Cour d'appel, 14 mai 2024. 23/00394

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - COMMERCIALE CC/ILAF ARRET N°: AFFAIRE N° RG 23/00394 - N° Portalis DBVP-V-B7H-FEDV jugement du 13 Janvier 2023 Président du TJ du MANS n° d'inscription au RG de première instance 18/01326 ARRET DU 14 MAI 2024 APPELANTE : S.C.I. GMSL agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Me Georges BONS de la SELARL SELARL GEORGES BONS, avocat au barreau du MANS INTIMEE : CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE - PAYS DE LOIRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 11 Mars 2024 à 14'H'00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CORBEL, présidente de chambre M. CHAPPERT, conseiller Mme GANDAIS, conseillère Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 14 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 16 avril 2007, avec effet au 1er mars 2007, la société GMSL a donné à la Caisse d'épargne et de prévoyances des Pays de Loire, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la Caisse d'épargne et de prévoyances Bretagne des Pays de Loire (désignée ci-après, la Caisse d'épargne), à bail divers locaux à usage commercial situés [Adresse 1] et [Adresse 4] au [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 38 064 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement, pour y exercer une activité de banque. Le loyer au 1er mars 2016 était de 46 423,56 euros. Le 1er octobre 2015, la Caisse d'épargne a fait signifier à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à effet au 1er mars 2016. Le 2 mai 2016, la Caisse d'épargne a accepté la demande de renouvellement du bail mais a refusé la proposition de la société GMSL de fixer le loyer en renouvellement à la somme de 48 000 euros et a sollicité la fixation du loyer à celle de 39 600 euros . Par mémoire du 14 février 2018, la Caisse d'épargne a accepté le principe du renouvellement du bail mais a fait part de son désaccord sur le prix de 48 000 euros. Le 11 avril 2018, la Caisse d'épargne a été autorisée à assigner devant le juge des loyers commerciaux. Par jugement rendu le 1er juillet 2020, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le renouvellement du bail à compter du 1er mars 2016 aux mêmes conditions à l'exception du montant du loyer. - dit que l'action n'était pas prescrite. - dit que les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce pouvaient trouver application. - ordonné une expertise. - fixé provisoirement le montant du loyer du bail au loyer actuel. - sursis à statuer sur les autres demandes, -réservé les dépens. L'expert a déposé son rapport le 19 juillet 2021. Il a déterminé la valeur locative au mètre carré applicable à la surface utile pondérée obtenue conformément à la charte de l'expertise, comme suit : - bureaux avec entrée et vitrine rue de l'étoile : 36,51 m² X 1,2 = 43,81 (zone'd'angle entre la rue de l'étoile, très commerçante, et la rue Jankowski, peu commerçante- visuel depuis l'avenue Mendès France) - bureaux vers la rue Jankowski : 30,20 m² X 0,8 = 24,16 (zone de bureaux surélevée de trois marches) -bureaux 1er étage : 77,14 m² X 0,5 = 38,57 - salle de réunion : 46,29 m² X 0,35 = 16,20 (accessible depuis une cour) - cave : 50 X 0,05 = 2,5 Soit une surface utile de 190,14 m² à laquelle s'ajoute une cave, l'ensemble ramené à 125,24 m² après pondération. Au vu de la situation et de la configuration des biens, des conditions du bail (toutes les réparations sauf celles de l'article 606 étant à la charge de la preneuse), des références relevées dans le secteur considéré (retenues sur la base de surfaces pondérées), l'expert a estimé la valeur locative à 355 euros le mètre carré, soit une valeur de 44 460,20 euros (125,24 m² X 355), à laquelle s'ajoute la valeur locative de deux emplacements de stationnements, soit une valeur locative totale de 45 900 euros. Le 17 février 2022, la Caisse d'épargne a fait signifier à la société GMSL un acte portant renonciation au renouvellement du bail, exerçant ainsi son droit d'option. Elle a quitté les lieux le 30 juin 2022. Par jugement rendu le 13 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du [Localité 7] a : - fixé le montant du loyer à la somme de 45 900 euros au 1er mars 2016, soit 3'825 euros par mois ; - constaté que la Caisse d'Epargne, preneur, a renoncé au bénéfice du renouvellement du bail, par acte du 17 février 2022, et ce à compter du 30 juin 2022 ; - dit que la Caisse d'épargne est redevable d'indemnités d'occupation statutaires de droit commun à calculer sur la base de 45 900 euros par an, hors taxes et hors charges et ordonne le compte entre les parties ; - dit que les sommes trop-perçues porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ; - condamné la SCI GMSL aux dépens et à régler le coût des frais d'expertise ; - condamné la SCI GMSL à payer à la Caisse d'épargne à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ; - débouté les parties de leurs autres demandes. Pour fixer le montant du loyer à la somme de 45 900 euros par an, le juge des loyers a suivi la proposition de l'expert de pondérer les surfaces des locaux en prenant en compte une surface pondérée de 125,24 m² pour l'ensemble des locaux loués, d'une surface utile louée de 190,14 m². Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2023, la SCI GMSL a interjeté appel de ce jugement en attaquant toutes ses dispositions. La Caisse d'épargne a été intimée. Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES La SCI GMSL demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; en conséquence : - condamner la Caisse d'épargne à lui payer les indemnités d'occupation des locaux en dehors de toute pondération des surfaces des bureaux, comme suit : - indemnité d'occupation statutaire : *condamner la Caisse d'épargne au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire annuelle de 69 827,20 euros hors taxes, soit 5'818,93 euros hors taxes par mois, depuis le 1er mars 2016 jusqu'au 28'février 2022, soit 72 mois x 5 818,93 euros = 418 962,96 euros HT *à déduire, le loyer provisionnel payé par la Caisse d'épargne, soit 3'868,63 euros HT x 72 mois = 278 541,36 euros HT Reste dû par la Caisse d'épargne après compensation : 140 421,60 euros TVA à 20% : 28 084,32 euros Total TTC restant dû par la Caisse d'épargne : 168 505,92 euros - indemnité d'occupation de droit commun : *condamner la Caisse d'épargne au paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun, à raison 5 818,93 euros par mois, du 1er''mars 2022 au 30 juin 2022, soit : 5 818,93 euros x 4 mois = 23.275,72 euros HT TVA à 20% : 4 655,14 euros Total TTC : 27 930,86 euros, En conséquence, - condamner la Caisse d'épargne à payer à la SCI GMSL la somme des indemnités d'occupation de 168 505,92 euros + 27 930,86 euros = 196 436,78 euros TTC, sauf à déduire les indemnités d'occupation provisionnelles qui seront versées par la Caisse d'épargne, à compter du 1er mars 2022, en qualité d'occupant des lieux sans droit ni titre. - condamner la Caisse d'épargne à payer à la SCI GMSL une somme de 5'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, comprenant notamment le montant des frais de l'expert commis s'élevant à 2 768,40 euros, en vertu des articles 695 et 696, alinéa 1er, du même code. - décharger la SCI GMSL de toute condamnation. - débouter la Caisse d'épargne de toutes ses prétentions et demandes. La Caisse d'épargne prie la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement ; - condamner la SCI GMSL à payer à La Caisse d'épargne une somme d'un montant de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; - condamner en outre la SCI GMSL aux entiers dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe : - le 3 octobre 2023 pour la SCI GMSL, - le 24 août 2023 pour la Caisse d'épargne. MOTIFS DE LA DÉCISION Le jugement reprend une description des locaux à laquelle il convient de se reporter. Le prix au mètre carré retenu par le premier juge n'est pas contesté. Le parties s'opposent seulement sur la question de savoir s'il faut pondérer la surface des locaux pour déterminer le prix du bail renouvelé. Constatant que la preneuse sortante a transformé et aménagé l'ensemble des locaux loués en bureaux, aussi bien au rez-de-chaussée qu'au premier étage, ainsi qu'elle y avait été autorisée par le bail originaire, de sorte que l'activité qui était exploitée dans les lieux était une activité de banque, laquelle n'est pas affectée par la réception de la clientèle, la SCI GMSL fait valoir que la Caisse d'épargne ne peut valablement prétendre que les lieux loués sont des bureaux-boutiques et qu'il y aurait lieu à pondération de la surface réelle. Elle conteste qu'il soit d'usage pour les agences bancaires, comme l'a retenu le premier juge, de pondérer la surface réelle en fonction de la nature des différentes parties des locaux, suivant des critères tels que l'utilisation effective des locaux, leur accessibilité, l'éclairement, et autres, en tenant compte des recommandations de la charte de l'expertise immobilière. Au contraire, dès lors que les locaux sont à usage exclusif de bureaux et que les dispositions des articles R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce ne sont pas applicables à la fixation du bail renouvelé de locaux à usage de bureaux, elle rappelle qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des caractéristiques propres au local appréciées en considération des critères tels qu'énumérés à l'article R. 145-3 du code de commerce. Elle relève que l'expert n'a, d'ailleurs, pas considéré que les locaux loués consistaient en des bureaux-boutiques, mais en des bureaux. Elle en conclut que c'est à tort que l'expert commis n'a pas fixé une valeur unitaire du loyer des bureaux, pour calculer leur valeur locative, alors qu'en l'espèce les différents bureaux ne présentaient aucune différence d'utilité pour l'activité économique de la banque, fussent-ils situés au rez-de-chaussée ou à l'étage. La Caisse d'épargne, qui conclut à la confirmation du jugement, fait valoir que les locaux sont assimilés à des locaux à usage de bureaux eu égard à la nature de l'activité qui y était exercée mais que cette activité était exercée dans une boutique au même titre que d'autres commerces, de sorte qu'il s'agit d'un bureau-boutique en présence d'une devanture, de vitrines et d'une enseigne, le local étant en pied d'immeuble et possédant un accès direct depuis la rue et qu'il y a lieu d'appliquer une pondération qui doit représenter la valeur relative des différentes parties du local loué, les coefficients devant être adaptés en fonction de l'utilité des locaux, de leur valeur d'utilisation et de leur attractivité, ce qui est le cas en l'espèce. Sur ce, En premier lieu, il est observé que les deux parties s'accordent pour retenir que les locaux sont à usage de bureaux. En effet, le local à usage de bureau est celui dans lequel est effectué un travail intellectuel de nature administrative, comptable ou juridique, qui n'est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises, étant rappelé que la définition du local à usage de bureau ne réside pas dans un critère structurel tenant à la nature du local mais dans un critère fonctionnel tenant à la nature de l'activité exercée, en se référant exclusivement à la destination contractuelle des lieux. Ainsi, dès lors que l'activité essentielle d'une banque est d'ordre comptable, administratif ou juridique, sans que la réception des clients ne l'affecte, les locaux sont bien à usage exclusif de bureaux et cette activité peut être exercée dans une boutique c'est-à-dire dans un local en pied d'immeuble immédiatement accessible à la clientèle. Tel est le cas des locaux pris à bail par la Caisse d'épargne au vu de la clause de destination des lieux loués aux termes de laquelle 'les locaux loués étaient destinés par le preneur à l'exercice des activités suivantes : activités de type bancaire, d'assurance, de placements mobiliers et immobiliers, gestion de patrimoine et activités financières du secteur tertiaire, soit directement, soit par l'intermédiaire d'une filiale, et de toute activité se rattachant directement ou indirectement à son objet social, ainsi qu'à celui de ses filiales, et notamment la vente de produits d'assurance, ce qui est accepté par le bailleur'. L'article L. 145-36 du même de commerce dispose que 'les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.' L'article R. 145-11 précise que ' le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.' Il résulte de ces textes que lorsqu'il est établi que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, le loyer est fixé indépendamment de la règle du plafonnement, selon une valeur locative qui n'est définie que par les loyers de marché pratiqués pour les locaux équivalents au sens de l'article R. 145-11 du code de commerce, sauf à être corrigés en fonction des différences constatées. La question qui divise les parties est, en réalité, celle de savoir s'il faut faire un sort particulier aux bureaux-boutiques de locaux dont les caractéristiques physiques sont celles de boutiques, mais dont la destination contractuelle relève de l'usage exclusif de bureaux, en appliquant à leur surface réelle un coefficient de pondération pour déterminer le loyer. Ce n'est pas parce que les locaux sont destinés exclusivement à une activité de banque, activité qui, si elle est intellectuelle peut néanmoins s'accompagner de la réception de la clientèle, qu'il ne faut pas tenir compte de ce que l'activité s'exerce dans un bureau boutique dès lors que la valeur locative pour des locaux à usage bancaire n'est, dans ce cas, pas comparable à celle de simples bureaux en étages, ni à celles de boutiques de commerce de détail et doit être, au regard des dispositions de l'article R.145-11, recherchée, d'abord, par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, c'est-à-dire pour des locaux en nature de boutique mais dans lesquels est exercée une activité de bureaux. Dans le cas présent, il ressort de la description des lieux faite par l'expert que le rez-de- chaussée comporte, à l'angle de deux rues, une première zone équipée de bornes de retrait, d'un dégagement et d'une zone d'attente d'une surface utile de 36,51 m², d'une entrée vitrée pour la clientèle sur une rue, de larges vitrines sur les deux rues dont deux de 2,14 m avec une entrée sécurisée pour les besoins de la banque, que surélevée de trois marches, se trouve une deuxième zone à usage d'accueil, bureau, dégagement, sanitaire avec wc avec accès handicapés, local ménage, l'ensemble d'une surface utile de 30,20 m², éclairée par deux grandes fenêtres vers l'une des rues. Ainsi, les locaux sont constitués au rez-de-chaussée d'une boutique dans laquelle est reçue la clientèle et où s'exerce l'activité de banque. C'est donc à juste titre que le premier juge a suivi la démarche de l'expert qui a appliqué une pondération immobilière, laquelle consiste à conférer aux différentes catégories de surfaces réelles, une valeur propre selon leur intérêt pour l'activité exercée, dépendant notamment de la proximité de la vitrine et de l'accessibilité des lieux au public, en appliquant des coefficients de pondération, pratique qui facilite la comparaison avec les locaux de référence du même type pouvant présenter une configuration différente, et ce, en vue de fixer le prix conformément l'article R.145-11. De la sorte, l'expert a pu prendre comme éléments de référence des valeurs obtenues à partir de loyers pratiqués pour différentes boutiques et pour une agence bancaire du même secteur géographique, dont il a retenu le prix au mètre carré sur la base de surfaces elles-mêmes pondérées. Il y a lieu de relever que la bailleresse, qui n'a pas transmis de dire à l'expert pour critiquer cette démarche, ne conteste pas les éléments de référence sur lesquels l'expert s'est déterminé. Or, il y a une incohérence entre revendiquer un prix au mètre carré calculé sur la base de références obtenues à partir de surfaces utiles pondérées et appliquer ces valeurs à la surface réelle. L'application d'un coefficient de pondération moindre aux surfaces légèrement surélevées et de l'étage, accessibles au public non handicapé, où sont d'autres bureaux et à celle de la salle de réunion, tient compte de la configuration des locaux, et se trouve ainsi justifiée. Il suit de-là que le jugement sera confirmé. La SCI GMSL, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la Caisse d'épargne la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris. Y ajoutant, Condamne la SCI GMSL à payer à la Caisse d'épargne la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SCI GMSL aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. TAILLEBOIS C. CORBEL