Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/07724

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] JUGEMENT DU 29 Mars 2024 N° RG 23/07724 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KT44 JUGEMENT DU : 29 Mars 2024 N° 24/201 OPH NEOTOA C/ [R] [Z] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 29/03/24 à NEOTOA Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 29 Mars 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 24 Novembre 2023. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile, date à laquelle elle a été prorogée au 16 Février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 Mars 2024. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR OPH NEOTOA [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [D] [M], munie d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : Mme [R] [Z] [Adresse 1] [Localité 4] non comparante, ni représentée EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 juin 2021, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d'habitation à Madame [R] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 442,74 €. Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 758,10 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat précité. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [R] [Z] le 21 juin 2023. Par assignation du 5 octobre 2023, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes aux fins de voir : A titre principal, "Constater l'acquisition de la clause résolutoire, "Ordonner l'expulsion de Madame [R] [Z] et celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Condamner Madame [R] [Z] au paiement des sommes suivantes : 6 147,30 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, A titre subsidiaire, "En cas d'octroi de délais de paiement, prononcer l'exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d'expulsion à défaut du règlement d'une échéance, "Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, En tout état de cause, "Condamner Madame [R] [Z] au paiement de la somme de 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il ressort de ce diagnostic que Madame [R] [Z] travaille en tant qu'aide-soignante en CDI et dispose de ressources mensuelles d'un montant total de 1 864,73 €, elle a la charge de sa fille de 12 ans. Elle a indiqué rencontrer des difficultés budgétaires chroniques et a donné son accord pour mettre en place un accompagnement budgétaire auprès du CDAS. À l'audience du 24 novembre 2023, l'établissement NEOTOA a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 23 novembre 2023, s'élevait désormais à 6744,69€. Il a déclaré, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de la dette proposé par la défenderesse préalablement à l'audience, à savoir le versement d'une mensualité de 20 €, en plus du loyer courant. Enfin, le bailleur a donné son accord à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Madame [R] [Z] n'a pas comparu. Par un courrier adressé au tribunal le 21 novembre 2023, elle a indiqué ne pas pouvoir être présente à l'audience en raison d'un refus de son employeur de modifier son agenda. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Il ressort du diagnostic social et financier joint au dossier que Madame [R] [Z] ne fait pas l'objet d'une telle procédure. En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 16 février 2024, date à laquelle elle a été prorogée au 29 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 20 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 758,10 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2023. Sur les délais de paiement Eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de cette clause et de conditionner la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 novembre 2023, Madame [R] [Z] lui devait la somme de 6 744,69 €, soustraction faite des frais de procédure. Madame [R] [Z] n'ayant pas comparu, elle ne conteste pas le montant de sa dette et n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 3 758,10 €, à compter de l'assignation sur la somme de 2 389,20 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [R] [Z] à se libérer de cette dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant, une somme de 20 €, conformément à l'accord intervenu entre les parties. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, elle ne sera due qu'en cas de résiliation de plein droit du bail en raison du défaut de respect du plan d'apurement. Le cas échéant, elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [R] [Z], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juin 2021 entre l'établissement NEOTOA, d'une part, et Madame [R] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 21 août 2023, CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 6 744,69 € (six mille sept cent quarante-quatre euros et soixante-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 3 758,10 €, à compter de l'assignation sur la somme de 2 389,20 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Madame [R] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 337 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 € (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [R] [Z], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, "le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 août 2023, "le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, "le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [R] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, "le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, "Madame [R] [Z] sera condamnée à verser à l'établissement NEOTOA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [R] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2023 et celui de l'assignation du 5 octobre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge