Cour d'appel, 14 décembre 2022. 22/01111

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES SCP VALERIE DESPLANQUES ARRÊT du 14 DECEMBRE 2022 n° : 388/22 - RG 22/01111 n° Portalis DBVN-V-B7G-GSI3 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire d'ORLÉANS en date du 11 février 2022, RG 21/00443, n° Portalis DBYV-W-B7F-FTDX, minute n° 22/115 ; PARTIES EN CAUSE APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération Monsieur [P] [J] [Adresse 1] - [Localité 3] représenté par Me Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau d'ORLÉANS ' bénéficie d'une aide juridictionnelle totale n°2022/001681 du 29/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Orléans INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2837 1539 2145 Monsieur [M] [L] Madame [O] [L] née [I] [Adresse 2] représentés par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat plaidant du barreau de NICE en présence de Me Valerie DESPLANQUES, avocat postulant, SCP VALERIE DESPLANQUES du barreau d'ORLÉANS ' Déclaration d'appel en date du 6 mai 2022 ' Ordonnance de clôture du 27 septembre 2022 Lors des débats, à l'audience publique du 26 octobre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller, Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 14 décembre 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2019, les époux [M] [L] donnaient en location à [P] [J] un local à usage d'habitation sise à [Localité 3] [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial révisable de 430 € outre 64 € de provision sur charges. Par acte en date du 11 janvier 2021, les époux [M] [L] faisaient délivrer à [P] [J] une sommation interprétative de payer la somme de 3529,12 € et d'avoir à quitter les lieux sans délai. Par acte en date du 5 février 2021, les époux [M] [L] faisaient assigner [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin de voir ordonner l'expulsion de [P] [J], et de l'entendre condamner à leur payer la somme de 4005,64 € au titre de l'arriéré et la somme de 509,26 € à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2020. [P] [J] soulevait l'irrecevabilité de la demande faute de justification d'une tentative de conciliation préalable, et l'irrecevabilité de la demande d'expulsion en l'absence de respect des formalités de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il formait une demande reconventionnelle, sollicitant la suspension du paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux exigés par la mairie dans son injonction du 20 août 2020, la condamnation des époux [M] [L], sous astreinte de 150 € par jour de retard à effectuer les travaux de mise en conformité exigés par la mairie dans son injonction du 20 août 2020, la réduction du montant du loyer à hauteur de 30 % à compter du 1er novembre 2019 jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité, l'allocation de la somme de 5000 € à titre d'indemnisation son préjudice moral. À titre subsidiaire, il sollicitait les plus larges délais de paiement sur une période de 36 mois pour s'acquitter du règlement de l'arriéré locatif, ainsi qu'un délai de six mois pour quitter les lieux. Par un jugement en date du 11 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans constatait la validité du congé délivré par [P] [J] le 5 décembre 2019, déboutait [P] [J] de ses demandes de réduction de loyer et de condamnation des bailleurs à la réalisation des travaux sous astreinte et d'indemnisation de son préjudice, déboutait les époux [M] [L] de leur demande de paiement d'une somme au titre des loyers et des charges impayés, déboutait [P] [J] de sa demande de délai pour quitter les lieux et autorisait son expulsion faute de départ dans le délai de 15 jours, le condamnant à payer aux époux [M] [L] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. Le juge des contentieux de la protection disait n'y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement. Il condamnait [P] [J] à payer aux époux [M] [L] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 6 mai 2022, [P] [J] interjetait appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions en date du 14 septembre 2022, il en sollicite l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de déclarer les époux [M] [L] irrecevables en leurs demandes eu égard à la subrogation dans les droits du bailleur de la société Action Logement Services, de les débouter de leur demande d'expulsion, d'ordonner la suspension du paiement des loyers depuis le 1er avril 2020 jusqu'à la réalisation des travaux exigés par la mairie d'[Localité 3] dans son injonction par courrier du 20 août 2020, d'ordonner aux époux [M] [L] de réaliser les travaux de mise en conformité sous astreinte de 150 € par jour de retard, d'ordonner la réduction du loyer à hauteur de 30 % à compter du 27 avril 2019, fixant ainsi le loyer à la somme de 356,48 €, et ce jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité, et réclame en outre l'allocation de la somme de 5000 € en indemnisation de son préjudice moral. À titre subsidiaire, il sollicite les plus larges délais de paiement sur une période de 36 mois et l'octroi d'un délai de huit mois pour quitter les lieux, demandant que l'indemnité d'occupation se voie appliquer la réduction de 30 % qu'il sollicite en réparation de ses troubles de jouissance. Il demande l'allocation de la somme de 2400 € TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par leurs dernières conclusions en date du 26 septembre 2022, les époux [M] [L] sollicitent la confirmation du jugement entrepris, demandant à la cour de corriger l'erreur matérielle affectant le jugement relativement au nom de [P] [J], d'ordonner l'expulsion de ce dernier, de fixer à la somme de 509,66 € l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2020, réclamant en outre le paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 27 septembre 2022. SUR QUOI : Sur la recevabilité des prétentions des époux [M] [L] : Attendu que le jugement du 11 février 2022 n'est pas contesté en ce qu'il a écarté l'argumentation de [P] [J] à raison de l'absence de tentative de conciliation préalable ; Attendu que l'exception d'irrecevabilité de la demande des époux [M] [L] à raison de la subrogation dans les bras du bailleur de la société Action Logement Services n'avait manifestement pas été soulevée devant le premier juge ; Que cette exception est donc irrecevable comme constituant une demande nouvelle ; Que, par ailleurs, l'instance introduite par les époux [M] [L] consiste principalement en une demande d'expulsion suite à un congé alors que la subrogation n'aurait concerné qu'une action découlant d'un défaut de paiement, ce qui est totalement indépendant, la société Action Logement Services n'ayant pas à être présente à la cause, les bailleurs ayant parfaitement qualité pour agir seuls ; Attendu ainsi que les époux [M] [L] doivent être déclarés recevables en leurs demandes ; Sur le congé : Attendu que dans le corps de ses écritures, sous le titre II, [P] [J] sollicite la réformation du jugement dont appel en ce qu'il a déclaré recevable la demande des bailleurs nonobstant l'absence de prétentions sur le bail poursuivi entre les parties ; Que cette demande n'est pas formulée dans le dispositif de ses écritures, et doit donc être déclarée irrecevable ; Que force est cependant de constater que les allégations formulées à cet égard par [P] [J] constituent en réalité un reproche dirigé contre ses adversaires de n'avoir pas émis de prétentions sur le bail, poursuivi selon l'appelant mais non selon les intimés, alors qu'il est évident que l'appelant aurait immédiatement tiré partie de telles prétentions pour tenter d'établir que les bailleurs reconnaissaient que le bail était toujours en cours ; Qu'une telle man'uvre de la part de [P] [J] est vouée à l'échec ; Attendu, s'agissant du fond, qu'il n'est ni contestable ni contesté que [P] [J] avait donné congé à ses propriétaires le 5 décembre 2019, et qu'il n'a jamais quitté les lieux ; Que [P] [J] conteste le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la validité du congé, invoquant la poursuite du bail entre les parties ; Qu'il expose qu'il devait théoriquement libérer les lieux à la date du 6 mars 2020, mais que ni les époux [L], ni l'agence gestionnaire, ne se seraient plaints de son maintien dans le logement postérieurement à cette date, continuant selon lui d'exiger le montant du paiement des loyers en promettant d'effectuer les travaux de mise aux normes ; Que l'appelant déclare que l'agence mandataire des bailleurs lui avait adressé le 25 janvier 2021 un courrier sollicitant la production de son attestation d'assurance et qu'aucune démarche n'aurait été accomplie par les bailleurs ou le mandataire auprès de la Caisse d'allocations familiales pour faire cesser le versement de l'allocation logement qui a ainsi continué d'être versée ; Attendu que le fait que l'agence gestionnaire, sachant que [P] [J] se maintenait dans les lieux, lui a demandé des explications concernant la régularité de sa situation vis-à-vis de son assureur n'établit aucunement que les bailleurs et leur mandataire le considéraient comme locataire, mais seulement qu'ils estimaient, par ailleurs à juste titre, qu'il devait être couvert par une assurance en sa qualité d'occupant, quel que soit son titre en l'absence de titre ; Que le fait que certaines des sommes réclamées par le mandataire des époux [M] [L] ont pu être improprement qualifiées de loyers dans un appel de fonds ne permet aucunement d'en induire une acceptation de la révocation du congé par les propriétaires ; Qu'il en va de même en ce qui concerne le versement de l'allocation logement, étant observé qu'il ne peut être reproché aux époux [L] en qualité de propriétaires d'avoir encaissé cette prestation, contrepartie d'une occupation par l'ancien locataire qui aurait été due par ce dernier quelle que soit sa situation au regard du bail auquel il avait décidé de mettre fin ; Attendu que le congé régulièrement donné est irrévocable et ne peut être rétracté sans l'accord du bailleur, cet accord ne pouvant être seulement tacite, les indices qu'invoque [P] [J] ne prouvant aucunement un consentement exprès, lequel aurait seul permis à l'occupant de retrouver la qualité de locataire ; Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que [P] [J] ne produisait aucun élément susceptible de démontrer l'accord exprès du bailleur à la renonciation du congé délivré le 5 décembre 2019 ; Qu'il y a lieu de confirmer sur ce point la décision entreprise ; Attendu que [P] [J] reproche au premier juge d'avoir ordonné son expulsion sans statuer sur le sort du bail ; Que cette argumentation ne peut être retenue puisque le bail avait pris fin à l'expiration du délai de congé, soit le 5 mars 2020, de sorte qu'il n'était plus question de viser une clause résolutoire qui n'était plus en vigueur puisqu'elle avait disparu avec le bail ; Sur les demandes de [P] [J] : Attendu que le premier juge a débouté, faute de preuve, [P] [J] de ses demandes de réduction de loyer, de condamnation des bailleurs à la réalisation des travaux sous astreinte et d'indemnisation son préjudice ; Attendu que [P] [J], n'ayant plus la qualité de locataire, a perdu toute qualité pour solliciter la condamnation des époux [M] [L] à effectuer les travaux dans un local sur lequel il n'a aucun titre et dans lequel il ne devrait plus se trouver ; Qu'il n'est aucunement recevable à invoquer les décisions prises par la mairie d'[Localité 3] pendant sa période d'occupation sans droit ni titre ; Attendu que les époux [M] [L] soulignent que le représentant des services de la mairie n'a pas cru devoir s'assurer de ce que [P] [J] avait qualité pour le faire intervenir, ce qui explique que, conscient de leur erreur, les services concernés n'ont jamais fait intervenir qui que ce soit, observant que l'inspecteur s'est présenté sans respect du contradictoire ; Attendu que la seule indemnisation à laquelle pourrait prétendre [P] [J] à raison de l'indécence alléguée des lieux loués ne pourrait couvrir que la période pendant laquelle il était locataire, soit entre son entrée dans les lieux et le 5 mars 2020 ; Que le fait par [P] [J] de s'être maintenu dans les lieux constitue déjà un large commencement de preuve de ce que l'état de ces derniers lui convenait, ce qui n'aurait pas été le cas si, comme il le prétend, l'appartement était inhabitable ; Que le congé du 5 décembre 2019 ne mentionne aucune raison particulière autre que la convenance personnelle du locataire, ce qui est particulièrement étonnant de la part d'une personne qui prétend aujourd'hui que c'est le mauvais état des lieux qui l'aurait incité à en partir'ce qu'il n'a d'ailleurs pas cru devoir faire ; Attendu que les époux [M] [L] apportent à la procédure (pièces 18,20 et 30 à 36) différentes factures démontrant qu'ils ont toujours pris soin de l'entretien de l'immeuble, la pièce 32 établissant la réalité d'un contrat de maintenance pour l'entretien de la chaudière, prestations auxquelles [P] [J] s'est opposé ; Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que les éléments apportés ne démontraient pas un défaut de délivrance, en particulier les photographies, non datées, et dont on ignore même si elles ont été réellement prises sur les lieux ; Attendu qu'il échet de considérer que [P] [J] n'apporte aucun élément précis de nature à établir qu'il aurait subi un préjudice du fait d'une faute des époux [M] [L] entre la date de son entrée dans les lieux et la date de l'expiration du délai de congé ; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de réduction de loyer, de condamnation des bailleurs à la réalisation des travaux sous astreinte et d'indemnisation de son préjudice ; Attendu que le premier juge a débouté les époux [M] [L] de leur demande de paiement des loyers et charges impayés, sa décision n'étant pas contestée sur ce point ; Attendu que l'indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation sans droit ni titre, sera fixée ainsi qu'il l'est demandé, à 509,66 € par mois, étant précisé que le jugement entrepris, confirmé sur ce point, condamne déjà [P] [J] au paiement d'une telle indemnité ; Attendu que compte tenu du comportement de [P] [J], il est particulièrement inopportun de lui octroyer quelque délai que ce soit, que ce soit pour le paiement de l'indemnité d'occupation eu égard à l'ancienneté des premières échéances qu'il n'a jamais cru devoir régler, ou pour quitter les lieux qu'il occupe indûment depuis plus de deux années et demie après avoir multiplié les tracas à l'encontre des propriétaires du local ; Attendu qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge des époux [M] [L] l'intégralité des sommes qu'ils ont dû exposer du fait de la présente procédure, Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de leur allouer à ce titre la somme qu'ils réclament ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Rectifie l'erreur matérielle figurant dans le jugement entrepris et dit que le nom [J] sera, à chaque fois qu'il y est mentionné, remplacé par le nom [J], Confirme le jugement entrepris, Y ajoutant, Déboute [P] [J] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de délai pour quitter les lieux, Condamne [P] [J] à payer aux époux [M] [L] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, c Condamne [P] [J] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,