Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/02015

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 23/02015 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YK3E Minute : 24/548 Monsieur [L] [E] [Z] [S] Représentant : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922 C/ Monsieur [T] [B] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [L] [E] [Z] [S], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 2] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2021, Monsieur [L] [S] a donné à bail à Monsieur [T] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi qu’une cave n°2 et un emplacement de stationnement n°7, pour un loyer mensuel de 764 euros et 30 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023, Monsieur [L] [S] a fait signifier à Monsieur [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1711 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, Monsieur [L] [S] a fait assigner Monsieur [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur,condamner Monsieur [T] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4.123 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 octobre 2023. À l'audience du 29 avril 2024, Monsieur [L] [S], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5747,00 euros arrêtée au 12 avril 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [L] [S] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [T] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 10 août 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [T] [B], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 95 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, il explique avoir été incarcéré entre juillet 2023 et janvier 2024. Il indique avoir, depuis sa fin d’incarcération, repris le paiement partiel du loyer et engagé une formation de chauffeur de bus lui permettant de percevoir 723 euros par mois. Il précise avoir un fils de deux ans, qu’il reçoit le week-end. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de Monsieur [L] [S] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 mai 2021, du commandement de payer délivré le 10 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 avril 2024 que Monsieur [L] [S] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 5.747 euros, au titre des sommes dues au 12 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 août 2023 sur la somme de 1711 euros, de l’assignation du 23 octobre 2023 sur la somme de 2412 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 10 août 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 mai 2021 à compter du 21 septembre 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [T] [B] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, en l’état du décompte communiqué et malgré des efforts de paiement certains, force est de constater que Monsieur [T] [B] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. Néanmoins, bien que conscient de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, Monsieur [L] [S] accepte que Monsieur [T] [B] bénéficie de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et renonce ainsi explicitement à ses droits d’opposition en la matière. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [T] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [T] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 septembre 2023, Monsieur [T] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [B] à son paiement à compter de 21 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que de notification à la préfecture. Il convient également de condamner Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Monsieur [L] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 mai 2021 entre Monsieur [L] [S] d'une part, et Monsieur [T] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 21 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 5.747 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 avril 2024 échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023 sur la somme de 1711 euros, du 23 octobre 2023 sur la somme de 2412 euros et du présent jugement sur le surplus, ACCORDE un délai à Monsieur [T] [B] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Monsieur [T] [B] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 95 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [T] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [L] [S] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Monsieur [T] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [L] [S] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [L] [S] de ses autres demandes et prétentions. 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