Cour d'appel, 29 novembre 2022. 20/04202

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 29 NOVEMBRE 2022 N° 2022/374 Rôle N° RG 20/04202 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYZS Société PYXIS INVEST C/ [I] [G] [U] épouse [M] Copie exécutoire délivrée le : à : - Me Sandra JUSTON - Me Olivier PAULET Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal judiciaire d'AIX EN PROVENCE en date du 14 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/06037. APPELANTE SAS PYXIS INVEST, dont le siège social se situe [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la SARL PYXIS INVEST, dont le siège social est situé [Adresse 8] représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat postulant du barreau d'AIX-EN-PROVENCE et Me Dominique ALLEGRINI de l'AARPI ALLEGRINI & ASSOCIES, avocat plaidant du barreau de MARSEILLE substituée par Me Stéphanie LE DEVENDEC, avocat au barreau de MARSEILLE, INTIMEE Madame [I] [G] [U] épouse [M] née le 24 Février 1943 à [Localité 13]- ALGÉRIE, demeurant [Adresse 10] représentée par Me Olivier PAULET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2022. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Mme [I] [M] est propriétaire d'un ensemble immobilier d'une surface de 6 ha 45 a 68 ca, composé de trois parcelles AP [Cadastre 7], AP [Cadastre 4] et AP [Cadastre 6], sur la commune de [Localité 12]. Par courrier du 8 août 2018, elle a reçu de la SAS Pyxis Invest, une offre unilatérale d'achat de ce tènement, pour une somme de 12 000 000 d'euros, qu'elle a acceptée le 11 août 2018. L'offre indiquait que la société Pyxis Invest s'engageait à régulariser la promesse unilatérale de vente au plus tard le 18 septembre 2018. Une prorogation de ce délai a été décidée au 8 octobre 2018. Considérant que le projet d'acte transmis par Me [F], notaire chargé de sa rédaction, ne correspondait pas à l'offre initiale à laquelle elle avait donné son accord,Mme [I] [M] a informé le notaire, par courrier adressé par son conseil en date du 3 octobre 2018, qu'elle ne signerait pas le compromis proposé. Après lui avoir infructueusement adressé une mise en demeure d'avoir à régulariser le compromis le 3 décembre 2018, la SAS Pyxis Invest a, par exploit délivré en date du 20 décembre 2018, fait assigner Mme [I] [M] devant le tribunal de grande instance d'Aix en Provence, afin qu'il lui soit notamment ordonné de régulariser cette promesse unilatérale de vente. Par jugement rendu le 14 février 2020, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a : - constaté que la SAS Pyxis Invest n'a pas justifié avoir satisfait aux conditions de publicité, - déclaré par conséquent irrecevable l'action engagée par la SAS Pyxis Invest, - rejettté la demande reconventionnelle, - condamné la SAS Pyxis Invest au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Pyxis Invest aux dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration en date du 19 mars 2020, la SAS Pyxis Invest a interjeté appel de cette décision en son intégralité. L'instruction a été clôturée le 20 septembre 2022 par ordonnance du même jour. Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2021, la SAS Pyxis Invest demande à la cour de : - la recevoir en son appel, - réformer le jugement rendu le 14 février 2020 par le tribunal judiciaire d' Aix en Provence, - dire et juge sa demande recevable, - la recevoir en l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - relever le caractère parfait de la vente convenue entre Mme [I] [U] épouse [M] et la SAS Pyxis Invest moyennant le prix de prix de 12.750.000 euros (douze millions sept cent cinquante mille euros) portant sur le terrain sis [Adresse 11] composée de plusieurs parcelles cadastrées Section 88 parcelle n[Cadastre 3] d'une contenance de 02ha 14a 10ca, Section 88 n[Cadastre 1] d'une contenance de 03ha 36a 68ca, Section 88 n[Cadastre 2] d'une contenance de OOha 94a 90ca, soit une contenance globale de 6ha 45a 68ca, sous la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs permis d'aménagement définitifs autorisant la réalisation de 75.000m2 de surface de plancher à destination de bureaux, commerces, services, - ordonner à Mme [I] [U] épouse [M] de régulariser la promesse unilatérale de vente tel que convenue avec la SAS Pyxis Invest, - écarter toute demande reconventionnelle à intervenir de Mme [I] [U] épouse [M], - dire que l'arrêt à intervenir sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble, - condamner Mme [I] [U] épouse [M] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que c'est à tort que le tribunal a déclaré son action irrecevable au visa des articles 28 4°-c, 30-5 du Décret du 4 Janvier 1955 et 67-3 du Décret du 14 Octobre 1955, au motif que l'action engagée par la SAS Pyxis Invest ne relève pas des dispositions précitées, la publicité foncière n'étant exigée que pour les demandes en justice tendant à l'anéantissement rétroactif d'un droit antérieurement publié ; qu'il s'agit de la régularisation de la promesse de unilatérale de vente en l'état du caractère parfait de la vente telle qu'elle a été convenue entre Mme [I] [U] épouse [M] et la SAS Pyxis Invest, de sorte que cette action est soumise aux dispositions de l'Article 37 2. 1°du Décret du 4 Janvier 1955 qui ne prévoit qu'une simple possibilité de publicité légale des demandes en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique des promesses unilatérales de vente ; et qu'elle a procédé à ce dépôt le 12 février 2021. Sur le fond, elle expose, au visa des dispositions des articles 1103 et 1124 du code civil que la proposition d'achat adressée le 11 août 2008 fixait de manière précise les conditions essentielles de la promesse et que l'additif à cette proposition a été accepté par Mme [I] [U] épouse [M] après entretien avec le notaire le 17 septembre 2018, précisant le montant de l'indemnité d'immobilisation, de sorte que le 18 septembre, date à laquelle la SAS Pyxis Invest a accepté cette nouvelle condition et la prorogation sollicitée au 8 octobre, il y a bien eu accord plein et entier sur la chose et le prix;que Mme [M] a été mise en demeure d'avoir à régulariser l'acte le 21 novembre par acte d'huissier et qu'elle ne s'est pas présentée chez le notaire, de sorte qu'elle a délibérément manqué à ses obligations pour invoquer la caducité de l'offre. Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2021, Mme [I] [U] épouse [M] demande à la cour de : - la recevoir en ses écritures, - dire et juger la demande, fins et actions de la SAS Pyxis Invest irrecevables, pour défaut de publicité légale, - confirmer le jugement du 14 Février 2020 en toutes ses dispositions, En conséquence, - débouter la SAS Pyxis Invest de ses demandes, - condamner la SAS Pyxis Invest à lui payer la somme de 20 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner la SAS Pyxis Invest à lui payer la somme de 1000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux dépens de première instance et d'appel. L'intimée réplique que la SAS Pyxis Invest demande à la cour de relever le caractère parfait de la vente convenue entre elles, de sorte qu'elle se place elle-même sous les dispositions de l'Article 28 4° c du décret du 4 Janvier 1955. Elle ajoute que bien que la SAS Pyxis Invest verse aux débats une pièce faisant état d'un certificat de dépôt établi par le Centre Foncier d'[Localité 9] en date du 27 Juin 2019, au terme duquel il est fait mention du dépôt le 25 Janvier 2019 volume 2019 P 1030, d'une assignation, par application combinées des dispositions des articles 4 du décret du 4 janvier 1955 et 710-1 du code civil, 'Tout acte sujet à publicité [.] doit être dressé en la forme authentique', que si la forme authentique n'est pas contrainte pour la publicité des assignations, le respect d'une norme de publication est imposé par l'article 67-3 du décret du 14 Octobre 1955, et le seul dépôt du second original de son assignation est insuffisant, justifiant le prononcé de l'irrecevabilité de l'assignation. En réponse à la demande tendant à relever le caractère parfait de la vente, e Mme [I] [U] épouse [M] indique que celle-ci outrepasse l'effet dévolutif de l'appel interjeté par la SAS Pyxis Invest et sera donc déclarée irrecevable. Sur le fond, elle indique que le compromis de vente sous conditions suspensives a introduit une variabilité sur le prix de vente qui n'était pas comprise dans l'offre unilatérale du 8 août 2018, et que le notaire a rajouté des conditions suspensives qui n'étaient pas prévues initialement comme la prescription archéologique, ou la durée d'obtention du permis de construire, outre l'intervention d'un intermédiaire rémunéré non prévu à l'offre initiale du 8 août 2018. Elle estime que l'acte proposé n'est pas en adéquation avec la volonté des parties, en ce que contrairement à la proposition initiale, le projet d'acte consistait en une offre de vente de Mme [M] acceptée sous conditions suspensives par la SAS Pyxis Invest, et non plus une offre présentée par la SAS Pyxis Invest à Mme [I] [U] épouse [M]. Elle ajoute qu'en retenant dans le compromis de vente sous conditions suspensives comme dans l'offre unilatérale, la réalisation de conditions suspensives qui devaient être levées, sous peine de nullité de l'acte, la SAS Pyxis Invest a souhaité ne fixer le caractère définitif et parfait de la vente que sur justification de la levée de ces conditions, de sorte que la vente n'était pas parfaite le 8 août 2018. Enfin, Mme [I] [U] épouse [M] considère que l'offre du 8 août est devenue caduque à compter du 8 octobre 2018, date à laquelle elle a refusé de se rendre chez Maître [F], notaire pour régulariser l'acte compromissoire proposé. Elle estime que par son comportement, la SAS Pyxis Invest lui a causé un préjudice, son immeuble étant gelé pour la vente et qu'elle outrepasse le droit d'agir en justice par la présente instance. MOTIVATION Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 28 4° c) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, dont l'application est revendiquée par Mme [I] [M], les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort doivent obligatoirement publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles. En l'espèce, la SAS Pyxis Invest a attrait Mme [I] [U] épouse [M] devant les juridictions afin qu'il lui soit ordonné de régularitser la promesse unilatérale de vente, celle-ci revêtant un caractère parfait. Le litige dont est saisie la cour n'entre ainsi pas dans les prévisions de l'article sus cité, mais relève au contraire, comme l'invoque la SAS Pyxis Invest, des dispositions de de l'article 37 2. 1° du même décret, en application duquel peuvent être publiées les demandes en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique des dits actes. Il convient par conséquent de déclarer recevable la demande présentée par la SAS Pyxis Invest et d'infirmer le jugement de ce chef. Sur la demande tendant à ordonner à Madame [M] [I] [G] de régulariser la promesse unilatérale de vente avec la société PYXIS INVEST A titre liminaire, la cour observe que Mme [I] [M], dans le corps de ses écritures, évoque l'irrecevabilité de l'appel considérant que la demande outrepasse l'effet dévolutif de l'appel. Cette demande n'étant pas reprise dans le dispositif de ses conclusions, la cour n'en n'est pas valablement saisie. L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé. L'offre est définie comme la proposition de conclure un contrat, à des conditions déterminées, de telle sorte que son acceptation suffit à la formation de celui-ci. Elle doit être ferme, sérieuse et précise. Elle doit comprendre les éléments essentiels du contrat envisagé. En l'espèce, l'offre d'achat datée du 8 août 2018 indique que l'étape suivante dans la construction du lien contractuel serait la promesse unilatérale de vente. Il apparaît à la lecture de l'offre que le bien objet du litige est précisément défini, tant dans l'offre que dans le projet de promesse rédigé par le notaire. Mme [I] [U] épouse [M] n'en conteste d'ailleurs pas la précision, ni l'étendue dans le cadre de la présente instance. S'agissant du prix, l'offre d'achat du 8 août 2018 indique en page deux que le prix d'acquisition sera de 12 millions d'euros net vendeur, qu'il sera payé comptant le jour de la signature de l'acte authentique, et actualisé au taux de 1,5% annuel au-delà des dix huit mois de la date de signature de la promesse de vente. Il est par ailleurs précisé que dans le cas où la surface de plancher autorisée varierait de plus ou moins 5% (au moment de l'offre fixée à 160 euros / m2), les parties se rapprocheront pour en étudier les incidences sur la promesse de vente. Le projet de promesse de vente non signé par l'intimée prévoit pour sa part en page 9, au paragraphe 18.1.1 que le prix est fixé la somme de douze millions d'euros, ledit prix correspondant à 160 euros par m2 de surface de plancher autorisée sur une base de 75 000 m2. Le prix est stipulé ferme et définitif, insusceptible de variation dans la limite de plus ou moins 5% selon la constructibilité autorisée au terme du ou des permis d'aménager. Dans l'hypothèse où la surface de plancher autorisée varierait de plus ou moins 5% comme prévu au projet de bénéficiaire, les parties se rapprocheront pour en étudier les incidences. La comparaison de ces deux clauses suscite plusieurs observations. D'une part, la rédaction de ces clauses implique que le prix n'a pas été fermement déterminé par l'offre d'achat acceptée le 11 août 2018, puisqu'une modification de celui-ci était autorisée en cas de variation de la surface de plancher autorisée de plus ou moins 5%, à tel enseigne que l'offre précise que les parties 'se rapprocheront pour en étudier les incidences sur la promesse de vente', et non sur le seul prix, de sorte que le principe même de l'acquisition est soumis à la surface de plancher autorisée. . D'autre part, la rédaction de la clause sus mentionnée dans le projet de promesse de vente soumis n'est pas identique à l'engagement des parties du 11 août 2018 en ce qu'il introduit la possibilité d'une variation de 5% du prix, soit 600 000 euros, selon la constructibilité autorisée, ce qui n'était pas précédemment convenu entre les parties. En effet, l'offre indique seulement qu'en cas de variation de la surface de plancher de 'plus ou moins 5%', les parties doivent se rapprocher pour en étudier les 'incidences sur la promesse de vente', ce qui est par ailleurs repris dans la promesse. Le prix est donc soumis à un aléa, au delà des conditions suspensives, tenant à la surface de plancher autorisée, auquel les parties ont entendu donner une place essentielle dans l'aboutissement de la vente, puisque cette surface est susceptible d'affecter l'issue des relations contractuelles, la rédaction choisie permettant d'envisager toute option en mentionnant que 'les parties se rapprocheront pour en étudier les incidences'. Il ne peut donc être valablement soutenu que les parties avaient déterminé fermement le prix de la vente, ni que le projet de promesse présenté reprend précisément les termes de l'accord initial. La vente n'étant donc pas parfaite, il convient de débouter la SAS Pyxis invest de sa demande tendant à ordonner à Mme [I] [U] épouse [M] de régulariser la promesse unilatérale de vente telle que convenue avec la SAS Pyxis Invest. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive L'article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l'abus du droit d'agir en justice par le versement d'une amende civile au trésor public et de dommages et intérêt à l'adversaire. L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester en justice. En l'espèce, il n'est pas démontré que par son action, la SAS Pyxis Invest a entendu nuire à Mme [I] [U] épouse [M] ou abuser de son droit d'agir en justice. Cette demande sera donc rejetée. Sur les frais du procès Succombant, la SAS Pyxis Invest sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La SAS Pyxis Invest sera par ailleurs condamnée à régler à Mme [I] [U] épouse [M] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en vue de la présente instance. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau, Déclare recevable l'action intentée par la SAS Pyxis Invest à l'encontre de Mme [I] [U] épouse [M] ; Déboute la SAS Pyxis Invest de sa demande tendant à ordonner à Mme [I] [U] épouse [M] de régulariser la promesse unilatérale de vente ; Y ajoutant, Déboute Mme [I] [U] épouse [M] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamne la SAS Pyxis Invest aux entiers dépens de l'instance lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la SAS Pyxis Invest à régler à Mme [I] [U] épouse [M] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT