Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
Troisième chambre civile et commerciale
ARRET N°
DU : 29 Mai 2024
N° RG 23/00755 - N° Portalis DBVU-V-B7H-F74H
FK
Arrêt rendu le vingt neuf Mai deux mille vingt quatre
décision dont appel : Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 31 Mars 2023, enregistrée sous le n° 21/00217
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre
Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller
M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire
En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.C.I. LE GRAND BREUIL
348 218 421 RCS Clermont-Ferrand
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentants : Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et Me Cybèle MAILLY, avocat au barreau de LYON
APPELANTE
ET :
S.A.S. CIRCET RIP
immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro 325 338 044
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentants : Me Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
et Me Eric CESAR de la SELARL LEGI AVOCATS, avocat au barreau de LYON
INTIMEE
DEBATS : A l'audience publique du 03 Avril 2024 Monsieur KHEITMI a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 29 Mai 2024.
ARRET :
Prononcé publiquement le 29 Mai 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Exposé du litige :
Suivant un acte authentique du 2 mars 2010, la SCI Le Grand Breuil a donné à bail commercial, à la société de Télécommunication et d'Automatisme (la STA), un ensemble immobilier situé selon l'acte au lieu-dit [Adresse 9], bien qui comportait un bâtiment à usage de bureaux et d'atelier, et des terrains attenants, formant la parcelle cadastrale section BT n°[Cadastre 7], et une partie des parcelles section BT n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 4].
La durée du bail était fixée à neuf ans à compter du 1er mars 2010, et le loyer à 50 136 euros par an.
Suivant acte extra-judiciaire du 28 août 2018, la SCI bailleresse a délivré à la société preneuse un congé pour le 28 février 2019 terme du bail, avec une offre de renouvellement, qui a été déclinée par la société preneuse. Celle-ci est toutefois restée dans les lieux loués après la date d'effet du congé, en vertu d'une convention d'occupation précaire conclue le 21 février 2019 entre la SCI Le Grand Breuil et la SAS CIRCET nouvelle locataire subrogée dans les droits de la STA ; ce maintien dans les lieux avait pour but de permettre à la SAS CIRCET d'organiser son déménagement.
Par ailleurs, la SCI Le Grand Breuil a conclu avec une société tierce un compromis de vente du bien loué, en suite d'une offre d'achat faite le 6 décembre 2018.
Le 4 mars 2019, et de nouveau le 18 avril suivant, la SCI Le Grand Breuil et la SAS CIRCET ont établi un état des lieux de sortie ; la SAS CIRCET a quitté les locaux le 12 avril 2019.
Le 4 janvier 2021, la SCI Le Grand Breuil a fait assigner la SAS CIRCET devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, pour obtenir paiement d'une somme principale de 89 129,95 euros, au titre du prix de remise en état du bien loué.
Le tribunal, par jugement contradictoire du 31 mars 2023, a débouté la SCI Le Grand Breuil de toutes ses demandes, et l'a condamnée aux dépens, et au paiement de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a énoncé que le bâtiment loué avait subi en cours de bail des dégradations, établies par constats d'huissier, mais que la SCI Le Grand Breuil ne justifiait pas que ces dégradations lui aient porté préjudice, puisqu'elle avait revendu les locaux en cours de bail, et qu'elle ne prouvait pas qu'elle ait dû consentir une réduction du prix de vente au motif du mauvais état des locaux, l'acquéreuse ayant déclaré son intention de demander un permis de construire, ce qui soulignait sa décision de réaliser des travaux, quel que soit l'état des lieux.
La SCI Le Grand Breuil, par une déclaration reçue au greffe de la cour le 9 mai 2023, a interjeté appel de ce jugement.
La société appelante demande à la cour d' « annuler » le jugement, et de condamner la SAS CIRCET à lui verser les sommes qu'elle demandait en première instance : 89 129,95 euros pour la reprise des dégradations, 6 166,57 euros au titre de frais de gestion, et 10 000 euros en réparation de son préjudice moral.
Elle rappelle les règles applicables à la dégradation des biens donnés à bail, et la présomption selon laquelle la SAS CIRCET, en l'absence d'état des lieux d'entrée, est censée les avoir pris en bon état de réparations locatives. Elle fait valoir que les dégradations constatées en fin de bail sont certaines, comme l'a reconnu le tribunal, et que celui-ci a commis une erreur de droit en rejetant ses demandes, au motif de l'absence de préjudice : le droit à indemnisation n'est pas subordonné à la preuve que les travaux de remise en état ont été réellement effectués, et la vente des locaux conclue en cours de bail n'a pas transféré les droits du bailleur au nouveau propriétaire du bien. La SCI Le Grand Breuil expose ensuite, sur les frais de gestion, que le présent litige l'a contrainte à différer sa propre dissolution, qu'elle avait décidée précédemment, et que la poursuite de son activité pour ce motif lui a causé divers frais, indiqués dans un rapport de gérance.
La SAS CIRCET forme appel incident et demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de la SCI adverse, faute pour celle-ci de justifier d'un intérêt à agir, en l'absence de préjudice personnel ; elle expose que le bien loué a été vendu à un tiers en l'état, de sorte que la SCI Le Grand Breuil, qui n'a pas eu à supporter le coût éventuel des travaux de réfection, ne souffre d'aucun dommage. À titre subsidiaire, la société intimée conclut à la confirmation du jugement : elle fait valoir que la SCI n'établit pas l'absence d'état des lieux d'entrée, et ne peut dès lors soutenir que les locaux ont été pris en bon état, d'autant que le gérant actuel de la SAS CIRCET n'est pas le signataire du bail de 2010, et que celui-ci a été précédé d'un autre bail, conclu en 2003 entre les mêmes parties (la SCI Le Grand Breuil et STA).
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2024.
Il est renvoyé, pour l'exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées les 25 et 27 mars 2024.
Motifs de la décision :
La société appelante demande, selon le dispositif de ses conclusions, « l'annulation » du jugement déféré, mais n'invoque au soutien de cette demande que des motifs qui pourraient fonder la réformation du jugement, et non pas son annulation ; il y a lieu de considérer que le terme d'annulation contenu dans ses conclusions résulte d'une simple erreur, et que l'appel formé par la SCI Le Grand Breuil tend en réalité à la réformation de la décision de première instance.
Sur la recevabilité :
La SCI Le Grand Breuil justifie d'un intérêt à agir, dès lors qu'elle prétend avoir subi un préjudice personnel résultant de dégradations dans les lieux qu'elle a donnés à bail, et d'une perte de valeur de son immeuble au moment de sa vente ; la preuve de la réalité de ce préjudice relève de l'appréciation du bien fondé de ses demandes, non de leur recevabilité ; la fin de non-recevoir soulevée par la SAS CIRCET sera rejetée.
Sur le fond :
Ainsi que le fait valoir la société appelante, la SAS CIRCET, subrogée dans les droits et obligations du preneur d'origine la STA, est présumée, faute d'état des lieux d'entrée, avoir pris les locaux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels (article 1731 du code civil). Il incombe cependant à la bailleresse la SCI Le Grand Breuil, pour obtenir réparation, de rapporter la preuve du préjudice dont elle fait état.
Le tribunal a relevé à bon droit que les locaux étaient affectés, au jour de leur restitution le 12 avril 2019, de nombreuses détériorations décrites dans un procès-verbal de constat d'huissier contradictoire du 18 avril 2019 : en particulier des « traces et impacts » énumérés dans la plupart des pièces (bureaux, espaces sanitaires, couloirs, salle de réunion, espaces technique et de stockage notamment), sur la surface des murs ou des sols, ainsi que de la malpropreté de la plupart de ces pièces.
La seule existence de ces dégradations ne suffit pas à établir le préjudice de la SCI Le Grand Breuil, qui n'est plus propriétaire des lieux depuis la vente qu'elle en a faite à la SAS DA 2 I, suivant acte reçu le 23 novembre 2020 par Me [F] [U], notaire associée à [Localité 8] ; et la SCI Le Grand Breuil, pas plus devant la cour que devant le tribunal, ne justifie qu'elle a subi des conséquences dommageables des dégradations, soit par la réalisation de travaux de remise en état dont elle aurait supporté le coût, ou soit par une réduction du prix de vente, qu'elle aurait dû consentir à la société acquéreuse en raison du mauvais état des locaux : la SCI Le Grand Breuil ne produit que des devis de travaux de remise en état, datés d'octobre 2019 et de décembre 2020, mais qui ne prouvent nullement à eux seuls qu'elle ait dû payer le prix indiqué, ou même que les travaux aient été réalisés ; elle ne donne d'autre part aucune information, ni ne produit de pièce justificative sur le prix de vente du bien en cause : la mention de ce prix n'apparaît ni sur l'offre d'achat que lui a faite la SAS DA 2 I le 6 décembre 2018 (la somme ayant été effacée sur la copie qu'elle produit en pièce n°5), ni sur l'attestation de vente notariée qu'elle verse aux débats.
Seule la SAS CIRCET produit un document qui mentionne le prix de vente : une copie de l'acte de cession du 23 novembre 2020, qui indique un prix de 670 000 euros, mais pour un ensemble intitulé article un, qui regroupe différents biens vendus avec celui en cause, sans ventilation entre eux, de sorte que cet acte ne permet pas de connaître à quel prix le bien en litige a été vendu ; en toute hypothèse, la seule indication de ce prix n'aurait pu permettre de vérifier que la SCI Le Grand Breuil ait dû consentir à sa réduction, en raison du mauvais état dans lequel la SAS CIRCET a restitué les lieux. D'ailleurs l'installation dans de tels locaux à usage professionnel implique généralement, de la part de l'acquéreur ou du locataire, d'importants travaux d'aménagement et d'adaptation à l'activité qu'il doit y exercer, et il n'apparaît nullement, au regard de l'ampleur assez limitée des désordres imputables à la SAS CIRCET ' qui portent principalement sur l'aspect des surfaces -, que ces désordres aient impliqué des travaux supplémentaires, au-delà de ceux prévus en toute hypothèse par l'acquéreur, ou par son locataire.
La SCI Le Grand Breuil ne justifie donc d'aucun préjudice certain, en relation avec les dégradations constatées ; il convient de confirmer le jugement.
PAR CES MOTIFS, et par ceux non contraires du tribunal :
Statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition des parties au greffe de la cour ;
Confirme le jugement déféré ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Le Grand Breuil aux dépens de l'appel, et à payer à la SAS CIRCET une somme de 3 000 euros, au titre des frais d'instance irrépétibles exposés en cause d'appel ;
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier La Présidente
