Cour d'appel, 02 mars 2023. 22/00637

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 02 MARS 2023 N° 2023/154 Rôle N° RG 22/00637 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIV57 [M] [F] [K] [F] C/ [G] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Yann PREVOST Me Laurence KALIFA MERCYANO Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de MARSEILLE en date du 02 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° RG 20/05253. APPELANTES Madame [M] [F] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/413 du 28/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 27 Mai 1960 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1] représentée et assistée par Me Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [K] [F] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/415 du 28/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 12 Janvier 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] représentée et assistée par Me Yann PREVOST de la SELARL PREVOST & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [G] [O] né le 01 Janvier 1954 à [Localité 4], demeurant chez Le Cabinet BOURGEAT, administrateur de biens, dont le siège social est [Adresse 2] représenté et assisté par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Myriam GINOUX, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Myriam GINOUX, Présidente Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2023, Signé par Madame Myriam GINOUX, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de location du 26 mars 2015, M. [G] [O] a consenti à Mmes [F] un bail d'habitation portant sur un logement de type T3, non meublé, si [Adresse 1]. Le loyer initial était fixé à la somme de 800€ outre 70 € de charges locatives, et actuellement d'un montant de 831,79€ outre 90 euros de charges locatives. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux preneurs selon acte du 28 août 2020, pour un montant de 4454,79 € au titre des loyers impayés, lequel est resté sans effet. Par acte en date du 9 novembre 2020, M. [G] [O] a fait assigner en référé mesdames [M] [F] et [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, le montant de la dette locative étant alors de 5 758 €. Par ordonnance contradictoire en date du 2 décembre 2021 , ce magistrat a : - suspendu les effets de la clause résolutoire, - condamné solidairement mesdames [M] [F] et [K] [F] à payer à M. [G] [O] la somme provisionnelle de 8563€ , comptes arrêtés au 1er septembre 2021, - dit que la partie défenderesse pourra se libérer de cette dette en 36 versements mensuels, égaux et successifs, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut de paiement d'un seul acompte ou d'un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra exigible, le bail sera automatiquement résilié, l'expulsion de Mesdames [M] [F] et [K] [F] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et la partie défenderesse sera condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 831,79 €, - condamné solidairement Mesdames [M] [F] et [K] [F] à payer à M. [G] [O] la somme de 300 € pour frais irrépétibles, - débouté Mesdames [M] [F] et [K] [F] de leurs demandes provisionnelles et de compensation, - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires, - condamné in solidum Mesdames [M] [F] et [K] [F] aux dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 14 janvier 2022, Mesdames [M] [F] et [K] [F] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf celle relative à la suspension des effets de la clause résolutoire. Par dernières conclusions transmises le 24 février 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mesdames [M] [F] et [K] [F] sollicitent de la cour qu'elle statue ainsi: - A titre principal: REFORME en toute ces dispositions l'ordonnane rendue le 2 décembre 2021 par le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judicaire de MARSEILLE -Statuant à nouveau: DISE ET JUGE que le Bailleur, Monsieur [O] [G], a manqué à toutes ses obligations vis-à-vis de se locataires; DISE et JUGE que Madame [M] [F] et Madame [K] [F] ont subi un préjudice de jouissance depuis le mois d'avril 2018 ,et ce jusqu'au jour de la réalisation des travaux au mois de mai 2021 ; DISE et JUGE que Madame [M] [F] et Madame [K] [F] ont subi un préjudice moral depuis le mois d'avril 2018, et ce jusqu'à ce jour de la réalisation des travaux au mois de mai 2021 du fait de leur résidence prolongée dans un logement insalubre; CONDAMNE Monsieur [G] [O] à régler la somme provisionnelle de 14 814 Euros, chacune à Madame [M] [F] et Madame [K] [F] au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance; CONDAMNE Monsieur [G] [O] à régler la somme provisionnelle de 10 000 Euros chacune à Madame [M] [F] et Madame [K] [F] au titre de la réparation de leur préjudice moral; FIXE provisoirement la dette locative de Madame [M] [F] à la somme de 3 517,28 Euros. ORDONNE la compensation partielle entre le somme dues par chacune de partie A titre subsidiaire: CONFIRME les di positions l'ordonnance rendue le 2 décembre 2022par le Juge de contentieux et de la protection du Tribunal Judicaire de MARSEILLE en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et octroyé des délais de paiement de 36 mois à mesdames [F] au titre de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 'En tout état de cause, - CONDAMNE M. [G] [O] au paiement d'une somme de 2 000 € à Maître BUSTO en application des dispositions combinées des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridicitionnelle , au titre des frais que le bénéficiaire aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Par dernières conclusions transmises le 15 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] [O] sollicite de la cour qu'elle : ' à titre principal, - réforme l'ordonnance du 2 décembre 2021 en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et leur accordé 36 mois de délais de paiement, - prononce la résiliation du bail liant les parties, - ordonne l'expulsion de Mesdames [M] [F] et [K] [F] et de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin, - condamne solidairement et conjointement Mesdames [M] [F] et [K] [F] à lui payer la somme provisionnelle de 9091,60 € au titre des loyers impayés arrêtés au 15 mars 2022, - fixe l'indemnité d'occupation qui sera due par les locataires jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 831,79 €, - déboute Mesdames [M] [F] et [K] [F] de toutes leurs demandes, ' à titre subsidiaire, - déboute Mesdames [M] [F] et [K] [F] de l'ensemble de leurs demandes, - confirme l'ordonnance rendue le 2 décembre 2021 dans l'ensemble de ses dispositions, - condamne Mesdames [M] [F] et [K] [F] solidairement à lui payer 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont le commandement de payer et le coût de l'assignation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 Janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur l'appel principal de Mesdames [M] [F] et [K] [F] : Mesdames [M] [F] et [K] [F] ne contestent pas ne pas avoir régler les échéances de loyer pour les mois de juin à septembre 2020 inclus mais font valoir qu'entre le mois d'avril 2018 et le mois de mai 2021, elles ont subi une fuite d'eau importante dans le logement loué , et principalement dans le salon devenu inhabitable dès qu'il pleuvait, sans que le bailleur n'intervienne pour faire cesser ce dommage. C'est en raison de l'inertie du bailleur qu'elles ont cessé de payer le loyer, reprenant les paiements dès Octobre 2020 et précisent que ce n'est qu'en réaction à la mise en demeure adressée par l'inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 4] que le bailleur a réagi et a enfin fait effectuer des travaux en mai 2021. Le bailleur fait valoir qu'il a, au contraire fait toutes diligences afin de remédier à ce dégat des eaux qui trouvait son origine dans les parties communes de l'immeuble, que son gestionnaire a dûment pris contact avec le syndic afin que ces travaux soient entrepris et ce, dès le mois de septembre 2018, et qu'il a toujours répondu aux moindres sollicitations de ses locataires, en leur proposant, y compris de les reloger. Au vu des éléments contradictoirement soumis à l'appréciation de la cour, il résulte des écritures et pièces versées aux débats que les appelantes ne font que reprendre en cause d'appel au soutien de leur recours les moyens qu'elles avaient initialement développés devant le premier juge, sans en adjoindre de nouveaux, et qui ont été écartés par des motifs pertinents, en fait et en droit, auxquels la cour se réfère expressément en décidant de les adopter sans les paraphraser inutilement. C'est à bon droit que le premier juge a rejeté ces demandes de condamnation et par voie de conséquence la demande de compensation articulée. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur l'appel incident : Il résulte du décompte versé arrêté au 14 septembre 2021 que l'arriéré locatif et charges s'élevait à cette date à la somme de 8563,14 € qui a été retenue à juste titre par le premier juge. Le bailleur produit un décompte arrêté au 15 mars 2022 duquel il ressort un arriéré à cette date de 9091,60 €. Cependant ce décompte intégre au passif des locataires le coût du commandement de payer (185,16€), de l'assignation ( 143,20 €) , les frais irrépétibles ( 300 €) pour un total de 628,30 € ce qui ramène l'arriéré locatif à proprement parler à un montant de 7934,84 €. Par ailleurs, ce décompte révèle que les locataires ont repris le réglement de leur part de loyers hors allocation logement versé directement au gestionnaire du propriétaire malgré les difficultés financières dont elles justifient. C'est donc à juste titre que le premier juge a suspendu les effets de la clause résolutoire et a accordé des délais de paiement. M. [G] [O] sera débouté de son appel incident et l'ordonnance confirmée en conséquence en l'ensemble de ses dispositions. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mesdames [M] [F] et [K] [F] à verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à leur bailleur, outre les entiers dépens ; Mesdames [M] [F] et [K] [F] qui succombent, supporteront solidairement les dépens de la procédure d'appel hors frais d'assignation et de commandement de payer qui ont déjà été réglés par elles ; L'équité ne justifie pas l'application des dispositions de l'article 700 au bénéfice de l'une ou l'autre des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Condamne Mesdames [M] [F] et [K] [F] solidairement au paiement des dépens, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l' article 700 au bénéfice de l'une ou l'autre des parties. La greffière, La présidente,