Tribunal judiciaire, 17 mai 2024. 24/50273

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50273 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3V2F N° : 5 - MD Assignation du : 08 Janvier 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 17 mai 2024 par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier. DEMANDERESSE La S.A.R.L. CONTINI exerçant sous l’enseigne LES JARDINS CONTINI [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Jean-laurent EMOD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #PN242 DEFENDERESSE La S.C.I. LECLERC [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #C0987 DÉBATS A l’audience du 10 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé du 20 mai 1992, la SCI du [Adresse 1], aux droits de laquelle vient désormais la SCI Leclerc, a consenti un bail commercial à la SARL Contini portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2]. Le bail commercial a été renouvelé à plusieurs reprises, la dernière fois le 24 juillet 2023 pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 90.000 euros outre application de franchises: - d'un montant de 14.500 euros par an du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2023 - d'un montant de 11.500 euros par an du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2026 - d'un montant de 4.000 euros par an du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2029 Le bail stipule en son article 5.5 que les loyers, provisions sur charges et taxes doivent être payés mensuellement d'avance par le preneur le 1er de chaque mois. Par acte sous seing privé du 24 juillet 2023, la SCI Leclerc et la SARL Contini ont signé un protocole d'accord transactionnel prévoyant notamment en son article 2 que : " Au 30 juin 2023 inclus, soit au 2ème trimestre 2023 inclus, le Preneur reconnait devoir au Bailleur un arriéré locatif de 10.656,06 € (…). Le bailleur accepte d'accorder au Preneur un échéancier afin d'apurer cet arriéré en 6 mensualités de 1776,01 €, que le Preneur s'engage à payer par virement bancaire sur le compte du Bailleur, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signature du présent protocole. Les loyers et charges courants devront continuer à être payés à bonne date. A défaut du bon respect de cet échéancier par le preneur ou en cas de non-paiement des loyers et charges à bonne date pendant l'exécution dudit échéancier, l'intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible et la clause résolutoire pourra s'appliquer ". Le 21 décembre 2023, la SCI Leclerc a fait délivrer à la SARL Contini un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 36.981,92 euros, correspondant au solde des loyers impayés au 1er décembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) ainsi qu'aux frais et honoraires exposés pour la rédaction du bail (3.600 euros). Par exploit d'huissier délivré le 8 janvier 2024, la SARL Contini a fait citer la SARL Leclerc devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris lui demandant, au visa de l'article 1343-5 du Code civil, de : " Rejeter toute demande éventuelle de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au profit de la SCI Leclerc Fixer la dette de la SARL Contini à la somme de 23.085, 47 € arrêtée au 2 janvier 2024 Accorder 24 mois de délai à la SARL Contini pour s'acquitter de sa dette Juger en conséquence que la SARL Contini pourra s'acquitter de sa dette non contestée de 23.085, 47 € suivant un échéancier de 24 mois, soit des modalités de 23 fois 961 € et une 24ème échéance de 982, 47 €, la première échéance devant être réglée avant le 5 de chaque mois suivant le prononcé de l'ordonnance à intervenir, en sus des échéances mensuelles courantes Laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer. " Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l'audience, la SARL Contini demande au juge des référés, au visa de l'article 1343-5 du code civil, de : " Rejeter toute demande éventuelle de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au profit de la SCI Leclerc Fixer la dette de la SARL Contini à la somme de 20.285,62 € arrêtée au 9 avril 2024 Accorder 24 mois de délai à la SARL Contini pour s'acquitter de sa dette Juger en conséquence que la SARL Contini pourra s'acquitter de sa dette non contestée de 20.285,62 € suivant un échéancier de 24 mois, soit des modalités de 23 fois 845 € et une 24ème échéance de 850,62 €, la première échéance devant être réglée au plus tard le 10 du mois suivant le prononcé de l'ordonnance à intervenir, en suis des échéances mensuelles courantes Ordonner que la somme due ne portera pas intérêt mais subsidiairement si celle-ci devait porter intérêt, elle ne serait assortie que du taux d'intérêt légal fixé à 5, 07% (taux fixé au 1er janvier 2024) et que les règlements s'imputeront alors d'abord sur le capital restant dû. Laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer. Rejeter toute demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile que réclame abusivement la SCI Leclerc au lieu d'avoir spontanément fait signifier un commandement de payer et condamner en revanche la SCI Leclerc à payer cette même indemnité à la SARL Contini à hauteur de ce qu'elle réclame elle-même soit 5000 € faute d'avoir accepté spontanément un échéancier lui permettant de solder sa dette progressivement aux fins d'éviter la présente procédure." Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l'audience et au visa des articles 1231-7, 1343-2, 1343-5, 1728 du code civil, L145-41 du code de commerce, la SCI Leclerc demande au juge des référés de : "Sur l'arriéré locatif : - Condamner par provision la société Contini à régler à la société SCI Leclerc la somme de 43.385,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'avril 2024 inclus. - Juger que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 21 décembre 2023 puis à compter de chaque échéance mensuelle avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an. Sur la demande de délai : - Débouter la société Contini de sa demande de délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette envers la société SCI Leclerc - Accorder un échelonnement de l'arriéré locatif en 6 mensualités payable pour la première fois le 1er jour du mois suivant le jugement à intervenir, puis le 1er de chaque mois jusqu'à apurement dudit arriéré. - Juger que pendant l'échéancier accordé, les loyers, charges et taxes courant devront être payés à bonne date. - A défaut de respect de cet échéancier ou du paiement des loyers, charges taxes courants, l'intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible. Sur la clause résolutoire : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 janvier 2024 - Au vu de l'échéancier de 6 mensualités accepté par la SCI Leclerc, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ledit délai. - Juger qu'en cas de non-respect de l'échéancier arrêté, ainsi que du paiement des loyers charges et taxes courants à bonne date pendant ledit échéancier, la clause résolutoire retrouvera ses effets et il pourra être procédé à l'expulsion de la société Contini et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, avec autorisation donnée à la société SCI Leclerc de faire transporter dans telle resserre de son choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux loués aux frais de la société Contini. - En ce cas, condamner la société Contini à payer par provision à la société SCI Leclerc une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 22 janvier 2024 égale au double du montant du loyer dû au jour de la résiliation du bail, charges taxes et accessoires en sus. En tout état de cause : - Débouter la société Contini de toutes ses demandes, fins et conclusions - Condamner la société Contini à verser à la société SCI Leclerc une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile - Condamner la société Contini aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023, de la signification de la décision à intervenir, y compris les éventuels frais pour son exécution. - Rappeler que l'exécution provisoire est de droit." Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions aux dernières écritures visées des parties. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 avril 2024 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 17 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la SCI Leclerc a fait signifier au preneur, le 21 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 36.981, 92 euros au titre des loyers et charges dus au mois de décembre 2023 inclus. Ce commandement vise la clause résolutoire stipulée par le bail aux termes de laquelle: " A défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges, clauses et conditions du bail ou de payer un seul terme de loyer, charges, taxes ou accessoires à son échéance ou tout rappel de loyer, charges, taxes ou accessoires, même consécutif à une fixation judiciaire ou amiable, ou les frais et honoraires de rédaction des présentes et de ses avenants, le présent Bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié automatiquement et de plein droit après un commandement resté infructueux (…)". Les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le mois suivant sa signification, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies à la date du 21 janvier 2024. Sur la provision et les délais de paiement L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, « les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». L'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». En l'espèce, la SCI Leclerc verse un décompte fixant l'arriéré locatifs à la somme de 43.385,45 euros, échéance d'avril 2024 et honoraires de rédaction du bail inclus. L'examen comparatif des pièces communiquées démontrent que : => la demanderesse justifie d'une créance d'un montant de 43.385,45 euros correspondant à : - 3 échéances de 1.779, 01 euros au titre du protocole d'accord : 5.328,03 euros - l'échéance de décembre 2023 : 8.049,94 euros - la taxe foncière : 2.207,50 euros - le rappel de dépôt de garantie : 7.500 euros - les honoraires de rédaction du bail conformément aux dispositions de l'article 25 du bail du 24 juillet 2023 : 3.600 euros - l'échéance de mars 2024 : 8.349, 99 euros - l'échéance d'avril 2024 : 8.349, 99 euros => la SARL Contini justifie avoir versé la somme totale de 19.499,83 euros soit: - 6.349,99 euros versée le 2 avril 2024 - 8.349,84 euros versés le 5 avril 2024 - 2.000 euros versés le 5 avril 2024 - 2.800 euros versés le 9 avril 2024 La provision au titre des loyers et charges échus peut donc fixée à la somme de 23.885,62 euros (terme d'avril 2024 inclus) au paiement de laquelle sera condamnée la SARLContini avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 décembre 2023. La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l'article 1343-2 du Code civil. Au regard des pièces communiquées et des versements d'ores et déjà réalisés, il y a lieu d'accorder un délai de 24 mois à la SARL Contini pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire. En outre, durant ce délai, la SARL Contini devra s'acquitter, dans les conditions prévues au bail, des loyers charges et taxes courant. A défaut de respect de l'échéancier fixé à la présente ordonnance et de respecter les délais de paiement, le bailleur pourra exiger immédiatement l'intégralité des sommes restant dues et la clause résolutoire sera acquise, la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnelle, qu'il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges en cours, et ce jusqu'à libération des lieux, qui pourra s'effectuer, si besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier. Sur les demandes accessoires Partie perdante, la SARL Contini sera condamnée aux dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 264,94 euros. En équité, chaque partie conservera la charge de ses frais de procédure. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés. Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 janvier 2024. Condamnons la SARL Contini à payer à la SCI Leclerc la somme provisionnelle de 23.885,62 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 10 avril 2024 (terme d'avril 2024 inclus), avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 21 décembre 2023. Ordonnons la capitalisation des intérêts ; Autorisons la SARL Contini à se libérer de cette somme en 24 mensualités de 995 euros à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 8eme jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement, Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL Contini portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2], Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL Contini et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons en ce cas la SARL Contini à payer à la SCI Leclerc une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer mensuel, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, Condamnons la SARL Contini aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 264,94 euros. Déboutons les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Rejetons le surplus des demandes. Fait à Paris le 17 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Maude DEAUVERNEFrédérique MAREC