Texte intégral
Du 22 mars 2024
5AA
SCI/ld
PPP Référés
N° RG 23/00099 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XMTA
[W] [N]
C/
[D] [T]
- Expéditions délivrées àavocats
- FE délivrée à Me TRANQUARD
Le 22/03/2024
Avocats : Me Elsa DREYER
Me Delphine TRANQUARD
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024
Prorogé du 8 décembre 2023
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDEUR :
Monsieur [W] [N]
né le 26/10/1975 à [Localité 5]
né le 26 Octobre 1975 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Delphine TRANQUARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [D] [T]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Me Elsa DREYER (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Octobre 2023
Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024, au 1er mars 2024 puis au 22 mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Décembre 2022
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2020, Monsieur [L] [I] a donné à bail à Monsieur [T] [D], par l'intermédiaire de l'agence SERGIMO un logement situé au [Adresse 6]. Par acte authentique, en date du 15 décembre 2000, l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], [Adresse 1] et [Adresse 7] a été vendu à Monsieur [W] [N], opérant ainsi transfert du bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2020, Monsieur [W] [N] a fait délivrer à Monsieur [T] [D] un commandement de payer la somme de 2195,94 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2020, Monsieur [W] [N] a fait délivrer à Monsieur [T] [D] un nouveau commandement de payer la somme de 2528,27 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Enfin, un ultime commandement de payer la somme de 5450,16 euros a été délivré par acte de commissaire de justice, le 23 mai 2022.
Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, Monsieur [W] [N] a assigné Monsieur [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 3 mars 2023 aux fins de :
"Déclarer Monsieur [W] [N] recevable et bien fondé en son action ;
"Constater le jeu de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, et ce à compter du 24 juillet 2022 ;
"Ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [D] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique ;
"Condamner Monsieur [T] [D] au paiement de la somme provisionnelle de 7692,50 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, dus au 1er octobre 2022 ;
"Condamner Monsieur [T] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, soit 483 euros, jusqu'à la libération effective des lieux,
"Condamner Monsieur [T] [D] à payer une somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
"Condamner Monsieur [T] [D] aux dépens, en ce compris le coût des quatre commandements de payer signifiés à son encontre.
À l'audience du 3 mars 2023, l'affaire a été renvoyée au 28 avril 2023, en raison d'une demande d'aide juridictionnelle. Puis à l'audience du 2 juin 2023 pour dépôt de l'aide juridictionnelle. Puis aux audiences des 22 et 29 septembre pour réponses à conclusions. Un dernier renvoi à l'audience du 13 octobre 2023 est intervenu.
Lors de l'audience du 13 octobre 2023, Monsieur [W] [N], représenté par son conseil expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5854,50 euros au 30 septembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Il s'oppose à l'octroi de délai de paiement, ainsi qu'aux demandes reconventionnelles de la partie adverse. Il précise que le défendeur se plaint d'infiltrations mais ne fournit aucun constat d'huissier. Les infiltrations qui ont pu intervenir ont donné lieu à réparation. Est fournie une facture attestant desdites réparations.
En défense, Monsieur [T] [D], représenté par son conseil, soutient que le bailleur doit être débouté de l'ensemble de ses demandes. En raison de l'état de l'immeuble, lequel est frappé par un arrêté de péril du 23 mai 2022, pris par le maire de [Localité 5], Monsieur [T] [D] demande une réduction de son loyer à hauteur de 222 euros, à compter du mois de janvier 2019. Il demande une condamnation de Monsieur [N] à faire réaliser des travaux d'assainissement sous soixante jours suivant la date du jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Une condamnation de Monsieur [N] à lui payer la somme de 10 000 euros pour indemnisation de son trouble de jouissance résultant du défaut d'entretien et à une condamnation au paiement d'une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance de Monsieur [W] [N].
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 8 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 26 décembre 2022, deux mois avant la date de l'audience du 3 mars 2023.
L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique. Il ressort en effet de l'arrêté du 6 août 2020, que sur le territoire de la Gironde, le bailleur personne physique ou les SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. La saisine ne s'impose que si le montant de la dette de loyer atteint l'un des seuils suivants : soit quatre mois d'impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption, soit quatre fois le montant mensuel du loyer hors charges locatives.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la demande de réduction des loyers, de réalisation des travaux et d'indemnisation pour trouble de la jouissance résultant d'un défaut d'entretien
En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
En l'espèce, Monsieur [T] [D] se plaint d'infiltrations répétées dans l'appartement mais n'apporte pas d'autres preuves que des photographies prises par ces soins. Faute de constat par commissaire de justice, cette preuve est manifestement insuffisante et ne peut conduire à une réduction des loyers.
Quant à une indemnisation du préjudice subi, il s'agit d'une question de fond qui ne peut être examinée par le juge des référés. L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
La demande formulée par Monsieur [T] [D] se heurte à l'existence d'une contestation sérieuse dans la mesure où il n'entre pas dans la compétence du juge des référés de trancher une question de fond.
Par conséquent, il convient de dire n'y avoir lieu à référé.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [W] [N] a fait signifier à Monsieur [T] [D] un commandement d'avoir à payer la somme de 5450,16 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 mai 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [T] [D] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 23 mai 2022, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 24 juillet 2022, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 juillet 2022.
Dès lors, Monsieur [T] [D] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 24 juillet 2022, ce qui constitue pour Monsieur [W] [N] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [W] [N] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 5854,50 euros à la date du 1er septembre 2023.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [T] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 5854,50 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 1er septembre 2023 - échéance du mois de septembre incluse. Monsieur [T] [D] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (483 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [T] [D].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [T] [D] à verser à Monsieur [W] [N] la somme de 400 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [W] [N], à la date du 24 juillet 2022 ;
REJETONS les demandes formées par Monsieur [T] [D] ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 6] ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son/leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (483 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [W] [N] la somme de 5854,50 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 1er septembre 2023 (échéance du mois de septembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [W] [N], à compter du 1er octobre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [D] aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [W] [N] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
