Cour d'appel, 09 février 2023. 18/04540

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 09 FEVRIER 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04540 - N° Portalis DBVK-V-B7C-NZYE Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 JANVIER 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 15/00425 APPELANTS : Monsieur [P] [D] [S] né le 25 Décembre 1957 à [Localité 12] (IRLANDE) de nationalité Irlandaise [Adresse 5] IRLANDE et Madame [G] [E] épouse [S] née le 26 Mai 1966 à [Localité 14] ( IRLANDE) de nationalité Irlandaise [Adresse 5] IRLANDE Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER et assistés à l'instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE avocat au barreau de PARIS substitué sur l'audience par Me Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES : SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de l'Union de Crédit pour le Bâtiment représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1] [Localité 11] Représentée par Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER SCP BENEDETTI- [Y]- GALLY- DARISCON [Adresse 10] [Localité 3] Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER SARL HPA HOLDING anciennement dénommée GROUPE GARRIGAE dont le nom commercial est 'PROPRIETE ET CO' prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 15] [Localité 8] et SCI [Adresse 16] représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social [Adresse 6] [Localité 9] Représentées par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS Ordonnance de clôture du 02 Novembre 2022 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, fixée au 26 janvier 2023 et prorogée au 09 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], ressortissants irlandais résidant à [Localité 12] en Irlande, ont conclu le 16 octobre 2006, un contrat de réservation avec la SCI [Adresse 16] portant sur une maison de type P3, vendue dans un programme de défiscalisation dans une résidence de tourisme située à [Localité 17] en France, comportant une promesse de bail commercial, de l'immeuble de la SARL Garrigae Hotels and Resorts. Le 18 janvier 2007, ils ont signé le contrat de bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels and Resorts. Par acte authentique du 6 novembre 2007, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ont régularisé la vente en l'état futur d'achèvement avec la SCI [Adresse 16], de l'immeuble réservé, situé à [Localité 17], pour un prix de 282 256 euros financé à l'aide d'un prêt de la SA BNP Paribas Personal Finance. Plus précisément la vente portait sur le bien suivant : « Lot n° 102 : une maison de type P3, élevée d'un étage sur simple rez-de-chaussée, d'une surface habitable de 55,48 m², comprenant : entrée séjour cuisine, dégagement, deux chambres, une salle de bain, penderie sous l'escalier menant à l'étage, tablettes sur l'escalier, terrasse à l'arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré Commune de [Localité 17] (Aude), « [Adresse 16] », section C, numéro [Cadastre 7], pour une contenance de 0 are 83 centiares. » Par avenant au bail du 30 janvier 2012, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ont conclu avec la SARL Garrigae Hotels and Resorts et la SCI [Adresse 16] un avenant au bail prévoyant une substitution de preneur, une réduction des loyers et un abandon de certains loyers. Estimant que la rentabilité de l'opération immobilière qui leur a été présentée était une condition essentielle de leur consentement, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ont assigné, devant le tribunal de grande instance de Narbonne, la SARL Groupe Garrigae (devenue HPA Holding), la SCI [Adresse 16], la SCP Alain Benedetti et [L] [Y],, la SA BNP Paribas Personal Finance, la société Douglas Newman Good et Me [O] [F] [I] en annulation de la vente et demande de dommages et intérêts. Par jugement du 11 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Narbonne a : - déclaré irrecevables les demandes de M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], en nullité du contrat de vente passé le 6 novembre 2007 faute de publication des assignations au service des hypothèques ; - rejeté les demandes subséquentes en restitution de fonds, en main-levée d'inscription et en indemnisation en lien avec cette demande de nullité ; - rejeté les demandes subsidiaires en responsabilité contractuelle formées par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] à l'encontre de la SARL HPA Holding et de la SCI [Adresse 16] ; - rejeté les demandes subsidiaires en responsabilité délictuelle formées par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] à l'encontre de la société Douglas Newman Good International ; - rejeté les demandes formulées à l'encontre de la SCP Alain Benedetti et [L] [Y] ; - rejeté les demandes formées par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] à l'encontre de la SA BNP Personal Finance venant aux droits de l'Union de Crédit pour le Bâtiment ; - rejeté toutes autres demande des parties ; - dit n'y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - laissé les dépens de l'action à la charge des demandeurs et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision. Le 5 septembre 2018, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ont interjeté appel du jugement à l'encontre de la SCP de notaires Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon, la SARL Groupe Garrigae devenue HPA Holding, la SCI [Adresse 16] et la SA BNP Paribas Personal Finance. Vu les conclusions de M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] remises au greffe le 27 octobre 2022 ; Vu les conclusions de la SARL HPA Holding anciennement dénommée Groupe Garrigae et de la SCI [Adresse 16] remises au greffe le 03 octobre 2022 ; Vu les conclusions de la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon remises au greffe le 8 juin 2021 ; Vu les conclusions de la SA BNP Paribas Personal Finance remises au greffe le 28 octobre 2022 ; La clôture de la procédure a été prononcée au 2 novembre 2022 ; MOTIFS DE L'ARRÊT I/ Sur l'action en nullité de la vente pour dol M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'annulation de la vente conclue le 6 novembre 2007 pour dol ainsi que l'annulation subséquente du prêt immobilier contracté pour cette acquisition. En conséquence de la nullité du contrat de vente conclu avec la SCI [Adresse 16] le 6 novembre 2007, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] acceptent de restituer le bien immobilier à la SCI [Adresse 16] qui doit corrélativement lui restituer le prix de la vente d'un montant de 282 256 euros TTC. M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] sollicitent la condamnation in solidum de la SCI [Adresse 16], de la SARL HPA Holding, de la SCP Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon et de la SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à l'indemniser de l'intégralité de son préjudice spécial non couvert par les restitutions : ' 61 135 euros en restitution de leur apport personnel avec intérêts au taux légal à partir du 6 novembre 2007 ; ' 178 500 euros de gain manqué correspondant à la perte de loyer ; ' 34 998 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l'intérêt aux taux légal à compter du 6 novembre 2007 ; ' 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral. A titre infiniment subsidiaire, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] soulèvent la faute contractuelle de la SCI [Adresse 16] et de la société HPA Holding et la faute délictuelle et contractuelle du notaire et de l'établissement bancaire pour manquement à leur obligation d'information et de conseil pour conclure à leur condamnation in solidum à les indemniser à hauteur du coût du crédit de 215 023,99 euros arrêtée au 25 mars 2014 et 178 500 euros représentant la perte de loyer et 50 000 euros en réparation du préjudice moral. La SCI [Adresse 16] et la SARL HPA Holding concluent à la confirmation du jugement. La SARL HPA Holding sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu'elle n'a signé ni l'acte de vente, ni le bail. La SCI [Adresse 16] soutient que M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ne démontrent l'existence d'aucune man'uvre ni intention dolosive. Elle soutient n'avoir commis aucune faute en vendant un bien en état futur d'achèvement qui a été achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne garantissait la rentabilité locative de l'opération et les difficultés d'exécution d'un bail commercial constituaient un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l'élément essentiel du contrat était l'avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers. La SCI [Adresse 16] sollicite donc le rejet de la demande en réparation des divers préjudices, notamment celui résultant de la perte de loyers. Elle soutient qu'elle ne peut être tenue en tant que vendeur à garantir le paiement des loyers, que le défaut de paiement était un risque prévisible lors de la signature du bail qui pouvait être couvert par une assurance de garantie des loyers impayés non souscrite par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S]. M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] invoquent également le dol de la BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE commis dans le cadre de la conclusion du contrat de prêt. La BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE souhaite voir déclarer irrecevable car prescrite l'action en responsabilité de M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] à son encontre et les débouter de leurs demandes. 1) Sur la recevabilité de l'action en nullité pour dol, L'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose : ' Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.  Il incombe à la SA BNP Paribas Personal Finance qui oppose à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] la fin de non recevoir tirée du dépassement du délai d'exercice de son action en nullité pour dol, d'en justifier. En l'espèce, la SA BNP Paribas Personal Finance se contente d'alléguer ou de supputer que des loyers aient pu être impayés au préjudice de M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], cet événement d'impayé étant de nature à constituer le point de départ de la prescription de l'action en nullité pour dol. En l'absence de preuve de tels impayés par la banque, la seule date pouvant être retenue comme point de départ du délai de prescription est celle du 30 janvier 2012 lorsque M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ont été invités à signer un avenant au contrat de bail portant à leur connaissance l'absence de garantie des loyers telle qu'elle leur avait été présentée par le promoteur immobilier lors de la vente. La prescription quinquennale ayant couru à partir du 30 janvier 2012, l'action en nullité n'était pas prescrite lorsque M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] l'a engagée par exploit introductif d'instance du 21 avril 2016. 2) Sur la demande de mise hors de cause de la société HPA Holding, Il ressort de l'examen des documents versés aux débats : ' que la documentation commerciale est établie sous la double référence en haut de page «'[Adresse 16] - Vineyard Estate & Spa » et en bas de page «'Garrigae Investissements'» comportant le numéro d'immatriculation de la SARL HPA Holding au RCS 447 690 660 et l'adresse de cette même société [Adresse 4] à [Localité 9]'; ' que l'acte de réservation conclu le 16 octobre 2006 entre M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] et la SCI [Adresse 16] représentée par son gérant la société Garrigae Développement, devenue SARL HPA Holding, comporte le même logo en bas de page «'Garrigae Investissements'» que celui figurant sur le document commercial précité'; ' que l'acte de bail commercial a été signé le 18 janvier 2007 avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts représentée par son gérant M. [V] [M] ; ' que la vente de l'immeuble a été conclue par la SCI [Adresse 16] domiciliée [Adresse 4] à [Localité 9], représentée par la SARL Garrigae Développement devenue SARL HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels & Resorts représentée M. [V] [M]'; ' que l'avenant au bail commercial du 30 janvier 2012 a été conclu entre M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], la SCI [Adresse 16] représentée par son gérant M. [V] [M] et la SAS Garrigae Hotels & Resorts représentée par la société Groupe Garrigae. La SARL HPA Holding (anciennement dénommée SARL Garrigae Développement) intervenant comme holding du groupe Garrigae n'a signé l'acte de réservation du 16 octobre 2006 et l'avenant au bail du 30 janvier 2012 avec M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] qu'en qualité de gérante représentant la SCI [Adresse 16] et de la SAS Garrigae Hotels & Resorts, et non en qualité de cocontractant direct. Mais la cour relève que la plaquette publicitaire, détaillant le projet d'investissement et la garantie des loyers, est établie sous le logo de la SARL HPA Holding accompagné de son propre numéro d'immatriculation au RCS 447 690 660 et non de celui de la SCI [Adresse 16]. Il en résulte qu'en sa qualité de rédacteur de la plaquette publicitaire remise directement aux investisseurs, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, la SARL HPA Holding a contrôlé directement le contenu de ce document et qu'elle en a ensuite fait le plus large usage pour promouvoir le programme d'investissement «'[Adresse 16] » et procéder à la commercialisation des lots auprès des particuliers investisseurs. Elle est donc intervenue en qualité de gérante de la société venderesse mais aussi comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la SCI [Adresse 16] et de la SARL Garrigae Hotels & Resorts qui devait ensuite assurer l'exploitation du complexe immobilier. La SARL HPA Holding doit donc répondre d'éventuels agissements de dol aux côtés de la SCI [Adresse 16]. 3) Sur le dol de la SCI [Adresse 16] et de la SARL HPA Holding, En application de l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Il ne peut être invoqué que dans le cas où les man'uvres émanent de l'une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d'affaire. Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant. En l'espèce, la plaquette de commercialisation rédigée en anglais et comportant l'en-tête «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » avec le logo « Garrigae Investissements » et le numéro RCS 447'690'660 a présenté ce projet immobilier à [Localité 17] comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région décrite «'comme la plus dynamique en France'». Elle précise que «'le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international'» et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l'ancien «'directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA'». Il a ainsi été proposé à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] différentes modalités d'investissement dans l'achat d'un bien immobilier en état futur d'achèvement avec quatre différentes «'options de leaseback'», dont celle appelée « pure invest » qui garantit un «'rendement financier net de 4,5%'» obtenue par la conclusion d'un bail commercial. Cette plaquette commerciale vante «'une variété d'option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation'». Le document précise «'le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l'achat, ce qui représente une remise effective de 19,6%'». Ce document met en exergue que «'le propriétaire a l'avantage de bénéficier d'un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien. Le revenu garanti est de l'ordre de 2.5% à 4,5% par an''». Le bail signé par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] le 18 janvier 2007 avant la signature de l'acte authentique de vente du 6 novembre 2007 stipule un loyer annuel de sept mille six cent cinquante euros (7.650 €) et en plus un «budget vacances» c'est à-dire une mise à disposition de l'habitation quelques semaines dans l'année. Il ressort de ces documents que contrairement à ce que soutiennent la SCI [Adresse 16] et la SARL HPA Holding, l'élément essentiel qui a permis de convaincre M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] est la certitude d'un rendement financier garanti tel qu'il était présenté dans la documentation commerciale de l'investissement immobilier, et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l'activité de location en meublé touristique. Non seulement la documentation commerciale «'Les jardins de St Benoît - Vineyard Estate & Spa » mentionne dans son dernier paragraphe « résumé et points clés » que cette opération constitue une « opportunité unique d'acquérir une belle maison de vacances dans un complexe de luxe entièrement géré avec un revenu locatif garanti disponible » mais encore la mention expresse de'« revenu garanti'sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l'entretien du bien » située dans le corps du texte achève de tromper l'investisseur étranger sur la réalité de la garantie promise. A la lecture de ces documents commerciaux et du bail signé dès la réservation avec la garantie apportée d'un rendement net de 4,50% par an, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] pouvaient légitiment croire à une véritable garantie de paiement de ces loyers et non à la garantie d'une seule rentabilité théorique. En présentant à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] un revenu et une rentabilité garantis, «'sans les ennuis et les incertitudes de la location'» tant sur la durée que dans son montant, les sociétés intimées ont induit M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] en erreur et les ont déterminé à acheter le bien immobilier litigieux. M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] n'auraient pas acheté ce bien à ce prix et dans ces conditions s'ils n'avaient pas été assurés de cette garantie de paiement des loyers. La seule défiscalisation, bien qu'elle ait pu contribuer leur décision, était insuffisante à elle seule au regard des risques importants inhérents à une opération réalisée à l'étranger portant sur une maison d'habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 17], lieu inconnu pour eux et au prix de 282 256 euros TTC. En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, une maison en VEFA louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer son acquéreur, qui est un simple consommateur, de ce que la garantie annoncée concernait exclusivement la conclusion d'un bail commercial et non la perception effective des loyers. Il devait également l'avertir des risques éventuels d'impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s'agissant d'une location commerciale. La volonté de tromper l'acquéreur est d'autant plus établie qu'au même moment, la SARL Garrigae Investissement justifiait par courrier du 27 octobre 2008 le licenciement économique de leur salariée responsable juridique Mme [X] par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui ont entraîné, directement ou indirectement, le défaut de paiement des loyers du second semestre 2011, après seulement deux années d'exploitation. Le promoteur n'a donc pas donné une information loyale sur les risques réels de l'opération immobilière à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] lors de la signature de l'acte sous seing privé du 16 octobre 2006 et de l'acte authentique du 6 novembre 2007. Cette dissimulation des risques encourus a déterminé M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] à contracter et les ont conduit à acheter le bien immobilier avec la croyance erronée qu'il disposerait d'un loyer garanti à hauteur de 7650 euros TTC par an. Contrairement à ce qu'a retenu le jugement et à ce que soutiennent la SCI [Adresse 16] et la SARL HPA Holding, le montage de l'opération n'a pas été clairement expliqué à l'acquéreur quant à la nature exacte de la garantie des loyers mise en exergue par le promoteur. Cette garantie constituait un élément déterminant de l'opération, la conclusion du bail commercial avec la SARL Garrigae Hotels & Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait pas être géré seul. Cette attitude du promoteur est à l'origine de l'erreur de M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], erreur toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l'opération. Cette erreur n'a pas été couverte par la signature de l'acte de vente tel que le soutient la SCI [Adresse 16]. En effet, le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés s'appuyant sur des documents à caractère contractuel qui ont servi de base à l'établissement des actes préalables à l'acte de vente et de l'acte de vente lui-même. Enfin, le fait que M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] aient signé l'avenant au bail commercial du 30 janvier 2012 ne traduit pas de leur part, ainsi que le soutient la banque dans ses écritures, une reconnaissance de ce que ' le loyer initial n'était pas une condition déterminante de son consentement à acquérir en 2008  . L'acceptation de cet avenant était le seul moyen pour M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] de permettre la poursuite de l'exploitation commerciale du bien, certes dans des conditions économiques dégradées, mais en évitant la perte totale et définitive des loyers à venir. Il se déduit des précédents développements que la SCI [Adresse 16] et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l'erreur de M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol. En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et de prononcer la nullité pour dol de l'acte authentique reçu le 6 novembre 2007 par Me [L] [Y] aux termes duquel la SCI [Adresse 16], ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement, a vendu en état futur d'achèvement à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] une maison d'habitation située à [Localité 17] au prix de 282 256 euros TTC. II - Sur les conséquences de l'annulation de la vente, La nullité de la vente a pour conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l'état où elles se trouvaient avant la passation du contrat. 1 ) Sur les restitutions à opérer, En conséquence de l'annulation de la vente : ' La SCI [Adresse 16] devra restituer à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] le prix de la vente de 282 256 euros TTC ; ' M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] devront restituer à la SCI [Adresse 16] la maison Lot n° 102 : une maison de type P3, élevée d'un étage sur simple rez-de-chaussée, d'une surface habitable de 55,48 m², comprenant : entrée séjour cuisine, dégagement, deux chambres, une salle de bain, penderie sous l'escalier menant à l'étage, tablettes sur l'escalier, terrasse à l'arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré Commune de [Localité 17] (Aude), « [Adresse 16] », section C, numéro [Cadastre 7], pour une contenance de 0 are 83 centiares. L'article 1378 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-31 du 10 février 2016 applicable en l'espèce, dispose : « S'il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour du payement.» Dans la mesure où la SCI [Adresse 16] est de mauvaise foi, il résulte de l'application combinée des articles 1153 et 1378 anciens du code civil qu'elle sera également condamnée à payer les intérêts au taux légal sur le prix indûment perçu à compter du jour du paiement. La restitution du prix sera donc assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 16 janvier 2015 pour la part du prix payée comptant et à compter de chaque versement de fonds pour le surplus. 2) Sur les dommages-intérêts demandés par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], En application de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], partie au contrat de vente annulé, est de bonne foi. Il est donc fondé à demander la condamnation des autres parties fautives à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé. a- Sur la restitution de la somme de 61135 euros, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] sollicitent la restitution de la somme de 61 135 euros représentant le montant de son apport personnel pour le paiement du prix de l'immeuble. Cette somme est englobée dans le prix de 282 256 euros TTC dont le présent arrêt ordonne la restitution totale à l'acquéreur par la SCI [Adresse 16]. Cette demande de restitution supplémentaire de 61 135 euros formée par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ne correspond à aucun préjudice subi et ne peut donc qu'être rejetée. b-Sur le gain manqué correspondant à la perte de loyers, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] sollicite l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de 178 500 euros représentant la totalité des loyers qu'il espérait percevoir durant vingt années. N'étant plus propriétaire de l'immeuble du fait de l'anéantissement rétroactif de la vente, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] n'a plus vocation à revendiquer la perception de loyers perçus issus de la location de cet immeuble. Tout au plus, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] qui sont de bonne foi, sont-ils autorisés à conserver les loyers perçus durant la période de possession du bien immobilier. La cour relève que M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] déclare expressément dans ses écritures (page 15): « En l'absence de ces loyers garantis, il n'aurait pas conclu la vente. » Pour autant, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ne justifient pas l'existence d'un préjudice causé par la perte de chance de réaliser un investissement de meilleure rentabilité. En conséquence, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts de 178 500 euros représentant un gain manqué de perte des loyers ou une perte de chance de réaliser un investissement de meilleure rentabilité. c- Sur les frais de vente, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] soutiennent avoir supporté en pure perte 34 988 euros de frais de la vente. Au soutien de leur demande, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] produisent un seul document intitulé « décompte acquéreur » traduit en anglais. Ce document ne précise pas la nature précise de ces frais de 34 988 euros qui représentent pour l'essentiel les taxes de publicité foncière payées par les acquéreurs de l'immeuble. Ces taxes de publicité foncière seront restituées par l'administration fiscale à   M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] suite à l'annulation judiciaire de la vente de l'immeuble conformément aux dispositions de l'article 1961 alinéa 2 du code général des impôts. M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ne justifient pas avoir supporté de quelconques frais, débours et émoluments du notaire qui seraient seuls susceptibles de constituer un chef de préjudice pour avoir été définitivement supportés en pure perte par l'acquéreur. A défaut de preuve apportée du préjudice subi, la demande d'indemnisation sera donc rejetée. d- Sur le préjudice moral, La faute de la SCI [Adresse 16] et de la SARL HPA Holding a occasionné un préjudice moral à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] qui ont dû engager une longue procédure judiciaire en France et en subir les tracasseries inhérentes. Il leur sera donc alloué une indemnité de 5'000 euros en réparation de ce préjudice moral, aucun justificatif ni démonstration n'étant par ailleurs produit à l'appui de leur demande formée à hauteur de 50 000 euros. III - Sur les demandes afférentes au prêt accordé par la SA BNP Paribas Personal Finance , Pour assurer le financement de leur investissement, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ont contracté par acte authentique du 6 novembre 2007 auprès de la SA BNP Paribas Personal Finance un prêt in fine d'un montant de 206 129 euros en principal garanti par hypothèque conventionnelle. 1) Sur le dol reproché par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] à la SA BNP Paribas Personal Finance, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] soutiennent que l'établissement bancaire a commis un dol dans le cadre de la conclusion du prêt car « il ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel du crédit immobilier, le caractère mensonger de l'opération telle que présentée dans les documents remis à M. [T] [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] pour le déterminer dans son consentement.» La SA BNP Paribas fait valoir qu'elle n'a commis aucune manoeuvre dolosive et qu'elle n'a pas participé au montage et à la commercialisation du bien immobilier objet du litige. Elle soutient avoir parfaitement exécuté son obligation de mise en garde sans qu'il lui incombe d'apprécier l'opportunité économique de l'investissement ni de conseiller son client à ce sujet. Ainsi que l'a pertinemment retenu le jugement déféré, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] n'apportent la preuve ni de la participation de la SA BNP Paribas à la commercialisation de l'opération financée, ni de l'existence de liens d'affaires entre la banque et le promoteur. Les documents commerciaux «'[Adresse 16]'» se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l'intermédiaire d'établissements bancaires français en raison des taux d'intérêts plus bas. Aucun élément versé au dossier n'établit que la banque a participé à la vente du bien immobilier litigieux auprès de M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], opération au cours de laquelle elle aurait pu se livrer à des manoeuvres dolosives. La banque est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d'un investissement locatif, et ce postérieurement à la conclusion du contrat de réservation et du contrat de bail commercial, sans que l'existence d'aucun lien ne soit démontré entre elle et le promoteur. Par ailleurs, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] n'établissent aucun manquement par la banque à son obligation de renseignement et de conseil susceptible de constituer un dol lors de la conclusion du contrat de prêt. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du prêt immobilier pour dol de la SA BNP Paribas formée par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S]. 2) Sur la responsabilité contractuelle pour faute de la banque, Les responsabilités contractuelle et délictuelle ne peuvent se cumuler dès lors que les demandes de réparation du préjudice portent sur le même objet. Dès lors qu'en l'espèce, le préjudice resulte de l'exécution d'un contrat de prêt, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ne peuvent invoquer que le fondement contractuel au soutien de ses demandes. En application de l'article 2224 du code civil, la prescription de l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation de mise en garde et de conseil exercée par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] à l'encontre de la banque court à partir du jour où l'emprunteur a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l'exercer. En l'espèce, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ont eu connaissance de la défaillance de la société locataire commerciale de son immeuble le 1er janvier 2012 lorsqu'ils ont été informés des difficultés financières de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et de la nécessité d'abandonner les loyers à partir du 30 janvier 2012. L'action en responsabilité ayant été engagée contre l'Union de Crédit pour le Batiment aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas Personal Finance par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] le 27 avril 2016, cette action n'est pas prescrite. M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ne démontrent pas que la banque leur a proposé un produit inadapté à sa situation personnelle et à ses capacités financières de remboursement. L'établissement bancaire produit au contraire tous les documents et justificatifs de ce qu'il a parfaitement pris en compte les capacités financières des emprunteurs avant de leur accorder un prêt adapté à leurs facultés de remboursement. Contrairement à la position soutenue par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] dans ses écritures, la banque ne disposait d'aucune information sur les risques particuliers de cet investissement immobilier et il ne lui incombait pas de procéder à un audit financier du projet de son client ni de le conseiller sur l'opportunité économique de l'opération envisagée. En l'absence de faute démontrée sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la responsabilité de l'Union de Crédit pour le Batiment aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas Personal Finance ne peut pas être recherchée. M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] seront donc déboutés, ce en quoi le jugement déféré sera confirmé. 3) Sur l'annulation du prêt immobilier, Le prix de vente de 282 256 euros TTC a été payé par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] à la SCI [Adresse 16] au moyen d'un prêt bancaire accordé par la banque à hauteur de 206 129 euros. En application de l'article L.312-12 du code de la consommation devenu L.313-36 du même code, l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. En raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n'avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l'opération se trouve lui-même annulé de plein droit. 4) Sur les restitutions consécutives à l'annulation du prêt, L'annulation du prêt immobilier oblige à une restitution corrélative des sommes versées entre les parties : ' M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] devront restituer à la SA BNP Paribas Personnal Finance le montant du capital emprunté de 206 129 euros ; ' La SA BNP Paribas Personnal Finance devra restituer à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt. Les parties étant toutes deux de bonne foi, la cour assortira les créances réciproques de restitution de l'intérêt au taux légal à compter de la date de demande en justice du 21 avril 2016 conformément à l'article 1153 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 21 avril 2016 applicable au litige. La cour ordonne la compensation judiciaire des sommes que se doivent réciproquement M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] et la SA BNP Paribas Personal Finance. L'obligation inhérente à un contrat de prêt annulé demeure tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention, de sorte que l'hypothèque ou le privilège en considération duquel ce prêt avait été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation. En conséquence, la demande de mainlevée de l'hypothèque formée par M.[P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] sera rejetée. IV - Sur l'action en responsabilité délictuelle dirigée contre le notaire, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] soutiennent que la SCP Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne les informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils demandent sa condamnation in solidum avec les autres intimés à les indemniser de tous leurs chefs de préjudice non couverts par les restitutions. La SCP Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon sollicite la confirmation du jugement. Elle conclut que le notaire n'a commis aucune faute et que les appelants ne justifient pas d'un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute. En application de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Les obligations du notaire tendant à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et constituant le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent aussi de sa responsabilité délictuelle. Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte auquel il prête son concours y compris quant à ses incidences fiscales. Le notaire doit le cas échéant déconseiller aux parties de s'engager, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d'un conseiller à leur côté ne le dispensent de ce devoir de conseil. Le contrat de réservation signé le 16 octobre 2006 prévoit que l'Office Notarial du Palais représenté par Me [L] [Y] devra recevoir l'acte authentique de vente et que le dépôt de garantie sera réglé par virement sur le compte de la SCP Alain Benedetti et [L] [Y] ouvert à la trésorerie générale de Carcassonne. La plaquette publicitaire mentionnait également que la SCP Benedetti [Y] était le notaire chargé de recevoir les actes authentiques de vente en état futur d'achèvement. L'acte de vente reçu le 6 novembre 2007 par la SCP Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon stipule notamment : ' que l'acquéreur est représenté à l'acte par une procuration en date du 1 er octobre 2007 au profit de Madame [A] [W], clerc de notaire de l'Etude de Maître [Y], suivant acte reçu par Maître [O] [F] [I], Notary Public à [Localité 12] (Irlande). Cette procuration a été signée par devant Maître [O] [F] [I] ayant le titre de « Notary Public » ' que l'immeuble vendu se trouve au stade d'avancement « pose des cloisons » ; ' que la banque SA Calyon domiciliée [Adresse 2] à [Localité 13] a garanti l'achèvement de l'immeuble conformément à l'article R.261-17 du code de la construction et de l'habitation ; ' que le remboursement de la TVA à hauteur de 16,39% du prix TTC, conséquence de la location commerciale consentie, sera affectée au paiement des trois derniers stades d'avancement des travaux. Il n'est pas contesté par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] que la construction a été achevée, que le contrat de vente en état futur d'achèvement a été entièrement exécuté, que l'avantage fiscal concernant la TVA a été appliqué et que le notaire a fait figurer dans son acte toutes les informations nécessaires à la mise en oeuvre des avantages fiscaux liés à l'opération. Si l'acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l'acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la SARL Garrigae Hotels & Resorts et rappelle l'obligation pour l'acquéreur d'assujettir les loyers à TVA pour bénéficier de la récupération de cette taxe, il n'est nullement démontré par M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] que le contrat de réservation du 16 octobre 2006 et le contrat de bail commercial du 18 janvier 2007 ont été rédigés par le notaire alors que l'acte authentique de vente est intervenu plus tard le 6 novembre 2007. Le seul fait que les coordonnées du notaire chargé de l'établissement des actes notariés soit mentionnées sur la plaquette commerciale et sur l'acte de réservation avec versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre de l'étude notariale conformément à la loi ne suffit pas à démontrer, contrairement à ce que soutiennent M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], que le notaire est intervenu lors des phases de négociation et de signature de l'avant-contrat, ni qu'il était informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation auprès d'une clientèle étrangère. Aucun élément ne démontre donc que le notaire est intervenu durant la phase pré-contractuelle. En particulier, M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ne sont pas fondés à lui reprocher d'avoir omis de les informer : ' de l'absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire, dans la mesure où ces éléments n'ont pas été portés à la connaissance du notaire et que ces éléments n'étaient pas nécessaires à l'établissement de l'acte authentique ; ' des risques inhérents au bail commercial auquel le notaire était étranger, ces actes n'étant pas annexés à l'acte authentique ; ' de l'insolvabilité future du preneur, dont il n'est pas démontré que le notaire pouvait en avoir connaissance le jour de la signature de l'acte ni même soupçonner un tel risque alors qu'en octobre 2008 l'essentiel des logements construits lors de cette opération de promotion immobilière avaient déjà été vendues pour un montant évalué à plus de 50 millions d'euros par les appelants ; ' d'un conseil concernant l'équilibre financier et l'opportunité économique de l'opération immobilière à défaut de mission particulière confiée sur ce point et en l'absence d'éléments financiers d'appréciation non remis par les parties à l'acte et qu'il n'avait pas à rechercher d'office dans le cadre de sa stricte mission de notaire rédacteur d'acte. M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] n'apportent donc pas la preuve d'une quelconque faute délictuelle commise par la SCP Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre le notaire. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté les demandes à caractère indemnitaire formées par M.  [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] contre la SA BNP Paribas Personal Finance venant aux droits de l'Union de Crédit pour le Bâtiment et contre la SCP Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon ; Statuant à nouveau'sur les chefs infirmés et y ajoutant, Déclare recevable l'action en nullité du contrat de vente en état futur d'achèvement du 6 novembre 2007 exercée par M.  [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ; Prononce la nullité du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la SCI [Adresse 16] et M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] portant sur la maison Lot n° 102 de type P3, élevée d'un étage sur simple rez-de-chaussée, d'une surface habitable de 55,48 m², comprenant : entrée séjour cuisine, dégagement, deux chambres, une salle de bain, penderie sous l'escalier menant à l'étage, tablettes sur l'escalier, terrasse à l'arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré Commune de [Localité 17] (Aude), « [Adresse 16] », section C, numéro [Cadastre 7], pour une contenance de 0 are 83 centiares. Condamne la SCI [Adresse 16] à restituer à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] la somme de 282 256 euros TTC assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 21 avril 2016 ; Dit que lorsque le prix leur aura été effectivement restitué, M.  [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] seront tenus de restituer à la SCI [Adresse 16] le bien immobilier objet de la vente du 6 novembre 2007 annulée ; Condamne in solidum la SCI [Adresse 16] et la SARL HPA Holding à payer à M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] : ' 5 000 euros en réparation de son préjudice moral'; ' les frais de mainlevée d'inscriptions de privilèges et hypothèques prises sur le bien immobilier objet de la vente annulée ; Déboute M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] de leurs demandes indemnitaires à hauteur de l'apport personnel, de la perte de loyers, des frais de vente; Prononce l'annulation du contrat de prêt conclu entre l'Union de Crédit pour le Batiment aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas Personal Finance et M.  [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] pour un montant de 206 129 euros par acte du 6 novembre 2007 par Me [L] [Y], notaire associé de la SCP Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon ; Dit que M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] sont tenus de restituer la somme empruntée de 206 129 euros à l'Union de Crédit pour le Batiment aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas Personal Finance avec l'intérêt au taux légal à compter du 16 janvier 2015 ; Dit que l'Union de Crédit pour le Batiment aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas Personal Finance est tenue de restituer à M.  [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts et frais qu'elle a perçues, assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 16 janvier 2015 ; Ordonne la compensation des sommes que se doivent réciproquement M.  [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] et l'Union de Crédit pour le Batiment aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas Personal Finance , Rejette la demande de mainlevée de l'hypothèque conventionnelle inscrite sur l'immeuble objet du litige ; Condamne in solidum la SCI [Adresse 16] et la SARL HPA Holding à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, sauf ceux avancés par la SCP Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon qui seront mis à la charge de M.  [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] ; Condamne in solidum la SCI [Adresse 16] et la SARL HPA Holding à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d'appel : ' 8 000 euros à M.  [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S], ' 2 000 euros à l'Union de Crédit pour le Batiment aux droits de laquelle vient la SA BNP Paribas Personal Finance ; Condamne in solidum M. [P] [S] et Mme [G] [E] épouse [S] à payer 2 000 euros  à la SCP Benedetti-[Y]-Gally-Dariscon sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel ; Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation de l'immeuble à la diligences des époux [S]. Dit qu'une copie du présent arrêt sera transmis, à la diligence du greffe, à la direction départementales des finances publiques de l'Aude en application des dispositions de l'article L.101 du livre des procédures fiscales. Le greffier, Le président,