Tribunal judiciaire, 07 mars 2024. 23/01342

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] SG REFERENCES : N° RG 23/01342 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGEH Minute : 24/180 S.A. SEQENS Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C.199 C/ Madame [J] [P] Représentant : Mme [M] [F] (Mère) Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mars 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 18 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [J] [P], demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 8] comparante en personne et assistée de Madame [M] [F], sa mère, D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2021, la SA d'HLM SEQENS a donné à bail à Madame [J] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 418,25 euros, et 126,27 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Madame [J] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.858,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre en date du 22 juin 2023 reçue le 20 juillet 2023 la SA d'HLM SEQENS a saisi la caisse d’allocations familiales. Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Madame [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [J] [P] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 18 juillet 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ces majorations et revalorisation si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 2.577,00 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mai 2023 sur les sommes visées à cet acte, et de l’assignation en date du 28 septembre 2023 sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicités ci-dessus,la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 septembre 2023. À l'audience du 18 janvier 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.247 euros arrêtée au 8 janvier 2024, loyer du mois de décembre 2023 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La SA d'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [P] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 mai 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA d'HLM SEQENS souligne que Madame [J] [P] a repris le versement intégral du loyer courant mais que la dette est trop importante pour soutenir une demande de délai de paiement. Madame [J] [P], assistée de Madame [M] [F], sa mère, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 180 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [P] explique, qu’en janvier 2023 jusqu’en juillet 2023, elle travaillait dans un fast-food pour un contrat de 35 heures mais ne percevait que 700 euros. Elle soutient qu’elle travaille désormais en restauration pour un salaire de 1.100 euros complété par une prime d’activité. Madame [J] [P] affirme également que, s’il lui reste une dette d’environ 500 euros à payé à la société EDF, elle a soldé sa dette afférente à son permis de conduire. Enfin, Madame [J] [P] souligne qu’elle a payé la totalité de son loyer de décembre 2023. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 7 mars 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM SEQENS le 20 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 17 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 8 janvier 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 346,35 euros imputée pour des frais. En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [P] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 3.900,65 euros, au titre des sommes dues au 8 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mai 2023 sur la somme de 261,75 euros, de l’assignation du 28 septembre 2023 sur la somme de 1.369,38 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 19, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 mai 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 17 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 décembre 2021 à compter du 18 juillet 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [J] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [J] [P] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [J] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [J] [P] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 juillet 2023, Madame [J] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales. Il convient également de condamner Madame [J] [P] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 décembre 2021 entre la SA d'HLM SEQENS d'une part, et Madame [J] [P] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 18 juillet 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 3.900,65 euros (trois mille neuf cent euros et soixante-cinq centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 8 janvier 2024 échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal, à compter du 17 mai 2023 sur la somme de 261,75 euros, de l'assignation du 28 septembre 2023 sur la somme de 1.369,38 euros et du présent jugement sur le surplus, ACCORDE un délai à Madame [J] [P] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [J] [P] à s’acquitter de la dette en 22 fois, en procédant à 21 versements de 180 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [J] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à la SA d'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Madame [J] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, CONDAMNE Madame [J] [P] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions. 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