Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 24/00743

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 07/06/2024 à : Monsieur [S] [U] Copie exécutoire délivrée le : 07/06/2024 à : Maître Eric CANCHEL Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/00743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C345D N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 07 juin 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 1], Représenté par son syndic, la société VALIERE CORTEZ - [Adresse 2] représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0937 DÉFENDEUR Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 07 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00743 - N° Portalis 352J-W-B7H-C345D EXPOSE DU LITIGE M. [S] [U] est propriétaire du lot n°49 dans un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la SAS VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, a, par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, assigné M. [S] [U] devant ce tribunal, pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes: - 5570,08 euros au titre des charges dues au 22 novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2023, - 2000 euros à titre de dommages et intérêts, - 2000 euros au titre des frais irrépétibles, Il sollicite également qu’il soit dit et jugé que l’intégralité des frais de recouvrement engagés par le syndicat de copropriétaires à compter de la première mise en demeure pour le recouvrement de sa créance seront intégralement et uniquement imputés à M. [S] [U], outre la condamnation de ce dernier aux entiers dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2024. A l'audience du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Au soutien de ses demandes, il expose, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 que M. [S] [U] ne règle pas ses charges courantes de copropriété et de travaux et que ce comportement trouble le bon fonctionnement de la copropriété. Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, M. [S] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - la matrice cadastrale, établissant la qualité de copropriétaire de M. [S] [U], concernant le lot n°49, indiquant la répartition des tantièmes, 6/1000èmes, - les appels de charges et travaux, pour la période allant du 1 octobre 2020 au 31 décembre 2023, et les décomptes de répartition individuelle de M. [S] [U] après établissement des comptes définitifs des exercices 2020, 2021 et 2022, - les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mars 2018 (portant approbation des comptes 2017, vote du budget prévisionnel 2019, détermination de la cotisation annuelle pour le fonds travaux), 14 mars 2019 (portant approbation des comptes 2018 et du budget prévisionnel 2020), 2 juillet 2020 (portant approbation des comptes 2019 et du budget prévisionnel 2021, cotisation annuelle fonds travaux, vote d’une mission d’audit de l’immeuble par architecte), 11 décembre 2020 (votant trois actions en justice pour un budget total de 12.000 euros et autorisant le syndic à procéder à la saisie immobilière du lot de M. [U]), 9 décembre 2021 (portant approbation des comptes 2020 et du budget prévisionnel 2022, de la cotisation fonds travaux, vote de travaux de remplacement d’une descente en fonte, de reprise en toiture et sur courette, de réouverture des soupiraux de cave, de déplacement de la fontaine à eau, de réalisation d’une mission d’étude d’un projet de travaux de réfection couverture), 30 juin 2022 (portant approbation des comptes 2021 et vote du budget prévisionnel 2023, vote de la cotisation annuelle fonds travaux et de travaux de remplacement du raccord siphon de sol), 4 mai 2023 (portant approbation des comptes de l’exercice 2022 et du budget prévisionnel 2024, vote de travaux de ravalement de façade et de couverture de l’immeuble de montants respectifs de 266 920 euros et 225 991,96 euros), - les attestations de non recours relatives aux sept procès-verbaux, - le contrat de syndic, - le décompte des sommes dues et réglées par M. [S] [U] pour la période du 31 octobre 2020 au 31 décembre 2023, faisant apparaitre un solde débiteur de 5570,08 euros, étant précisé que le Syndicat des Copropriétaires incorpore à sa créance des frais (mises en demeure, frais d’établissement d’un état daté, délivrance d’un commandement de payer), à hauteur de 808,22 euros, qui sont également sollicités au titre des frais de recouvrement, des frais irrépétibles et des dépens, et ne peuvent en tout état de cause être sollicités sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4761,86 euros. Ainsi, M. [S] [U] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux impayées, de la somme de 4761,86 euros, quatrième trimestre de provision pour charges 2023 inclus, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023, date de la mise en demeure. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, dans sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte. En l’espèce, le syndicat demande au juge de que « dire et juger que l’intégralité des frais de recouvrement engagés par le syndicat de copropriétaires à compter de la première mise en demeure pour le recouvrement de sa créance seront intégralement et uniquement imputés à M. [S] [U] ». Il convient de rappeler qu’en vertu des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, et le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé. Or, force est de constater qu’en demandant au juge de dire que l’intégralité des frais de recouvrement seront imputés à M. [S] [U] sans chiffrer sa demande ni préciser quelles diligences recouvrent les dits frais, le syndicat des copropriétaires ne permet pas au juge d’apprécier et de chiffrer les diligences effectuées par le syndicat des copropriétaires aux fins de recouvrement de sa créance. Il sera en outre observé, à la lecture de l’historique de compte de M. [S] [U], que le syndicat impute au débit du compte des frais de “mise en demeure avocat”, d’un montant de 240 euros, lesquels seront toutefois indemnisés au titre des frais irrépétibles, des frais de “commandement de payer par huissier”, d’un montant de 152,32 euros, des frais d’établissement d’état daté, et des frais de mise en demeure simple, dont il n’est aucunement justifié. Le syndicat des copropriétaires ne permet ainsi pas au tribunal d’identifier quelles diligences exceptionnelles le syndic aurait accompli pour assurer le recouvrement de sa créance, ni s’il s’agissait de diligences inhabituelles, et sera en conséquence débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. La carence de M. [S] [U] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [S] [U] à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. M. [S] [U], qui succombe, supportera les dépens. Il y a lieu de rappeler qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne M. [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, les sommes suivantes : la somme de 4761,86 euros, au titre des charges de copropriété et de travaux impayées, dues au 31 décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2023,la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts, Condamne M. [S] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de ses demandes plus amples ou contraires, Condamne M. [S] [U] aux dépens, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit Le greffier,le président.