THIBAUD Me Maxime PLANTARD Me Frédéric PEYSSON Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULON en date du 13 Février 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/04162. APPELANTE SCI H2B représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON INTIMEES Madame [X] [V]-[M] née le 01 Décembre 1978 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE S.A. CAISSE D EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D AZUR LA CAISSE D'EPARGNE & DE PREVOYANCE DE LA COTE D'AZUR prise en la personne de son Représentant légal demeurant et domicilié de droit audit siège., demeurant [Adresse 2] représentée par Me Frédéric PEYSSON, avocat au barreau de TOULON, substitué par Me Elisabeth RECOTILLET, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 22 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Fabienne ALLARD, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique du 29 janvier 2020, la SCI H2B a vendu à Mme [X] [V] [M], le lot n° 2 de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6], constitué d'un appartement situé au premier étage de l'immeuble, composé d'un hall, couloir, séjour avec cuisine, deux chambres, salle de bain et WC, ce pour le prix de 85.000 €. L'acquéreur expose avoir constaté l'existence de désordres, notamment l'affaissement des planchers. Mandaté par le syndic de la copropriété, le cabinet Vertex bureau d'ingénierie générale et coordination a établi un diagnostic le 8 décembre 2020, signalant notamment : - Un risque d'effondrement du plancher du premier étage et éventuellement du second, - Une fragilité de la toiture et la présence de fissures dans la cage d'escalier. Saisie par Mme [X] [V] [M], la mairie a engagé une procédure de péril devant le Tribunal Administratif de Toulon qui a ordonné une expertise, confiée à M. [S] qui a déposé son rapport le 21 décembre 2020. Un arrêté de péril a été pris par le maire le 25 janvier 2021. Le 9 avril 2021, le juge des référés a désigné un expert. Par assignation du 19 juillet 2022, Mme [X] [V] [M] a fait citer la SCI H2B et la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance Côte d'Azur, devant le Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins d'obtenir, l'annulation et subsidiairement, la résolution de la vente et le remboursement du prix, ainsi que des frais engagés, outre des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. Par jugement rendu le 13 février 2023, cette juridiction a rendu la décision suivante : Annule la vente conclue le 29 janvier 2020, Ordonne à la SCI H.2.B de restituer à Mme [X] [V] [M], la somme de 85.000 euros, au titre du prix de vente en principal, avec intérêts à compter du 19 juillet 2022, Ordonne à Mme [X] [V] [M], dès réception du prix de vente en principal et intérêts, de restituer à la SCI H.2.B le bien vendu, Condamne la SCI H.2.B à payer à Mme [X] [V] [M] : - la somme de 12.890,76 euros, au titre des charges de copropriété, - la somme de 9.250,11 euros, au titre des frais de location, Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 juillet 2022, Annule le contrat de crédit signé le 30 décembre 2019 entre la Caisse d'épargne et de prévoyance Côte d'Azur et Mme [X] [V] [M], Condamne Mme [X] [V] [M] à payer à la Caisse d'épargne et de prévoyance Côte d'Azur la somme de 64.352,13 euros au titre du contrat de prêt, Condamne la SCI H.2.B à garantir Mme [X] [V] [M] du remboursement du contrat de crédit souscrit le 30 décembre 2019. Condamne la SCI H.2.B à payer à la Caisse d'épargne Côte d'Azur la somme de 256,945 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de l'indemnité de remboursement anticipé, Deboute la Caisse d'épargne Côte d'Azur de sa demande en paiement de dommages et intérêts, au titre des intérêts annuels et des cotisations d'assurance, Condamne la SCI H.2.B à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile: - la somme de 3.000 euros à Mme [X] [V] [M], - la somme de 1.500 euros à la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance Côte d'Azur, Condamne la SCI H.2.B aux dépens, en ce compris ceux de l'audience de référé et les frais d'expertise judiciaire, Rappelle que l'exécution provisoire est de droit Par déclaration transmise au greffe le 12 avril 2023, la SCI H2B a relevé appel de cette décision. Vu les conclusions transmises le 2 novembre 2023, par l'appelante Elle estime que l'existence d'un dol pouvant justifier l'annulation de la vente n'est pas établie dès lors que: - d'importants travaux ont été réalisés par le propriétaire du local situé au rez-de-chaussée de l'immeuble. - son gérant, profane en la matière, n'a pas intentionnellement tenté de dissimuler l'existence de travaux de rénovation dans l'appartement vendu, réalisés par des professionnels. - les désordres affectant le sol concernent la copropriété. - Le diagnostic réalisé avant la vente n'a révélé aucun désordre. La SCI H2B fait valoir que l'acquéreur ne justifie pas avoir réglé ses charges de copropriété et que les frais de déplacement et d'hébergement à l'extérieur ne peuvent être pris en compte dans le cadre du préjudice de jouissance. Vu les conclusions transmises le 20 décembre 2023, par Mme [X] [V] [M]. Elle expose être confrontée, depuis son acquisition, à de graves désordres qui peuvent porter atteinte à sa sécurité, la menace d'effondrement ne pouvant être écartée, ainsi qu'à des appels de fonds importants pour des travaux d'urgence réalisés par la copropriété Mme [X] [V] [M] affirme que le gérant de la SCI H2B ne pouvait ignorer l'ampleur et la gravité des vices affectant tant l'appartement que l'immeuble, dès lors qu'il avait écrit au syndic en décembre 2018 pour les signaler et qu'il a fait réaliser des travaux sur les sols pour les dissimuler avant la vente. Elle considère que le dol est constitué par le silence du vendeurs ayant dissimulé à son cocontractant un fait lequel s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter et évoque l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, au sens de l'article 1133 du Code civil. Elle invoque subsidiairement la garantie des vices cachés, précisant que la clause d'exclusion de garantie incluse dans l'acte de vente ne peut s'appliquer en l'espèce, dès lors que le vendeur, marchand de biens, a la qualité de professionnel et que les expertises révèlent : - qu'il avait connaissance des désordres de l'appartement. - que les désordres étaient antérieurs à la vente - que l'appartement est inhabitable en l'état le rendant impropre à sa destination. L'intimée souligne n'avoir pu occuper normalement l'appartement dès l'acquisition et avoir dû prendre un logement en location. Elle demande le constat de la résolution du contrat de crédit, conformément à l'article L312-55 du code de la consommation, ainsi que la condamnation du vendeur à la garantir du remboursement du prêt, en application de l'article L312-56 du code de la consommation, précisant que la demande de dommages et intérêts de l'organisme financier ne peut prospérer que contre le vendeur dont les man'uvres dolosives ont été reconnues, alors qu'aucune faute de sa part n'est démontrée. Vu les conclusions transmises le 9 août 2023, par la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance Côte d'Azur exposant notamment que : - dans l'hypothèse d'une annulation de l'acte de vente litigieux, doit intervenir la compensation entre les échéances mensuelles du prêt que Mme [V]-[M] lui a payées et les sommes qu'elle sera amenée éventuellement à lui reverser. - le privilège de prêteur de deniers dont elle bénéficie et inscrit sur les biens objets de la demande en résolution de vente, continuera à produire effet jusqu'au remboursement intégral de sa créance. - l'établissement bancaire est fondé à rechercher la responsabilité civile délictuelle du responsable de la nullité de la vente aux fins d'être indemnisé au titre de la restitution des frais, ce compris les cotisations d'assurance, ainsi que des intérêts échus. - l'indemnité contractuelle de remboursement anticipé doit être fixée à 513,89 €, soit un semestre d'intérêts à 3 % sur le capital restant dû. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 26 décembre 2023. SUR CE Selon l'article 1137 du code civil, le dol peut être constitué par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol peut ainsi être caractérisé par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. L'article 1133 du code civil édicte que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. Monsieur [S], a été désigné en qualité d'Expert par le Tribunal Administratif suivant ordonnance en date du 17 décembre 2020. Son rapport a été déposé le 21 décembre suivant et constate que l'immeuble en cause est affecté de nombreux désordres résultant pour les plus importants d'un état fortement dégradé de la toiture, offrant des voies d'infiltration des eaux de pluie, qui par leur récurrence ont dégradé les enduits des plafonds des appartements sous-jacents, et des murs de la cage d'escalier. M.[G], expert judiciaire a constaté, en ce qui concerne l'appartement de Mme [V]-[M] qui occupe le premier étage que les désordres ont pour principale origine la vétusté du plancher haut du rez-de-chaussée, partie commune de l'immeuble, et notamment l'affaiblissement des poutres et solives en bois masquées avant décroutage par les enduits au plâtre et attaquées par des insectes xylophages. Il précise que les surcharges apportées par les revêtements successifs rapportés sur le plancher d'origine et notamment celui posé au cours de la rénovation par la S.C.I. H2B ont aggravé la situation. Pour la salle de bains de Mme [V]-[M], des fuites récurrentes ont été décelées à l'emplacement du bac à douche qui auraient pu contribuer à affaiblir les planches d'enfutage déjà vermoulues, comme l'indique le voisin, M.[R] Les autres désordres préjudiciables pour l'appartement de Mme [V] [M], sont les infiltrations par la toiture et l'état vétuste de la couverture en tuile rondes et des charpentes la supportant. Les désordres sont d'une telle gravité qu'un arrêté de péril imminent a été pris à la suite du rapport de M. [S], expert désigné par le tribunal administratif. L'expert judiciaire mentionne que les désordres constatés sont dus à la lente dégradation des supports des planchers (poutres, solives), dans un immeuble dont la construction peut être datée au 18ème ou du 19ème siècle et qui n'a pas subi de transformations significatives, aggravés par les poses successives de revêtement et localement des fuites dans les évacuations des eaux usées. Il ajoute que la distribution des pièces a été modifiée à l'occasion des travaux réalisés par la SCI H2B , qu'une différence de niveau est apparente au sol entre l'entrée et l'espace salle à manger et que ce fait a pu contribuer à l'affaissement du plancher en modifiant les reports de charge. Il est ainsi établi que les désordres sont antérieurs à la vente. Le rapport a également précisé le caractère non apparent des vices en ce qui concerne : - l'état des combles et de la toiture non accessible sans une échelle et dont la visite n'est pas habituelle pour un acquéreur - la flexibilité et l'affaissement du plancher haut du rez-de-chaussée dont Mme [V]-[M] n'a pris connaissance qu'après avoir emménagé, la mise en place des meubles et la vie à l'intérieur de l'appartement ayant révélé une situation préexistante à son acquisition ; L'état du plancher a été masqué par la mise à niveau sommaire réalisée au cours des travaux de rénovation réalisés par la société venderesse. Il apparaît que les désordres ont gravement compromis la solidité de la toiture et du plancher du 1er étage rendant l'immeuble inhabitable. L'expert judiciaire conclut en page 19 de son rapport du 10 juin 2022 que les travaux effectués au rez-de-chaussée par les consorts [U] [N] ne sont pas à l'origine des désordres constatés, ces désordres existant avant tout début de travaux dans ce local. La SCI H2B qui était propriétaire du bien depuis le 8 décembre 2008 a déclaré dans la rubrique ' dispositions relatives à la construction'de l'acte authentique de vente du 29 janvier 2020 que: - aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les 10 dernières années, - aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil n'a été réalisé dans ce délai. Or, il est établi par les rapports d'expertise qu'elle a fait réaliser des travaux de rénovation importants, comprenant notamment la redistribution des pièces, ainsi que le réajustement et le revetement des planchers. Par lettre du 28 décembre 2018, le gérant de la SCI H2B avait demandé au syndic de la copropriété de prévoir la réalisation de travaux sur la toiture de l'immeuble, afin que celui-ci ne soit pas déclaré insalubre. Dans son attestation établie le 11 mars 2021 M. [T] [R], copropriétaire de l'immeuble révèle que: - le dégât des eaux dans la salle de bains du premier étage était connu depuis 2015. - le syndic était au courant du mauvais état de la toiture, mais celui-ci n'a pu obtenir le vote de travaux, notamment en raison du refus de M. [A] gérant de la SCI H2B qui ne payait pas ses charges. - les copropriétaires avaient été informés que le coût des travaux de réfection de la toiture devait s'élever entre 40 000 € et 50 000 € et non à seulement 19'000 € comme indiqué sur un devis partiel produit par ce dernier. - des travaux importants ont été réalisés peu de temps avant la vente de l'appartement du premier étage à Mme [V]. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la S.C.I. H2B, professionnel de l'immobilier en sa qualité de marchand de biens a intentionnellement dissimulé des informations, sur la détérioration de la toiture de l'immeuble et du plancher de l'appartement, dont il savait le caractère déterminant pour l'acquéreur. Le dol est ainsi constitué. Mme [X] [V] [M] est donc fondée à réclamer l'annulation de la vente, ainsi que la restitution du prix de 85 000 € et de ses accessoires justifiés pour les frais de publication, à concurrence de 5021 €, étant observé que le décompte établi par le notaire n'est pas produit. Les avis de taxe foncières émis pour les années 2021, 2022 et 2023, permettent une indemnisation pour la somme de 2 405 €, sans qu'il soit nécessaire de réclamer le justificatif de leur paiement. Au vu des appels de fonds produits, mentionnant les versements de la copropriétaire, il convient d'allouer à Mme [V] -[M] la somme de 14'170 € à ce titre. Il n'y a pas lieu de prendre en compte les frais de logement dans des communes éloignées de [Localité 6], ni des frais de déplacement dont le lien avec l'effet n'apparaît pas démontré. Il en est de même pour le montant du dépôt de garantie versé pour la location de son nouvel appartement, celui-ci devant être en principe restitué en fin de bail. Aucun justificatif n'est produit en ce qui concerne les frais de déménagement ou de location de véhicule de transport. Elle est fondée à réclamer le remboursement des frais d'agence réglés à la signature de son bail, le 20 janvier 2022 pour 545,20 €, ainsi que des loyers de 733 € échus depuis lors, soit la somme de 17'592 €. L'alinéa 2de l'article L312-55 du code de la consommation prévoit que le contrat de crédit est annulé de plein droit, lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement annulé. En pareil cas, le prêteur est fondé à réclamer à l'emprunteur la différence entre le capital versé et les remboursements effectués, soit en l'espèce, la somme de 64'352,13 €. L'article L312-56 du même code dispose que si l'annulation du contrat principal survient du fait du vendeur, celui-ci peut, à la demande du prêteur, être condamné à garantir l'emprunteur du remboursement du prêt, sans préjudice de dommages et intérêts vis-à-vis du prêteur et de l'emprunteur. Tel doit être le cas en l'espèce, sans préjudice de dommages et intérêts vis-à-vis du prêteur et de l'emprunteur. En cas d'annulation d'un crédit consécutivement à l 'annulation de la vente qu'il a financée, l'établissement bancaire est fondé à rechercher la responsabilité civile délictuelle du responsable de la nullité de la vente aux fins d être indemnisé, au titre de la restitution des cotisations d'assurance, ainsi que des intérêts échus. L'offre de prêt du 17 octobre 2019 stipule que le prêteur exigera, à l'occasion de tout remboursement anticipé, une indemnité dont le montant sera égal à la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital faisant l'objet du remboursement anticipé, calculé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement. L'indemnité de remboursement anticipée s'élève donc à un semestre d'intérêt soit : 68 065,88 X 1,51% = 1027,79€ sur 1 an, ramené à un semestre d'intérêts soit 513,89 €. Il est constaté que l'établissement preteur en a été privé de fait de l'annulation de la vente prononcée, sans qu'il y ait lieu d'évaluer sur ce point une perte de chance. La SCI H2B qui est responsable, à raison de son dol à l'égard des acquéreurs, del'annulation de la vente et de la nullité subséquente du contrat de prêt doit ainsi être condamnée à payer, au vu du tableau d'ammortissement produit à la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance Côte d'Azur les sommes de : - 3 006,81 €, au titre des intérêts échus. - 366,06 €, au titre des cotisations d'assurance dont elle a afait l'avance - 513, 89 €, au titre de l'indemnité de remboursement anticipé. Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne l'indemnisation de Mme [X] [V] [M] et les demandes de la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance Côte d'Azur. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré ,sauf en ce qui concerne l'indemnisation de Mme [X] [V] [M] et les demandes de la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance Côte d'Azur. Statauant à nouveau de ces chefs, Condamne la SCI H2B à payer à Mme [X] [V] [M] les sommes de : - 85 000 €, en remboursement du prix - 5021 €, au titre des frais accessoires à la vente - 14'170,42 €, au titre des charges de copropriété - 545,20 €, au titre des frais d'agence pour la réduction du bail - 17'592 €, au titre des loyers pour son relogement. Condamne la SCI H2B à payer à la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance Côte d'Azur les sommes de : - 3 006,81 €, au titre des intérêts échus. - 366,06 €, au titre des cotisations d'assurance dont elle a afait l'avance - 513, 89 €, au titre de l'indemnité de remboursement anticipé. Y ajoutant, Condamne la SCI H2B à payer à la SA Caisse d'Épargne et de Prévoyance Côte d'Azur, la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SCI H2B à payer à Mme [X] [V] [M] , la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SCI H2B aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT