Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M.[C] et M.[J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me AZEROUAL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/04224 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3WD
N° MINUTE : 24/
JUGEMENT
rendu le 15 mars 2024
DEMANDEUR
Monsieur [M] [L] [N]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elie AZEROUAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0010
DÉFENDEURS
Monsieur [I] [J] [O],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Monsieur [K] [C],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 décembre 2023
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré
Décision du 15 mars 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04224 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3WD
EXPOSE DU LITIGE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 2020, prenant effet le 1er octobre 2020, Monsieur [M] [L] [N] a donné à bail à Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer de 1.500 euros par mois outre une provision pour charges de 150 euros.
Le contrat précisait que les locataires seraient tenus de façon solidaire au paiement des loyers.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [L] [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires le 4 août 2022 portant sur une somme en principal de 7.050 euros.
Estimant que ce commandement était demeuré infructueux, Monsieur [M] [L] [N] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] le 27 avril 2023 puis le 12 juillet 2023, devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
A titre principal,
Constater que Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] n’ont pas déféré aux commandements susvisés,Constater en conséquence que la clause résolutoire figurant au contrat de location est acquise depuis le 4 octobre 2022 et que ce contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date,Constater que Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] sont occupants sans droit ni titre du logement objet du bail depuis le 4 octobre 2022,Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] des lieux loués sis [Adresse 2], ou de toute personne dans les lieux de leur fait et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si nécessaire,Condamner Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] à payer à Monsieur [M] [L] [N] la somme de 7.050 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation,Dire et juger que Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] sont redevables envers Monsieur [M] [L] [N] de la somme de 1.200 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2022 jusqu’à libération effective des lieux et remise de clef au bailleur et, en tant que de besoin, l’y condamner,
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail susvisé aux torts de Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C],Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] des lieux loués sis [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée si nécessaire,Condamner Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] à payer à Monsieur [M] [L] [N] la somme de 4.956,20 euros au titre des loyers et charges, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de l’assignation,Dire et juger que Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] sont redevables envers Monsieur [M] [L] [N] de la somme de 1.200 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux et remis des clés au bailleur et, en tant que de besoin, l’y condamner,
A titre plus subsidiaire encore, s’il était sollicité et accordé des délais de paiement aux locataires,
Ordonner la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû, l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion à défaut de paiement d’une seule échéance de remboursement de l’arriéré à bonne date et/ou du non-règlement des loyers et charges courants à leur date d’exigibilité,
En tout état de cause,
Condamner Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] à payer à Monsieur [M] [L] [N] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût des commandements du 4 août 2022.
A l’audience du 18 décembre 2023, Monsieur [M] [L] [N], représenté par son avocat, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 6.206,20 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 décembre 2023. Il a maintenu le surplus de ses demandes telles que formulées dans les assignations du 27 avril 2023 et du 12 juillet 2023.
Le conseil de Monsieur [M] [L] [N] a indiqué qu’il s’opposait à l’octroi de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’importance et de l’ancienneté de la dette locative.
Monsieur [K] [C] a pour sa part reproché à Monsieur [M] [L] [N] d’avoir manqué à ses obligations. Sur interrogation du juge concernant la nature de ces manquements, il a indiqué que le ballon d’eau chaude n’avait jamais été changé alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait qu’il était hors service, et que les prises électriques de l’appartement étaient défectueuses. Toujours sur interrogation du juge, il a indiqué qu’il n’était en mesure de produire ni constat d’huissier/rapport technique, ni courrier adressé au bailleur sur ce point.
Il a par ailleurs contesté le décompte locatif concernant les charges et provisions sur charges qui lui sont imputées en soulignant qu’il n’avait reçu aucun justificatif.
Pour finir, il a insisté sur sa bonne foi et il a sollicité le bénéfice de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire en proposant d’effectuer un versement de 4.300 euros dès que possible.
Monsieur [I] [J] [O], cité à étude, n’était ni présent, ni représenté.
A l’issue des débats, le juge des contentieux a demandé au conseil de Monsieur [N] de lui faire parvenir les éléments suivants :
Etat des lieux d’entrée,Eléments concernant les travaux éventuellement réalisés dans le logement (notamment remplacement du ballon d’eau chaude),Justificatifs des charges locatives.
Ces éléments n’ont pas été transmis au tribunal pendant le cours du délibéré.
MOTIFS DE LA DECISION
Le jugement est réputé contradictoire et susceptible d'appel.
SUR LA RESILIATION :
sur la recevabilité des demandes :
Monsieur [M] [L] [N] a communiqué la notification CCAPEX du 8 août 2022 et les deux notifications au Préfet effectuées respectivement le 28 avril 2023 et le 17 juillet 2023. Ses demandes sont par conséquent recevables.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »
L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 août 2022, pour la somme en principal de 7.050 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois.
Monsieur [K] [C] excipe de la mauvaise foi du bailleur, en soulignant que celui-ci a fait délivrer un commandement de payer à ses locataires alors qu’il ne respecte pas ses obligations.
L’article 1719 du Code civil prévoit à cet égard :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
Ces obligations sont reprises à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige.
En l’espèce, Monsieur [K] [C] invoque des troubles de jouissance liés au mauvais état de l'appartement : ballon d’eau chaude défectueux, prises électriques défectueuses.
Il ne produit toutefois aucun procès-verbal de constat, rapport de salubrité ou tout autre document de nature à démontrer l’existence des troubles qu’il allègue.
Ainsi, Monsieur [K] [C] n’établit pas l'existence de manquements du bailleur à son obligation de faire jouir le preneur paisiblement du logement et de fournir un logement décent. Il n’est donc pas fondé à exciper de la mauvaise foi du bailleur pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire.
Le commandement du 4 août 2022 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 octobre 2022.
Cependant, Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] ont partiellement régularisé l’arriéré réclamé, ils ont repris le paiement du loyer et les éléments de la procédure, notamment le décompte locatif, laissent apparaître qu’ils se trouve en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter progressivement de l=arriéré.
Il convient donc d’accorder à Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et les locataires pourront rester dans les lieux.
Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et les locataires tenus de libérer les lieux. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation.
SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :
Monsieur [M] [L] [N] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] à lui verser la somme de 6.206,20 euros au titre de l’arriéré locatif.
Au soutien de ses prétentions, il produit un décompte détaillé des sommes dues précisant le montant des versements effectuées par les défendeurs.
Monsieur [K] [C] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de versements supplémentaires non pris en compte par le bailleur.
En revanche, il conteste le montant des sommes réclamées au titre des charges locatives.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard :
"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur."
Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu'il a payées.
En l'espèce, Monsieur [M] [L] [N] n’a communiqué aucun justificatif de charges. Il convient par conséquent de déduire de la dette locative les sommes indûment réclamées au titre des charges locatives (soit la somme de 3.756,20 euros).
Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 2.450 euros au titre des loyers arrêtés au 18 décembre 2023. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
SUR LES AUTRES DEMANDES :
Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C], partie perdante, supporteront la charge des dépens.
L’équité commande de condamner Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] à verser la somme de 700 euros à Monsieur [M] [L] [N] au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 28 septembre 2020, portant sur le logement situé [Adresse 2], est acquise par Monsieur [M] [L] [N] depuis le 4 octobre 2022 ;
CONDAMNE Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] à payer à Monsieur [M] [L] [N] la somme de 2.450 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ORDONNE cependant la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et AUTORISE Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] à se libérer de la dette en une mensualité unique ;
DIT que ce versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, sauf meilleur accord des parties sur cette date d’échéance ;
RAPPELLE que cette mensualité est payable en plus du loyer courant ;
DIT qu’en cas de respect de cet échéancier :
* les poursuites et procédures d’exécution seront suspendues,
* la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,
DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues, loyer courant ou arriéré locatif à leur échéance :
* le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre,
* la clause résolutoire reprendra immédiatement son effet et le bail sera réputé résilié à la date d’acquisition de cette clause,
* Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] seront alors tenus de quitter les lieux,
* Monsieur [M] [L] [N] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,
* s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
* Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] seront tenus, jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation,
CONDAMNE Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] à verser à Monsieur [M] [L] [N] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE Monsieur [I] [J] [O] et Monsieur [K] [C] aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités.
Le greffier Le juge
