Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/08093

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 28 MARS 2024 N° 2024/214 Rôle N° RG 23/08093 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPGY [O], [K] [F] [R] [E] épouse [F] C/ [N] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Henry illan BELHASSEN Me Jean-françois JOURDAN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 20 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00211. APPELANTS Monsieur [O], [K] [F] né le 30 Janvier 1986 à[Localité 8] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3] représenté par Me Henry Illan BELHASSEN, avocat au barreau de NICE Madame [R] [E] épouse [F] née le 18 Août 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Henry Illan BELHASSEN, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [N] [B] née le 14 Mai 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée par Me Josiane MASSAD, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie LEYDIER, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024, Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Exposé du litige: Suivant contrat signé le 15 juin 2018, Mme [N] [B] a donné à bail à M. [O] [F] et à Mme [R] [E] épouse [F] un logement d'une superficie habitable de 41 m2, se trouvant dans une maison divisée en plusieurs appartements, située [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant paiement d'un loyer de 575 euros et d'une provision sur charges récupérables de 75 euros par mois. Par acte du 5 août 2022, Mme [N] [B] a fait délivrer à ses locataires un commandement de lui payer la somme de 3 610,10 euros incluant, outre les loyers et charges impayés depuis février 2022, les frais lui incombant. Faisant valoir que les causes de ce commandement n'avaient pas été réglées, Mme [N] [B] les a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, par acte du 23 novembre 2022, principalement aux fins : - de constater la résiliation du bail, - d'ordonner leur expulsion sous astreinte, - de les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et d'une provision au titre de l'arriéré locatif incluant les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés. M. [O] [F] n'a pas comparu et n'a pas été représenté. Madame [R] [E] épouse [F] a comparu. Elle a reconnu l'existence d'une dette locative et a sollicité des délais de paiement. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 20 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a : - déclaré l'action de Mme [N] [B] recevable, - constaté la résiliation du bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise, à effet au 5 octobre 2022, - ordonné en conséquence aux époux [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut de libération volontaire et de remise des clésdes lieux dans ce délai, Mme [N] [B] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - débouté Mme [N] [B] de sa demande au titre de la suppression du délai de deux mois pour procéder à l'expulsion des occupants, - condamné solidairement les époux [F] à payer à Mme [N] [B] la somme de 5 815,36 euros à titre de provision sur Ies loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022 sur la somme de 3 457,56 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus, - condamné solidairement les époux [F] à payer à Mme [N] [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - débouté Mme [F] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative, - condamné in solidum les époux [F] à payer à Mme [N] [B] la somme de 300 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum les époux [F] aux entiers dépens de I'instance, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le premier juge a notamment considéré : - que l'action était recevable, - qu'il n'était pas contesté que les sommes visées au commandement délivré le 5 août 2022 n'avaient pas été intégralement réglées dans Ies deux mois suivants, de sorte qu'il y avait lieu de constater la résiliation du bail par I'effet de Ia clause résolutoire acquise au 6 octobre 2022, - qu'il ne ressortait pas des pièces produites que les époux [F] soient entrés dans les lieux litigieux par voie de fait, de sorte que la demande au titre de la suppression du délai de deux mois pour procéder à l'expulsion des occupants devait être rejetée, - que la bailleresse rapportait la preuve de sa créance arrêtée à la somme de 5 815,36 euros, - que la locataire ne rapportait pas la preuve de sa situation personnelle et financière et ne pouvait donc prétendre à l'octroi de délais de paiement. Par déclaration reçue au greffe le 19 juint 2023, les époux [F] ont interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance entreprise dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 1er février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise toutes ses dispositions, et statuant à nouveau : A titre principal, de relever l'existence d'une contestation sérieuse faisant échec à la compétence du juge des référés en ce que seul le juge du fond pourra être amené à statuer sur le caractère exigible des charges dues par les consorts [F] en l'absence de régularisation annuelle opérée par Mme [N] [B] depuis leur entrée dans les lieux, A titre subsidiaire : - de leur octroyer rétroactivement un délai de paiement de 10 mois à compter du 6 octobre 2022 en vue du règlement de l'arriéré locatif, - de constater qu'à la date des présentes, ils ont payé l'intégralité de la dette locative due à Mme [N] [B], - d'ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail du 15 juin 2018, visée par le commandement de payer du 5 août 2022, - de condamner Mme [N] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [N] [B] aux dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions transmises le 15 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, Mme [N] [B] demande à la cour : - In limine litis : de prononcer la caducité de la déclaration d'appel des époux [F], pour absence de signification de la déclaration d'appel à l'intimée, dans le délai de 10 jours de la réception de l'avis de fixation de l'affaire, et par conséquent l'extinction de l'instance d'appel, - de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, A titre subsidiaire : - de prononcer l'irrecevabilité des nouvelles prétentions en cause d'appel invoquées par les époux [F] pour la première fois dans leurs conclusions d'appel, - de constater d'une part l'absence de toutes contestations sérieuses relatives aux charges locatives dues par les époux [F] et à leur exigibilité, et, d'autre part, relatives à l'entretien des parties communes dont dépend le bien objet du bail, - de confirmer l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et visée dans le commandement de payer du 5 août 2022 demeuré infructueux dans le délai de 2 mois de sa signification, avec tous effets et conséquences, Par conséquent, de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, En tout état de cause, de condamner solidairement les époux [F] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel. L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 5 février 2024. MOTIFS: Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la demande tendant à voir prononcer la caducité de l'appel En application de l'article 905-1 du code de procédure civile, lorsque l'affaire est fixée à bref délai, l'appelant doit signifier sa déclaration d'appel dans les 10 jours de la réception de l'avis de fixation qui lui est adressé par le greffe, à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président. En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'intimée, l'acte de signification de la déclaration d'appel qui a été transmis à la cour par les appelants porte en première page la date du 6 juillet 2023, suivie du tampon des commissaires de justice instrumentaires à [Localité 5], et indique en troisième page 'modalités de remise de l'acte' que celui-ci a été remis par clerc assermenté à Mme [N] [B], rencontrée à son domicile, [Adresse 1] à [Localité 5]. L'avis de fixation de l'affaire datant du 29 juin 2023, cette signification est bien intervenue dans le délai de l'article 905-1 précité. En conséquence, aucune caducité n'est encourue, et la demande de l'intimée à ce titre sera rejetée. Sur la fin de non-recevoir tirée des nouvelles prétentions formées par les appelants En application de l'article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. En vertu de l'article 564 du même code, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent plus soumettre à la cour de nouvelles demandes, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code dispose que : les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. L'article 566 du même code dispose que : les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaires. Et, selon l'article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel. En l'espèce, contrairement à ce que soutient l'intimée, les appelants ne formulent pas de nouvelles prétentions en appel, mais ils ne font qu'opposer de nouveaux moyens pour faire écarter les prétentions adverses, notamment l'existence de contestations sérieuses qu'il appartient à la cour d'examiner. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Mme [B], tendant à voir prononcer l'irrecevabilité des nouvelles prétentions en cause d'appel des époux [F] pour la première fois dans leurs conclusions d'appel, sera rejetée. Sur la demande de constatation de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties : - que le contrat de bail signé par les parties comporte en son article 13 une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges, ainsi libellée: 'il est expressément convenu qu'à défaut de paiement du dépôt de garantie, d'un seul terme du loyer ou du montant des accessoires à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (....)', - que le commandement de payer les loyers visant cette clause résolutoire a été régulièrement délivré par acte du 25 août 2022, et portait sur une somme de 3 610,10 euros correspondant à un arriéré locatif de 3 457,56 euros portant sur les loyers et charges impayés depuis le mois de février 2022, et de 152,54 euros au titre des frais de l'acte. - que devant le premier juge, Mme [F] a reconnu ne pas avoir régularisé l'intégralité des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois, ce qui n'est pas davantage contesté devant la cour par les appelants. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise au 5 octobre 2022, étant observé qu'en première instance aucune contestation n'était élevée par les locataires concernant la dette locative. Les contestations soulevées par les appelants relatives à l'absence de régularisation annuelle des charges opérée par leur bailleresse depuis leur entrée dans les lieux, au mauvais état des locaux loués et à l'incompétence du juge des référés n'apparaissent pas sérieuses, dès lors: - qu'ils n'établissent aucune mauvaise foi ou déloyauté de la bailleresse dans la fixation des provisions appelées sur les charges, au demeurant jamais contestées avant la déclaration d'appel, - que les photographies annexées au constat du commissaire de justice du 9 mai 2023 rapprochées de l'état des lieux contradictoire d'entrée dans le logement du 15 juin 2018, ne permettent nullement d'établir, avec l'évidence requise en référé, que le logement serait indécent ou insalubre, - qu'il appartient au juge des référés d'examiner le caractère sérieux des contestations qui lui sont soumises. En conséquence, il y a lieu à confirmation de l'ordonnance entreprise de ce chef, sous réserve de ce qui sera examiné ci-après sur la demande de délais de paiement rétroactif et de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il résulte des pièces produites et des explications des parties que le montant de l'arriéré locatif réclamé devant le premier juge était justifié par le décompte précis et circonstancié produit par la bailleresse, de sorte qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement les époux [F] à payer à Mme [N] [B] la somme de 5 815,36 euros à titre de provision sur les loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022 sur la somme de 3 457,56 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus. Sur les demandes de délais de paiement rétroactifs et de maintien dans les lieux L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers En l'espèce, les appelants justifient : - que la dette locative ayant donné lieu au commandement de payer et aux impayés pendant l'année 2022 est en partie liée à des difficultés particulières personnelles, familiales et à la perte d'emploi de M. [F], - qu'en 2023, M. [F] a repris une activité professionnelle, - avoir entièrement apuré leur dette locative en 10 mois à compter du 6 octobre 2022, et avoir repris le versement régulier des loyers et charges courants appelés par la société Tissinie, gestionnaire du bien loué, - avoir également régularisé un dernier solde débiteur de 99,52 euros qui leur a été notifié suivant avis d'échéance du 27 juillet 2023. L'intimée ne justifie par aucune pièce avoir adressé de nombreuses mises en demeure pour des non paiements de loyer, antérieurement à la délivrance du commandement de payer à l'origine de la présente procédure, comme elle le soutient dans ses écritures. En l'état, compte tenu des efforts produits par les appelants pour apurer entièrement leur dette locative et de la reprise régulière des paiements des loyers et charges courants, il convient de leur accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive à compter du 6 octobre 2022, et, constatant que la dette est acquittée, de dire que la clause résolutoire n'a pas joué, selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt. En conséquence, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - ordonné aux époux [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut de libération volontaire et de remise des clésdes lieux dans ce délai, Mme [N] [B] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement les époux [F] à payer à Mme [N] [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 6 octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - débouté Mme [F] de sa demande de délais de paiement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Dans la mesure où les époux [F] étaient débiteurs et avaient succombé au jour où le premier juge a statué, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle les a condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu'à payer à Mme [B] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant partiellement au litige, Mme [B] sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Compte tenu du contexte, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense, et Mme [B], qui succombe principalement en appel, en supportera les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Dit n'y avoir lieu à prononcer la caducité de la déclaration d'appel, Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [N] [B], tendant à voir prononcer l'irrecevabilité des nouvelles prétentions en cause d'appel des époux [F], Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné solidairement les époux [F] à payer à Mme [N] [B] la somme de 5 815,36 euros à titre de provision sur Ies loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022 sur la somme de 3 457,56 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus, - débouté Mme [N] [B] de sa demande au titre de la suppression du délai de deux mois pour procéder à l'expulsion des occupants, - condamné in solidum les époux [F] à payer à Mme [N] [B] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum les époux [F] aux dépens, L'infirme pour le suplus, Statuant à nouveau et y ajoutant : Accorde à M. [O] [F] et à Mme [R] [E] épouse [F] un délai de paiement rétroactif de 10 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 août 2022, Constate que M. [O] [F] et à Mme [R] [E] épouse [F] se sont intégralement acquittés des sommes visées dans le commandement de payer dont ils étaient redevables, ainsi que de la somme provisionnelle de 5 815,36 euros au titre de la dette locative actualisée au jour où le premier juge a statué, Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail liant les parties signé le 15 juin 2018, laquelle est réputée n'avoir pas joué, Constate que les causes du commandement sont réglées, Dit que effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus, Déboute en conséquence Mme [N] [B] de sa demande de résiliation du bail, Déboute Mme [N] [B] de ses autres demandes, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Condamne Mme [N] [B] au paiement des dépens d'appel. La greffière La présidente