Cour d'appel, 29 février 2024. 23/03698

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 29 FEVRIER 2024 N°2024/132 Rôle N° RG 23/03698 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK57X [D] [Z] épouse [W] C/ E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT T DES ALPES MARITIMES-L'OPHLM Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rose MBA N.KAMAGNE Me Marina POUSSIN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 25 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02225. APPELANTE Madame [D] [Z] épouse [W] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001285 du 12/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 22 mars 1960 au SENEGAL, demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] représentée par Me Rose MBA N.KAMAGNE, avocat au barreau de NICE INTIME E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 1] représenté par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : M. Gilles PACAUD, Président et Mme Florence PERRAUT, conseillère chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 février 2024. Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 20 avril 2021, l'organisme Côte d'Azur Habitat, office public de l'habitat de la Métropole de Nice Côte d'Azur et des Alpes Maritimes, (l'OPH Côte d'Azur Habitat) a consenti à Mme [D] [Z] épouse [W], un bail à usage d'habitation portant sur un appartement de type T4, situé [Adresse 5], escalier 1, étage 2, groupe 48 à [Localité 4] (06), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 416,12 euros révisable annuellement, outre 380,87 à titre de provision sur charges. Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, l'OPH Côte d'Azur Habitat a fait délivrer à Mme [Z] épouse [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 mars 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 2 399,97 euros au prinicipal. Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, l'OPH Côte d'Azur Habitat a fait assigner Mme [Z] épouse [W], le 21 juin 2022, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé qui, par ordonnance contradictoire en date du 25 janvier 2023, a : - constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 3 mai 2022 ; - ordonné l'expulsion de Mme [Z] épouse [W], ainsi de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [Z] épouse [W] à payer une indemnité provisionnelle de 6 535,39 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d'occupation dus au 7 décembre 2022, terme du mois de novembre 2022 inclus ; - condamné Mme [Z] épouse [W] à payer une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter du 4 mai 2022 jusqu'à libération effective des lieux ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné Mme [Z] épouse [W] à payer à l'OPH Côte d'Azur Habitat la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procéure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mars 2022 et l'assignation. Selon déclaration reçue au greffe le 9 mars 2023, Mme [Z] épouse [W] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 17 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de délais de paiement et qu'elle : - lui accorde les plus larges délais possibles sur le fondement des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1244-1 et 2 du code civil ; - dise et juge que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ; - dise et juge que ladite clause sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect de l'ensemble des modalités prévues dans la décision à intervenir ; - déboute le bailleur de l'ensemble de ses demandes. Elle fait valoir avoir toujours réglé son loyer pour ce logement qu'elle occupe depuis trente-deux ans et qu'elle n'a pas assez de revenus pour occuper un logement dans le parc privé. Elle souligne que prononcer l'application de la clause résolutoire aura pour conséquence de la précipiter dans une situation précaire. Elle estime être de bonne foi. Elle indique avoir fait valoir ses droits à la retraite au mois d'avril 2022 et s'est vue notifier un refus le 19 aout 2022. Elle précise avoir déposé une nouvelle demande et être toujours dans l'attente d'une réponse. Elle considère son expulsion disproportionnée. Par dernières conclusions transmises le 9 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'OPH Côte d'Azur Habitat, sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise, sauf à porter la condamnation provisionnelle à la somme de 15 055,01 euros suivant décompte du 9 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) ; - condamne Mme [Z] épouse [W] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; - déboute Mme [Z] épouse [W] de l'intégralité de ses demandes. Il fait valoir que lors de la délivrance du commandement de payer le 3 mars 2022, les impayés s'élevaient à la somme de 2 399,97 euros, puis à 4 032,71 euros lors de l'assignation délivrée au mois de juin 2022. Il ajoute que la dette s'élève désormais à la somme de 15 055,01 euros au 9 janvier 2024. Il souligne que le dernier règlement effectué remonte au 12 janvier 2023 pour un montant de 120 euros et que Mme [Z] ne règle pas les échéances courantes de l'indemnité d'occupation. Il considère qu'elle est dans l'incapacité d'apurer sa dette et s'oppose à toute demande de délais. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 9 janvier 2024. MOTIFS : Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat de bail : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 de cette même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. En l'espèce le contrat de bail comporte à la page 7, article 3-3°, une clause résolutoire ainsi rédigée,'en cas de non paiement des loyers, charges, ou dépôt de garantie régulièrement appelés, le contrat sera résilié de plein droit à l'initiative de Côte d'Azur Habitat, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. L'expulsion du locataire et de tout occupant introduit par lui sera alors prononcée par ordonnance du juge des référés auprès du Tribunal judiciaire du domicile.[...]. Il n'est pas contesté par Mme [Z] épouse [W], qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 3 mars 2022, pour la somme de 2 399,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 mars 2022. Or cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de cet acte, la dette ayant depuis augmenté pour s'élever à la somme de 6 535,39 euros, terme de novembre 2022 inclus et retenu par le premier juge dont la décision n'est pas contestée sur ce point, et comme le démontre le décompte produit par l' intimé. Au 31 décembre 2023, la dette locative s'élèvait à la somme de 15 055,01 euros, frais inclus. Par conséquent il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ordonné l'expulsion de Mme [Z] épouse [W] et dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation : Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le bailleur verse aux débats un décompte faisant état d'une dette locative de 15 055,01 euros au 31 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Mme [Z] épouse [W] ne conteste pas cette somme. Elle ne demande pas dans ses dernières conclusions l'infirmation de l'ordonnance sur ce point. Cependant au vu du décompte produit il conviendra de soustraire les sommes et frais non justifiés, qui se heurtent à une obligation sérieusement contestable : - le solde figurant au titre de l'ancien contrat de bail à hauteur de 518,98 euros, le commandement de payer ayant été délivré en vertu du contrat de bail du 20 avril 2021 ; - les frais de poursuite du 31 décembre 2021 à hauteur de 73,51 euros ; - les frais de poursuite du 1er avrl 2022 à hauteur de 190,85 euros ; - les frais de poursuite du 1er mars 2023 à hauteur de 73,01 euros ; - les frais d'article 700 poursuites du 1er juin 2023 à hauteur de 200 euros, qui seront éventuellement indemnisés au titre des frais et dépens ; - les frais de poursuite du 1er aout 203 à hauteur de 73,01 euros ; - les frais de poursuite du 1er septembre 2023 à hauteur de 42,88 euros ; soit au total la somme de 1172,24 euros Déduction faite des sommes litigieuse, le montant non sérieusement contetable de la dette locative de Mme [Z] épouse [W] peut être fixée à 13'882,77 euros (15 055,01 euros - 1172,24 euros). Concernant le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation, il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu'elle a été fixée au montant du dernier loyer et des charges et d'en préciser son montant soit la somme de 818,74 euros (417,87 euros au titre du dernier loyer et de 400,87 euros au titre des provisions sur charges pour le mois d'avril 2022). Par conséquent, il conviendra d'infirmer l'ordonnance du premier juge en ce qu'elle a condamné Mme [Z] épouse [W] à payer la somme de 6 535,39 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté arrêté au 7 décembre 2022 inclus. Mme [Z] épouse [W] sera condamnée à payer à l'OPH Côte d'Azur Habitat la somme de 13 882,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 31 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, jusqu'à son départ effectif des lieux, obligation non sérieusement contestable. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause : L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d'assumer la charge d'un plan d'apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants. En l'espèce Mme [Z] épouse [W] justifie percevoir la somme de 500,05 euros par mois au titre de l'allocation adulte handicapé pour l'année 2023. Elle s'est vue refuser le 19 aout 2022 une allocation de solidarité aux personnes âgées par l'assurance retraite. Elle produit son avis d'imposition 2021 sur les revenus 2020, aux termes duquel elle est non imposable et a déclaré un revenu annuel de 10 231 euros. Par ailleurs le bailleur verse un décompte actualisé au mois de décembre 2023, faisant état d'une somme de 15 055,01 euros due, au titre de la dette locative. Il démontre des règlements irréguliers. Aucun règlement n'étant intervenu entre le mois de janvier 2023 et les mois de juillet, aout, septembre et décembre 2023. Par conséquent la dette a augmenté de manière conséquente, depuis la décision du premier juge. Même si Mme [Z] épouse [W] justifie de certains règlements, ces derniers sont insuffisants à apurer sa dette. De même, au vu de sa situation personnelle et financière, il ressort qu'elle n'est pas en capacité d'apurer sa dette locative et de s'acquitter de son loyer régulièrement, dans le délai légal. Il conviendra donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de délais de paiement. Sur la demande de délais d'expulsion : Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ceux-ci, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans. Au vu des circonstances de l'espèce et de la situation personnelle de Mme [Z] épouse [W], il conviendra d'infirmer l'ordonnance du premier juge qui avait ordonné son expulsion après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et de lui octroyer un délai courant jusqu'au 31 juillet 2024, délai à l'issu duquel elle devra libérer les lieux et remettre les clés au bailleur. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [Z] épouse [W] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation et l'a condamnée à payer à l'office public de l'habitat de [Localité 4] et des Alpes maritimes la somme de 200 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais et dépens en cause d'appel. L'OPH Côte d'Azur Habitat sera débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a condamné Mme [D] [Z] épouse [W] à payer à l'OPH Côte d'Azur Habitat la somme de 6 535,39 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte arrêté arrêté au 7 décembre 2022 inclus ; Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné son expulsion après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Confirme l'ordonnance déférée pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Précise et fixe à 818,74 euros le montant du au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation, due à titre provisionnel ; Condamne Mme [D] [Z] épouse [W] à payer à l'OPH Côte d'Azur Habitat la somme provisionnelle de 13 882,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 31 décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, jusqu'à son départ effectif des lieux ; Octroie à Mme [D] [Z] épouse [W] un délai courant jusqu'au 31 juillet 2024, pour quitter les lieux, date à laquelle elle devra restituer les clés au bailleur ; Déboute l'OPH Côte d'Azur Habitat demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile : Laisse à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens ; La greffière Le président