Cour d'appel, 01 février 2024. 23/09217

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09217 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVHU Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/57239 APPELANTE LA VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Mme [I] [F], domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844, présent à l'audience INTIMES M. [S] [O] [Adresse 4] [Localité 1] Mme [L] [O] [Adresse 4] [Localité 1] Représentés par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735, présent à l'audience COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Cécilie MARTEL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par exploit en date du 29 septembre 2022, la ville de [Localité 7], prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 7], a fait assigner M. [O], né le 20 juin 1957 à [Localité 9] (Cambodge) et Mme [O], née le 30 octobre 1956 à[Localité 10]n (Vietnam) devant le président du tribunal de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement, notamment, des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8] (lot 10101), aux fins de voir : condamner in solidum M. [O] et Mme [O] à payer à la ville de [Localité 7] une amende civile de 50.000 euros conformément aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, condamner in solidum M. [O] et Mme [O] à payer à la ville de [Localité 7] une amende civile de 10.000 euros conformément aux dispositions de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, condamner M. [O] et Mme [O] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 17 avril 2023, le tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - rejeté la demande de la ville de [Localité 7] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ; - condamné la ville de [Localité 7] à payer à M. [O] et Mme [O] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la ville de [Localité 7] aux dépens ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration du 22 mai 2023, la ville de [Localité 7] a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 août 2023, la ville de [Localité 7] demande à la cour, au visa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014, de l'article 492-1 du code de procédure civile, des articles L. 631-7, L. 632-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation et des articles L. 324-1-1 et L. 324-2-1 et suivants du code du tourisme, de : - la juger recevable en son appel et en ses conclusions et l'y en juger bien fondé ; - infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond rendu le 17 avril 2023 (n°RG 22/57239) par le juge au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du président du tribunal, en ce que le juge a : rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, rejeté la demande de la ville de [Localité 7] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code du tourisme, condamné la ville de [Localité 7] à payer à M. [K] et Mme [O] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné celle-ci aux dépens, Et statuant de nouveau, - juger que M. [O] et Mme [O] ont enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'urbanisme en changeant l'usage du bien et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l'appartement situé dans le bâtiment A, escalier 3, 14ème étage, porte 3001 de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (constituant le lot 10101) ; - condamner in solidum M. [O] et Mme [O] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 7] conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - juger que M. [O] et Mme [O] ont enfreint les dispositions de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme en ne transmettant pas le nombre de jours au cours desquels l'appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ; - condamne in solidum M. [O] et Mme [O] à payer une amende civile de 10.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 7] ; Et en tout état de cause, - débouter M. [O] et Mme [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - condamner in solidum M. [O] et Mme [O] à verser à la ville de [Localité 7] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum M. [O] et Mme [O] aux entiers dépens d'instance. Elle expose notamment que : - la preuve de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 est rapportée par le permis de construire de l'ensemble du projet [Adresse 3], le certificat de conformité, le règlement de copropriété du 22 juillet 1970, la fiche H2, et la fiche R, - le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur, - ce bien a fait l'objet de locations de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle qui n'y élit pas domicile, - les intimés n'ont pas transmis à la Ville le nombre de jours au cours desquels le bien a été loué, de sorte qu'ils ont enfreint les dispositions de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 09 novembre 2023, M. et Mme [O] demandent à la cour, au visa des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, de : A titre principal, - juger que le permis de construire est inopérant ; - juger que les permis de construire accordés ne concernent pas la construction de l'appartement litigieux ; - juger que la ville de [Localité 7] est mal fondée dans sa demande en raison de l'absence de force probante de la déclaration H2 ; - juger que les autres documents produits par la ville de [Localité 7] sont entachés d'irrégularités et ne prouvent pas l'usage d'habitation ; En conséquence, - confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 17 avril 2023 RG n°22/57239 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté la Ville de [Localité 7] de toutes ses demandes ; - juger que l'article L. 324-1-1 du code du tourisme n'est pas applicable en l'espèce car uniquement applicable en présence d'une résidence principale ; En conséquence, - confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 17 avril 2023 RG n°22/57239 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ; A titre subsidiaire si, par extraordinaire la cour d'appel de Paris devait retenir la qualification de l'infraction, - juger que, compte tenu de leur bonne foi, des diligences accomplies, de leur coopération et de la situation médicale de Mme [O], M. [O] et Mme [O] sont fondés à n'être condamnée qu'à une amende symbolique ; - juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ; En conséquence et statuant à nouveau, - condamner M. [O] et Mme [O] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l'infraction présumée, de leur coopération avec la ville de [Localité 7] et de leur bonne foi ; A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel de Paris ne trouvait pas justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro ; - juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ; En conséquence et statuant à nouveau, - condamner M. [O] et Mme [O] à une somme qui ne pourrait excéder 2.000 euros ou toute somme que l'équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ; En tout état de cause, - débouter la ville de [Localité 7] de sa demande en condamnation de 10.000 euros sur la base de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, car uniquement applicable en présence d'une résidence principale - condamner la ville de [Localité 7] à leur payer une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance. Ils exposent notamment que : - le permis de construire produit est inopérant, et le certificat de conformité entaché d'irrégularité, tandis que les fiches H2 et R n'apportent pas la preuve de l'usage d'habitation, - les intimés ont fait preuve de bonne foi et d'une coopération totale avec la Ville, alors que Mme [O] souffre d'une grave maladie et est reconnue handicapée, - les dispositions de l'article L 324-1-1 du code du tourisme sont inapplicables à l'espèce. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, Sur l'infraction aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires. Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir : - l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause, - un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989). Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Il est constant que le local a été acquis après une livraison intervenue en 1972, soit postérieurement au 1er janvier 1970,de sorte qu'il est réputé avoir l'usage pour lequel la construction a été autorisée. Au cas présent, la ville de [Localité 7] produit une déclaration d'achèvement des travaux relative à la Tour A 3 en date du 28 novembre 1972, étant précisé que M. et Mme [O] sont propriétaires du lot 10101, porte 3001, 14e étage au [Adresse 3] à [Localité 8], Tour A2. Elle produit en outre, en cause d'appel : - le dossier de permis de construire de l'ensemble du 'projet [Adresse 3]', non daté, - le dossier présenté pour l'obtention du permis de construire de la tranche n°1 des travaux ( tour A2, 32 étages), - le permis de construire accordé le 13 novembre 1970 pour la construction de deux tours A2 (30 étages) et B 2 (32 étages), - le règlement de copropriété du 22 juillet 1970, prévoyant que l'ensemble des tours est destiné à l'habitation à l'exception des rez-de-chaussée, d'un centre commercial et d'une station service, et précisément la Tour A2 située à l'angle du [Adresse 3] et de [Adresse 6] qui comporte un rez-de-chaussée destiné aux services communs et à des locaux commerciaux, un entresol destiné à des locaux commerciaux et 32 étages destinés à l'habitation. Dans ces conditions, il importe peu que le permis de construire accordé comporte une erreur matérielle sur le nombre d'étages, aucun élément ne permettant d'affirmer que la demande de permis de construire ne correspondrait pas au permis de construire accordé et l'immeuble en cause a bien été construit au vu d'un permis de construire du 13 novembre 1970, et du certificat de conformité du 29 janvier 1974, le règlement de copropriété du 22 juillet 1970 attestant qu'il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation. Le bien en cause n'a connu aucun changement d'usage selon le relevé de propriété. L'appartement n'est pas la résidence principale des loueurs et a fait l'objet de locations de courte durée à une clientèle de passage, le constat effectué par l'agent assermenté par la Ville exposant que l'appartement a été mis en location sur le site Airbnb, avec respectivement 40 commentaires entre septembre 2015 et juillet 2020. Le logement, à usage d'habitation, a donc bien été loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile pour de courtes durées, de manière non conforme au code de la construction et de l'habitation. Compte tenu de ces pièces versées à hauteur d'appel, il y a lieu par conséquent d'infirmer la décision déférée. S'agissant du montant de l'amende à prononcer à l'encontre du propriétaire, il faut rappeler que la législation poursuit un objectif d'intérêt général, visant à lutter contre la pénurie de logements à [Localité 7], dans la mesure où certains logements à usage d'habitation ne font plus l'objet de baux classiques. Selon les constatations opérées par l'agent de la ville de [Localité 7], dans le constat du 20 septembre 2021, les données communiquées par le site établit le nombre de nuitées suivant : - année 2018 : 148 nuitées en 2018, soit 8.732 euros, - année 2019 : 216 nuitées, soit 12.744 euros, - année 2020 : 99 nuitées en 2020, soit 5.841 euros. Sur la base de 22, 5 nuits pour une recette mensuelle de 1.327 euros à compter du 1er septembre 2015,les revenus pour l'année 2015, à compter du 1er septembre peuvent être estimés à 5.308 euros, et pour les années 2016 et 2017 à 31.848 euros. Avec un logement loué en moyenne 59 euros par nuit, le montant des revenus s'établit ainsi à 64.473 euros étant aussi rappelé que le logement apparaît loué depuis 2015 et a été retiré de la plateforme au cours de l'année 2021. Le loyer en bail classique, compte tenu du loyer de référence, aurait été de 44 m² X 19,40 euros par mois, soit 51.216 euros sur 60 mois. Le profit généré a été ainsi conséquent. Il faut aussi rappeler que le coût de la compensation aurait été de 88.000 euros. Il est en revanche justifié d'un retour à l'habitation effectif du logement litigieux par la production d'un bail d'habitation au 1er mai 2022. Les époux [O] ne peuvent pas faire état de leur ignorance légitime de la loi pour tenter d'échapper à leur responsabilité civile, ne versant en outre aucune pièce récente établissant leur situation financière lors des locations litigieuses. Dans ces conditions, l'amende civile doit être fixée à la somme de 10.000 euros. Sur l'infraction aux dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code de tourisme (défaut de transmission du nombre de jours loués dans le délai d'un mois) Il résulte de l'article L. 324-1-1 IV du code de tourisme que, dans les communes ayant mis en ''uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros. En l'espèce, il sera relevé que l'obligation de transmission de l'article L.324-1-1 IV alinéa 2 du code du tourisme ne peut concerner que les locations visés à l'article L.324-1-1 IV alinéa premier, à savoir les locations d'un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale, étant rappelé : - que les textes relatifs à une infraction civile, pouvant conduire au prononcé d'une amende, doivent s'interpréter strictement ; - que l'article L. 324-1-1 IV, constitué de deux alinéas, doit s'analyser en son ensemble ; - que la transmission du nombre de jours vise à établir si la limite des 120 jours a été dépassée, de sorte que cette disposition concerne bien logiquement les meublés déclarés comme résidence principale, astreints à cette limite. La cour n'ayant pas retenu que le logement constituait la résidence principale de M.et Mme [O], force est de constater que l'une des conditions de l'article L. 324-1-1 IV du code de tourisme n'est pas remplie, et il y a lieu de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a rejeté la demande de la Ville sur ce point. Sur les autres demandes L'appel de la ville de [Localité 7] prospérant sur l'essentiel de ses demandes à raison des pièces produites en cause d'appel, le sort des dépens et frais de première instance a été exactement tranché par le premier juge, de sorte que la décision sera également confirmée sur ce point. Ce qui est jugé en appel commande de condamner in solidum M. et Mme [O] à indemniser la Ville pour ses frais non répétibles exposés à hauteur d'appel, les intimés étant condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la ville de [Localité 7] fondée sur les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne M. et Mme [O] à payer une amende civile de 10.000 euros dont le produit sera versé à la ville de [Localité 7] ; Dit n'y avoir lieu à ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés lot 10101, porte 3001, 14e étage au [Adresse 3] à [Localité 8], Tour A2 ; Condamne in solidum M. et Mme [O] à verser à la ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne in solidum M. et Mme [O] aux dépens d'appel, Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE