Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/06221

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Valérie GARCON Monsieur [O] [D] [H] Madame [U] [X] [G] épouse [D] [H] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06221 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ARI N° MINUTE : /TJ JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son cabinet LOISELET père, fils et [K] [T] dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Maître Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22 DÉFENDEURS Monsieur [O] [D] [H], ès qualité de représentant légal, demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Madame [U] [X] [G] épouse [D] [H], ès qualité de représentant légal, demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée Monsieur [L] [D] [H], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 novembre 2023 Décision du 08 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06221 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ARI JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Laura DEMMER, Greffier *** EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [L] [D] [H] est propriétaire des lots n°120 et 191 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par actes de commissaire de justice du 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet cabinet LOISELET père, fils et [K] [T] a fait assigner Monsieur [O] [D] [H] et Madame [U] [X] [G] épouse [D] [H], représentants légaux de leur fils mineur [L] [D] [H], devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auxquels il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de le condamner à lui payer les sommes suivantes: - 3 216,86 euros au titre des appels de charges et travaux impayés arrêtés au 4ème trimestre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, - 1 293,52 euros au titre des frais de recouvrement, - 1 500 euros de dommages et intérêts, - 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 8 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Assignés à étude, Monsieur [O] [D] [H] et Madame [U] [X] [G] épouse [D] [H], représentants légaux de leur fils mineur [L] [D] [H], n'ont pas comparu pas comparu et ne se sont pas faits représenter. La décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats: - le relevé de matrice cadastrale et l'acte de vente du 15 décembre 2010 établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [D] [H], - le décompte de l'arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2023 à la somme de 3 216,86 euros (reproduit dans le corps de l'assignation) et l'extrait du compte propriétaire correspondant, - les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2023, 28 mars 2022 et 14 janvier 2021 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment : - approbation des comptes des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et des budgets prévisionnels 2022 à 2023 ainsi que leur ajustement, - vote du fonds ALUR, - vote des travaux et opérations suivantes : mise en place d'un système de vidéo-projection (assemblée générale du 28 mars 2022, résolutions n°21 à 24), plantation d'une double haire d'épineux (assemblée générale du 28 mars 2022, résolutions n°32 à 35), réalisation d'un diagnostic de performance énergétique collectif et privatif (assemblée générale du 28 mars 2022, résolution n°16), mission d'audit des installations de production et distribution ECS (assemblée générale du 28 mars 2022, résolution n°26), - les différents appels de fonds adressés à Monsieur [L] [D] [H] faisant apparaître les relevés de compte individuel, - les mises en demeures du syndic des 15 février 2022, 30 avril 2022, 5 septembre 2022 et 26 janvier 2023, sans les accusés de réception, - les relances des 2 juin 2022 et 7 décembre 2022, - la sommation de payer du 7 avril 2022 la somme de 5 488,65 euros, - la mise en demeure par avocat du 11 octobre 2022 avec l'accusé de réception, - le décompte des frais de recouvrement pour la période du 15 février 2022 au 19 juin 2023, - le contrat de syndic. Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [L] [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 216,86 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022, date de première présentation de la mise en demeure de payer sur la somme de 1 865,48 euros et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre ) d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais. En l'espèce les frais de mise en demeure des 15 février 2022, 5 septembre 2022, 7 novembre 2022, 26 janvier 2023 et 2 mai 2023 seront rejetés à défaut, soit de preuve d'envoi en recommandé avec accusé de réception, soit d'avoir été versées aux débats. Les frais de relances des 15 mars 2022, 2 juin 2022, 7 décembre 2022, 27 février 2023 et 2 juin 2023, lesquelles n'ont pas été précédées d'une mise en demeure, seront également rejetés à l'exception de ceux retenus ci-après. Les frais d'ouverture de contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera ainsi rejetée. Les frais de mise en demeure par avocat seront rejetés étant indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, les frais de sommation de payer du 12 avril 2022 (157,20 euros) seront retenus et les frais de relance du 2 juin 2022 (33,60 euros) précédés de cette sommation de payer valant mise en demeure ainsi que les frais de relance du 27 février 2023 précédés de la mise en demeure par avocat du 12 octobre 2022 (35,28 euros) seront retenus pour un total de 226,08 euros étant relevé par ailleurs que l'envoi d'autant de relances est un choix appartenant au syndic. Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [L] [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 226 ,08 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [L] [D] [H] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Monsieur [L] [D] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [L] [D] [H] représenté par Monsieur [O] [D] [H] et Madame [U] [X] [G] épouse [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic le cabinet LOISELET père, fils et [K] [T], les sommes suivantes : - 3 216,86 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 20234 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2022 sur la somme de 1 865,48 euros et à compter du 3 octobre 2023 pour le surplus, - 226,08 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, - 300 euros à titre de dommages et intérêts, - 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [L] [D] [H] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Président Décision du 08 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06221 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ARI Fait et jugé à Paris le 08 février 2024 le greffierle Président