Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 9]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 23/01006 N° Portalis DB3S-W-B7H-X4W5
Minute : 393/24
Madame [Y] [B]
Monsieur [J] [B]
Représentant : Me François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
C/
SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6]
Représentant : Me Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0319
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me PAQUET-CAUET
Me PLACIER
Le 08 Avril 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2024 ;
par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 4] (CORSE)
Monsieur [J] [B], décédé
Représentés par Maître François PAZZIN, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, substituant Maître François PAQUET-CAUET, Avocat au Barreau de Saint-Etienne
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 6] (ensemble immobilier [Adresse 12], sis [Adresse 5] à [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 9]),
Représenté par son Syndic en exercice, la Société AZUR SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Ayant pour Avocat Maître Olivier PLACIER, du Barreau de Paris,
Comparant
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
M. [J] [B] et Mme [Y] [B] étaient propriétaires des lots numéro 3075 et 3279 au sein de l'immeuble situé [Adresse 5]/[Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 9] (ensemble immobilier [Adresse 12]).
Par jugement rendu le 15 septembre 2021, le Tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevables les demandes présentées par M. [J] [B] et Mme [Y] [B] à l'encontre de la société Etude Finzi - Vassiliades, Syndic.
Par acte en date du 3 juillet 2023, M. [J] [B] et Mme [Y] [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son Syndic, la société par actions simplifiée unipersonnelle Azur Syndic devant la chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de remboursement des charges indûment payées.
M. [J] [B] est décédé le 1er août 2023.
Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2024.
A cette date, Mme [Y] [B] comparaît, représentée. Elle se réfère à ses conclusions et pièces déposées le même jour et sollicite :
-le rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires ;
-la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 1 532,04 euros ;
-la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-et la condamnation du syndicat à s'acquitter d'une somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Au soutien de ses demandes, Mme [Y] [B] fait valoir, sur le fondement des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1353, 1240 et 1241 du code civil et 9 du code de procédure civile, qu'il a été mis à sa charge une facture d'eau froide d'un montant exorbitant, que les relevés de compteur ne sont pas sérieux, qu'aucune assemblée générale ne s'est tenue pour les années 2020 et 2021, qu'elle a sollicité le syndic et le syndicat à de multiples reprises sans réaction et que la mauvaise foi du syndic et la durée du litige lui a causé un préjudice financier et moral. Elle ajoute qu'elle a réglé par chèque la somme de 1 121,83 au titre de ses charges à la fin du mois d'août 2023 mais que ce chèque n'a pas été débité et donc qu'aucune résistance abusive ne saurait être caractérisée. Elle précise que le syndicat sollicite deux fois l'indemnisation du même préjudice.
Le syndicat des copropriétaires comparaît, représenté. Il se réfère à ses conclusions et pièces déposées le même jour. Il demande :
-le rejet des demandes formées par Mme [Y] [B] ;
-la condamnation de Mme [Y] [B] à lui payer la somme de 4 020 euros, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de l'assignation, au titre des charges et des frais ;
-la condamnation de Mme [Y] [B] à lui payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;
-et la condamnation de Mme [Y] [B] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Il soutient, sur le fondement des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965, que la facture litigieuse concerne la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, que Mme [Y] [B] ne prouve pas que les relevés de compteur sont erronés, qu'elle ne peut se prévaloir d'un accord de conciliation non signé, que les comptes définitifs de l'exercice 2018 ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2019, qu'aucune faute du syndicat n'apparaît démontrée, que Mme [Y] [B] n'est pas à jour du paiement de ses charges et que le non-paiement de ces charges cause un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires tiré de la mise en péril de l'équilibre de la trésorerie et de l'aggravation des charges de gestion. Il ajoute que Mme [Y] [B] fait preuve d'une résistance abusive.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS
I - Sur la demande en remboursement des charges d'eau froide
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
En l'espèce, il ressort du relevé du compteur d'eau froide effectué par la société Ista une consommation de de 312 m3 le 21 novembre 2018, 380 m3 le 29 décembre 2018, 709 m3 le 30 septembre 2019, 732 m3 le 30 mars 2020 et 732 m3 le 30 septembre 2020. Il ressort en outre du bordereau d'appels de fonds établi le 14 février 2019 que l'index du compteur est passé de 260 m3 à 312 m3. Par courrier daté du 25 juillet 2020, M. [B] a contesté le passage de l'index de 32 m3 à 709 m3 et précisé que la consommation d'eau chaude est passé de 196 m3 à 214 m3 sur la même période, qu'aucune fuite d'eau n'a par ailleurs été détectée et que son logement était occupé uniquement par son locataire et sa compagne.
Aucune conclusion ne saurait être tirée d'un accord de conciliation non signée par les parties. En revanche, Mme [M], gestionnaire de copropriété au sein du syndic Etude Finzi, dans un mail adressé le 19 avril 2021 à M. [B], indique qu'il est " totalement impossible " que le compteur soit passé de 380 m3 à 709 m3 ou de 320 m3 à 380 m3. Elle précise que la société Ista ne l'a pas éclairée sur ces éléments.
En outre, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 25 janvier 2019 et 26 novembre 2019 que les comptes des exercices arrêtés aux 30 septembre 2018 et 30 septembre 2019 ont été approuvés et qu'aucun recours n'a été formé pour ces assemblées générales.
Aucun justificatif de l'appel de fonds litigieux n'est produit aux débats. En effet seul l'appel de fonds du 14 février 2019, pour des charges arrêtées au 30 septembre 2018, et non 2019, est produit aux débats. Néanmoins, il n'est pas contesté que sur l'appel de fonds des charges arrêtées au 30 septembre 2019, la somme de 2 389,81 euros a été imputée à la demanderesse, correspondant à la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, avec passage d'un index de 32 m3 à 709 m3, soit 677 m3 x 3,53 euros.
Enfin, il n'est pas contesté que l'appartement loué était habité pendant la période du 30 mars au 30 septembre 2020.
De l'ensemble de ces éléments, il résulte que les relevés effectués par la société Ista sont incohérents dès lors qu'aucune consommation n'est relevée pour une période pendant laquelle l'appartement était occupé, que l'augmentation de la consommation d'eau froide relevée ne correspondant pas à une augmentation de la consommation d'eau chaude, qu'aucun élément n'atteste de la suroccupation des lieux ou d'une fuite pouvant expliquer les surconsommations relevées, que la société Ista, en charge des relevés de compteur, n'a fourni aucune explication sur les relevés qu'elle a établis et que la consommation apparaît disproportionnée au regard de la destination de l'appartement.
En outre, si les comptes correspondant aux périodes litigieuses ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires sans qu'aucun recours n'ait été formé quant à ces délibérations, il n'en va pas de même de la répartition individuelle des charges d'eau entre les copropriétaires.
Enfin, il ressort des échanges entre le syndic précédent et M. [B] que, pour la période considérée et au vu des caractéristiques du logement, la somme de 857,77 euros correspond à une consommation moyenne.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société par actions simplifiées unipersonnelle Azur Syndic, sera condamné à payer à Mme [Y] [B] la somme de 1 532,04 euros, correspondant à la différence entre la consommation d'eau facturée (2 389,81 €) et une consommation moyenne (857,77 €).
II - Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, il résulte de la matrice cadastrale que Mme [B] est propriétaire des lots 3075 et 3279, au sein de l'immeuble situé [Adresse 5]/[Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 9] (ensemble immobilier [Adresse 12]) pour 868/100000. Elle est, de ce fait, tenue au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires verse à l'appui de sa demande le procès-verbal des assemblées générales des 23 mai 2022, 2 août 2022 et 26 juin 2023, les attestations de non-recours pour les assemblées des 23 mai 2022 et 26 juin 2023 ainsi que le le décompte individuel de charges du 30 septembre 2020 au 1er octobre 2023.
Il ressort du décompte fourni à la cause que Mme [Y] [B] s'est acquittée irrégulièrement des charges de copropriété depuis l'appel de charges du 1er octobre 2019.
La défenderesse reste ainsi devoir, au 1er octobre 2023, après prise en compte d'un dernier paiement de 809,08 euros, et déduction des frais exposés pour le recouvrement de la créance, traités séparément, d'un montant de 479,84 euros (18 € + 21,48 € + 180 € + 176,36 € + 42 € + 42 €), une somme de 3 540,16 euros, appel de charge du 4ème trimestre 2023 inclus.
Si Mme [Y] [B] indique qu'elle a envoyé un chèque de 1 121,83 euros qui n'a pas été encaissé, elle n'en rapporte pas la preuve. Au surplus, ce montant ne permet pas de solder sa dette.
Mme [Y] [B] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 540,16 euros. A défaut d'assignation, cette somme ne produira intérêts qu'à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
III - Sur la demande reconventionnelle en paiement des frais de recouvrement
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
En l'espèce, le requérant ne justifie d'aucun des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, à l'exception d'une mise en demeure par courrier recommandée datée du 4 octobre 2022. Le requérant ne justifie pas du montant exposé au titre des frais de mise en demeure, évalués forfaitairement à 42 euros, de sorte que ceux-ci seront ramenés à de plus justes proportions. La défenderesse sera condamnée à une fois le coût d'une lettre recommandée avec accusé de réception soit, 5,18 euros.
Mme [Y] [B] sera donc condamnée au paiement d'une somme de 5,18 euros au titre des frais exposés par le requérant pour recouvrer les sommes dues. A défaut d'assignation, cette somme ne produira intérêts capitalisés qu'à compter du présent jugement, avec capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
IV - Sur les demandes de réparation du préjudice
En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d'une somme d'argent. De la même façon, Mme [Y] [B] ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice financier ou moral.
En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes de réparation du préjudice.
V - Sur les mesures de fin de jugement
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ". En l'espèce, la demande principale ayant été accueillié, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9] sera condamné aux dépens.
L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9] ayant été accueillie, il convient de rejeter l'ensemble des demandes formées au titre des frais irrépétibles.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5]/[Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 9] (ensemble immobilier [Adresse 12]), représenté par son syndic, la société par actions simplifiée unipersonnelle Azur Syndic, à payer à Mme [Y] [B] la somme de 1 532,04 euros au titre des charges d'eau indues facturées pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ;
CONDAMNE Mme [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5]/[Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 9] (ensemble immobilier [Adresse 12]), représenté par son syndic, la société par actions simplifiée unipersonnelle Azur Syndic, la somme de 3 540,16 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023, appel de charge du 4ème trimestre 2023 inclus, avec capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
CONDAMNE Mme [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5]/[Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 9] (ensemble immobilier [Adresse 12]), représenté par son syndic, la société par actions simplifiée unipersonnelle Azur Syndic, la somme de 5,18 euros au titre des frais de recouvrement, avec capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
REJETTE les demandes de réparation des préjudices ;
REJETTE les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 9] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le
19 mars 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
