Cour d'appel, 28 mai 2024. 23/00285

ARRET N° du 28 mai 2024 N° RG 23/00285 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FJMF S.C.I. SCI CAMILLE c/ [U] Formule exécutoire le : à : Me Pascal GUILLAUME Me Caroline LEMELAND COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 28 MAI 2024 APPELANTE : d'un jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de TROYES S.C.I. CAMILLE Société civile immobilière au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS deTROYES sous le n° 504 439 753, dont le siège social est [Adresse 3]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Thierry GRIVIAU, avocat au barreau de L'AUBE, avocat plaidant INTIMEE : Madame [D] [V] [U] [Adresse 2] [Localité 1]/FRANCE Représentée par Me Caroline LEMELAND, avocat au barreau de L'AUBE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère Madame Sandrine PILON, conseillère GREFFIER : Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors des débats et de la mise à disposition DEBATS : A l'audience publique du 16 avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024 ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Aux termes d'un acte de vente reçu le 3 avril 2015 par Maître [S], notaire à [Localité 5], Madame [D] [U] a acquis de la SCI Camille une maison à usage d'habitation sise à [Adresse 2], d'une contenance de 1a 14ca, pour le prix de 98.000 euros. Suite à des infiltrations d'eau, une expertise amiable a été diligentée à la demande de la compagnie d'assurance de Mme [U]. La SCI Camille, convoquée, n'y a pas assisté. Le rapport d'expertise en date du 5 mai 2016 a révélé que l'immeuble, abritant auparavant un magasin d'articles de pêche, avait fait l'objet de modifications pour être transformé en immeuble d'habitation, et que les ouvrages réalisés présentaient un certain nombre de désordres notamment sur la couverture. Mme [U] a sollicité en référé une expertise judiciaire, qui a donné lieu à un rapport du 28 novembre 2018 aux termes duquel M. [F] [W], expert désigné, a conclu à l'existence de désordres, en particulier sur la couverture, a constaté la présence d'amiante, et a mis en valeur l'absence d'assurance de M. [H], artisan couvreur. Par la suite, Mme [U] a sollicité la SCP Berton Guilleminot, huissiers de justice, afin de faire constater des désordres dans le soubassement de la maison et dans l'installation électrique. Par lettre officielle en date du 9 février 2019, Mme [U] a proposé la résolution amiable de la vente immobilière. A défaut de réponse, elle a, par exploit d'huissier du 6 aout 2019, fait assigner la SCI Camille devant le tribunal de grande instance de Troyes aux fins d'obtenir la résolution du contrat de vente. Par jugement du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Troyes a : - déclaré recevable l'action rédhibitoire de Madame [D] [U] sur le fondement des vices cachés ; - prononcé la résolution du contrat de vente immobilière du 3 avril 2015 entre la SCI Camille et Madame [D] [U], portant sur une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2]), cadastrée section AL n° [Cadastre 4], d'une contenance de 1a 14ca, pour le prix de 98.000 euros ; - condamné la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] la somme de 105.726,13 €, avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement, au titre de la restitution du prix de vente et des frais accessoires à la vente ; - condamné la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] la somme de 1.935,46€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des frais de gestion du prêt immobilier ; - condamné la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] la somme de 2.055,00€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des frais d'hypothèque ; - condamné la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] la somme de 10.483,92€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des intérêts du contrat de prêt pour les mois de mai 2015 à août 2019, somme à parfaire jusqu'à la restitution effective par la SCI Camille du prix de vente permettant à l'acquéreur de procéder au remboursement anticipé du prêt immobilier ; - condamné la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] la somme de 2.423,16€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement, au titre des cotisations mensuelles du contrat d'assurance pour les mois de mai 2015 à août 2019, somme à parfaire jusqu'à la restitution effective par la SCI Camille du prix de vente permettant à l'acquéreur de procéder au remboursement anticipé du prêt immobilier ; - condamné la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] la somme de 4.000,00€ en réparation de son préjudice de jouissance ; - débouté Madame [D] [U] du surplus de ses demandes ; - condamné la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] la somme de 4.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné la SCI Camille aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise judiciaire prononcée en référé et de constats d'huissier du 14 janvier 2019 et du 21 juin 2019 ; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif Il a considéré l'action fondée sur les vices cachées comme non prescrite en retenant comme point de départ du délai de deux ans le dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 26 novembre 2018 et non le rapport d'expertise amiable du 5 mai 2016 dont il a relevé le caractère non contradictoire et insuffisamment précis. Il a estimé que la SCI Camille avait la qualité de vendeur professionnel, tenu comme tel à la garantie des vices cachés, que l'expert judiciaire a constaté l'existence de plusieurs vices, lesquels sont tous antérieurs à la vente, et sont bien des vices cachés puisque Mme [U], qui ne dispose pas de compétences particulières en matière de construction, n'en connaissait pas l'ampleur, ni la cause exacte, avant d'acheter la maison. Il a relevé par ailleurs l'impact que ces vices avaient sur la qualité de vie de Mme [U], et le coût des réparations nécessaires fixé à 9 564,40 euros, pour conclure que ces vices diminuent tellement l'usage de la maison que Mme [U] ne l'aurait pas acquise si elle en avait eu connaissance. Il a par conséquent ordonner la résolution de la vente et condamné la SCI Camille à restituer les sommes perçues, déduction faite des droits d'enregistrement qui doivent être restitués par l'administration fiscale, et à indemniser Mme [D] [U] des préjudices subis par elle, composés des frais de dossier, du coût du remboursement anticipé du prêt, des frais d'hypothèques, des intérêts et frais d'assurance du contrat de prêt, du préjudice de jouissance évaluée à 4 000 euros La SCI Camille a interjeté appel de cette décision par déclaration du 8 février 2023. Aux termes de ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 3 avril 2024, elle demande à la Cour : - d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, - de débouter Madame [U] de toutes ses demandes en résolution judiciaire, annulation et condamnation au paiement d'indemnités comme étant irrecevables et infondées ; - statuant sur les demandes subsidiaire et l'appel incident : débouter également Madame [U] de toutes ses demandes - la condamner au paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire. Elle fait valoir dans un premier temps : d'une part que Mme [U] est dans l'impossibilité de restituer l'immeuble dans l'état dans lequel il a été vendu, c'est-à-dire libre de toute inscription, puisque la restitution du prix de vente ne garantirait pas la purge des inscriptions de prêteur de deniers et d'hypothèques dès lors notamment que l'établissement prêteur n'est pas dans la cause, et d'autre part que la SCI Camille, SCI familiale, n'a pas la qualité de professionnel, et que les modifications des façades de l'immeuble, le changement d'affectation du local professionnel en local d'habitation et les travaux de toiture effectués par un entrepreneur tout en conservant la pente initiale ne permettent pas de lui donner la qualité de constructeur. Elle conteste la recevabilité des demandes fondées sur les vices cachés en considérant que la connaissance des vices cachés invoqués et en particulier de ceux relatifs à la toiture et aux infiltrations est établie au plus tard à la date du rapport Polyexpert, soit le 5 mai 2016, le délai de deux ans pour agir ayant donc expiré le 5 mai 2018 (voir à compter de l'avant-contrat puisqu'une clause prévoit expressément les travaux de reprise sur l'étanchéité défectueuse de la toiture). Elle conclut à l'irrecevabilité de la demande sur le fondement d'un défaut de conformité, pour prescription, le délai de cinq ans ayant commencé à courir le jour de la promesse de vente du 16 janvier 2015, et pour absence de défaut de conformité au regard des normes de construction applicables à la date de la construction. Elle dénie la qualification de travaux de construction aux travaux effectués dans l'immeuble, excluant de ce fait la garantie décennale, et estime que l'action fondée sur cette garantie ne peut motiver l'annulation ou la résolution de la vente mais seulement une indemnisation du chef de la reprise des désordres. Elle soutient que les désordres allégués ne justifient pas la résolution de la vente, que les travaux de reprises nécessaires sont des travaux limités, que le logement a toujours été habité, et que les infiltrations sont probablement le résultat d'un défaut d'entretien de Mme [U] (défaillance de la VMC, chéneau rempli de feuilles). Elle affirme que la résolution de la vente n'opère pas de manière rétroactive et ne peut pas justifier le remboursement de frais antérieurs à son prononcé, que Mme [U] aura, même en cas de résolution de la vente, eu la qualité de propriétaire et d'occupant de l'immeuble pendant une période, justifiant les frais d'acte et d'emprunt attachés à cette qualité. Enfin, elle estime que la demande incidente de Mme [U] tendant à la condamnation de la SCI Camille à payer la somme de 20 287,69 euros au titre du devis [O] ne repose sur aucune validation des travaux retenus par l'expert judiciaire et est disproportionnée par rapport à la réalité des travaux nécessaires, lesquels sont d'un coût limité. Par conclusions n° 2 du 2 février 2024, Mme [D] [U] demande à la Cour de: - dire et juger mal fondé l'appel interjeté par la SCI Camille à l'encontre du jugement du Tribunal judiciaire de Troyes en date du 16 décembre 2022, l'en débouter, - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire de Troyes en date du 16 décembre 2022, - Condamner la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] la somme de 4.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile, - Condamner la SCI Camille aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître Caroline Lemeland en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Très subsidiairement, - Condamner la SCI Camille à payer à Madame [U] les sommes suivantes : . devis [O] : 20.287,69 € HT . devis Lambert : 4.087,98 € HT . reprise de l'étanchéité du pavé de verre (rapport d'expertise page 102) : 150,00 € HT . Reprise de l'enduit au droit de la gouttière (rapport d'expertise page 102) : 1.000,00€ HT avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu'avec la TVA applicable au moment du paiement, - Condamner la SCI Camille à rembourser à Madame [D] [U] le coût du raccordement de la descente des eaux pluviales, non chiffré par l'expert, - Condamner la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] une somme de 5.000€ de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance - Condamner la SCI Camille à payer à Madame [D] [U] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. - Condamner la SCI Camille aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise et des constats d'huissier, et seront recouvrés par Maître Caroline Lemeland. Elle précise à titre liminaire que l'existence d'une hypothèque sur l'immeuble ne saurait constituer un obstacle à la résolution de la vente car elle pourrait être levée une fois le prix de vente restituée par la SCI Camille. Elle soutient que la prescription de l'action sur le fondement des vices cachés n'était pas acquise lors de l'exploit introductif d'instance puisque les vices cachés ont été révélés par le rapport de l'expert judiciaire le 28 novembre 2018 après que ce dernier a pratiqué des sondages dans la toiture puis a fait déposer cette toiture ainsi que cela résulte du rapport définitif remis par ce dernier. Elle fait valoir que l'expert a mis en évidence de nombreux défauts affectant l'immeuble notamment sa couverture, lesquels défauts sont à l'origine des infiltrations et ruissellements subis par Mme [U] qui n'aurait jamais acquis cet immeuble si elle avait su qu'il présentait de tels défauts. Elle rappelle que les défauts sont antérieurs à la vente, qu'elle en ignorait l'existence et que la SCI Camille s'est elle-même qualifiée de " professionnel garantissant la contenance ainsi que les vices cachés " dans la promesse de vente du 16 janvier 2015. Elle précise que la SCI Camille a été créée et est gérée par M. [R] [T], qui possède cinq autres SCI à [Localité 5] et à Cannes, et ne peut donc dénier sa qualité de professionnel de l'immobilier. En se fondant sur les dispositions des articles 1644 et 1645 anciens du code civil, Mme [U] sollicite la restitution du prix contre reddition de la chose et l'indemnisation de tous les dommages et intérêts, incluant le coût du prêt souscrit pour acquérir la maison et les frais d'hypothèque y afférent, ainsi que que le préjudice de jouissance lié à l'état d'insalubrité de l'immeuble. A titre subsidiaire, Mme [U] invoque : . le défaut de conformité sur le fondement des articles 1604 et 1147 du code civil aux motifs que la toiture présente de graves désordres et non-conformités, et qu'a été détectée la présence d'amiante contrairement à ce qui était indiqué dans l'acte de vente ; . la responsabilité décennale du constructeur sur le fondement de l'article 1792-1 2° du code civil, laquelle ne fait pas obstacle à la résolution de la vente des articles 1183 anciens et suivants du code civil, lorsque le constructeur de l'immeuble en est également le vendeur. Très subsidiairement, en cas de non-résolution de la vente, Mme [U] demande la condamnation de la SCI Camille à lui payer le coût des travaux selon devis qu'elle produit, estimant que l'évaluation contenu au rapport d'expertise du 25 novembre 2018 doit être actualisée. Elle précise par ailleurs que M. [H], l'artisan intervenu lors des travaux de couverture, a fait l'objet d'une procédure collective et d'une interdiction de gérer en date du 8 décembre 2020, qu'il n'est pas assuré et ne dispose d'aucun carnet de commande ni trésorerie, de sorte que son devis ne lui apparaît pas sérieux. MOTIFS Sur les moyens de défense présentés à titre liminaire par la SCI Camille L'action en résolution de la vente entraînait l'anéantissement rétroactif du contrat avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. La vente étant antérieure à l'entrée en vigueur de cette ordonnance, ce principe trouve à s'appliquer en l'espèce. Et par l'effet rétroactif de la résolution de la vente, les droits constitués sur l'immeuble se trouvent anéantis (3e Civ., 7 janvier 2016, pourvoi n° 14-18.360). En conséquence, l'inscription d'une hypothèque et d'un privilège du prêteur de deniers sur l'immeuble n'est pas de nature à faire obstacle à la résolution de la vente de cet immeuble. L'acte de vente de l'immeuble contient une clause qui stipule que " l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés et ce par dérogation aux dispositions de l'article 1643 du code civil. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du veneur ". Le bien vendu par la SCI Camille à Mme [U] consiste en une maison d'habitation provenant, après division d'une propriété bâtie, de la transformation d'un local commercial. Le cabinet Polyexpert intervenu à la demande de l'assureur de Mme [U] précise que le changement de destination du local professionnel en habitation a donné lieu à de grands travaux de rénovation : ravalement, couverture, chauffage, électricité, isolation et second 'uvre. Ainsi, cette SCI, dont l'extrait K-bis mentionne qu'elle a pour activité l'acquisition, l'exploitation et la location de biens immobiliers, n'a pas été constituée pour acquérir et gérer un immeuble destiné à l'usage familial d'habitation et a réalisé une opération immobilière qui excède l'activité d'une SCI familiale. Il convient d'ailleurs de relever en ce sens que l'action de vente conditionnelle conclue entre les parties avant la réitération par acte authentique indique : " L'acquéreur devra prendre le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance. Toutefois, le vendeur en raison de sa qualité de professionnel garantit la contenance ainsi que les vices cachés dans les termes de la loi ". Elle doit donc être tenue pour avoir agi en qualité de vendeur professionnel et ne peut se prévaloir de la clause précitée d'exclusion de garantie. Sur la prescription de l'action en garantie des vices cachés Selon l'article 1648 alinéa 1 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Il résulte de l'article 2241 que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L'article 2242 précise que l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance. L'article 2239 dispose : " La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ". Contrairement à ce que la SCI Camille soutient, le délai prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du code civil pour exercer l'action en garantie des vices cachés est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l'article 2239 de ce code (Ch. mixte., 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809). La SCI Camille affirme que la connaissance des vices cachés invoqués et en particulier de ceux relatifs à la toiture et aux infiltrations est établie au plus tard à la date du rapport Polyexpert, soit le 5 mai 2016. L'assignation aux fins de référés expertise que Mme [U] a fait délivrer à la SCI Camille le 4 mars 2017 a interrompu le délai moins de deux ans après cette date. Cette interruption s'est prolongée jusqu'à la date de l'ordonnance ayant désigné un expert, le 9 mai 2017 et le délai a ensuite été suspendu jusqu'à la diffusion du rapport d'expertise, le 24 novembre 2018. Le délai de prescription a alors recommencé à courir pour un délai de deux ans, qui ne s'était pas entièrement écoulé lors que Mme [U] a fait assigner la SCI Camille devant le tribunal, le 6 août 2019. Cette dernière ajoute qu'il est toutefois à relever que l'appréciation de la date de connaissance des désordres peut être envisagée et déterminée depuis l'avant-contrat puisque l'étanchéité défectueuse de la toiture avait été relevée et qu'une clause de reprise avait été souscrite et respectée. L'acte de vente sous condition conclu entre les parties le 16 janvier 2015 prévoit que le vendeur s'engage à effectuer dans le bien immobilier en cause un certain nombre de travaux, dont les suivantes : " réparation de la fuite et une tuile cassée, réfection du papier peint des deux chambres et de la pièce de vie, suite à fuite détectée dans la toiture ". Cependant, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les infiltrations et fuites dont Mme [U] se plaint trouvent leur cause dans une pose non conforme du bac acier constituant une partie du toit, avec une pente inférieure à la norme, notamment. La SCI Camille ne peut donc valablement soutenir que les mentions de l'avant-contrat traduisent la nécessaire connaissance que Mme [U] avait du vice en cause, alors que cet acte évoque une fuite et une tuile cassée, là où l'expert judiciaire évoquait la non-conformité de la totalité de la toiture constituée de bacs acier. Il n'est donc pas justifié de faire reculer le point de départ jusqu'à la date de l'avant contrat et il sera constaté que l'action de Mme [U] en garantie des vices cachés n'est pas prescrite, même à considérer qu'il conviendrait de prendre la date du rapport d'expertise extra-judiciaire comme point de départ. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les conditions de la garantie des vices cachés L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon l'article 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'expert judiciaire explique que la couverture existante est réalisée en bac acier double peau posée sur les acrotères d'une dalle béton étanchée et que ce type de couverture relève du DTU 40.35. Il indique avoir constaté différentes traces d'infiltrations ou condensations à l'intérieur de la maison ayant engendré des traces de moisissures. Il a relevé les non-conformités suivantes : - Pose du bac acier non conforme, avec une pente inférieure à la norme DTU 40.35 ; certaines fixations ne sont pas parfaitement étanches - ces défauts sont la cause des infiltrations dans la pièce principale - Non-conformité des bandes à solin recouvertes par endroit par des bâches plastiques, - Le chéneau existant ne permet pas son nettoyage avec une garde minimum de 80mm ; la toiture non remaniée présente des tuiles fissurées - ce chéneau et ces tuiles sont à l'origine des infiltrations constatées dans la chambre et le dressing sur rue, - Descente des eaux pluviales non raccordée, - Non étanchéité du pavé de verre dans la salle de bains en raison de l'absence de profilé d'étanchéité dans sa périphérie en extérieur. Le cabinet Polyexpert avait, lui aussi, relevé des vis de couvertures non homogènes et non réglementaires, une descente des eaux pluviales du toit non raccordée et l'absence de regingot d'eau à l'extérieur. Il fait également état d'une couverture et de recouvrement des tôles non conformes, d'un amas de tuiles par le couvreur sur les tôles, de chéneaux défaillants, de l'absence de recouvrements en zinc et de pare moineaux sur polyuréthanes. Compte tenu des non-conformités relevés par l'expert judiciaire, la SCI Camille ne peut imputer les infiltrations à un manque d'entretien fautif du chéneau par Mme [U], alors que l'expert indique que la garde minimum n'est pas respectée et que cette disposition ne permet pas le nettoyage du chéneau. Elle ne peut pas non plus sérieusement prétendre que l'ensemble des infiltrations, dont la majeure partie est clairement imputée par l'expert judiciaire aux vices précités et touchent notamment le séjour et deux chambres, sont causées par la simple défectuosité de la VMC de la cuisine et l'utilisation de la douche. En ce sens, il convient de relever que les désordres persistent, ainsi que cela est établi par les photographies et attestations produites par Mme [U], alors que la VMC a été réparée durant les opérations d'expertise. Quant à la mauvaise utilisation de la douche, l'expert judiciaire ne lui impute que des traces d'humidité dans la douche elle-même. Et même à considérer que la SCI Camille démontrerait qu'aucun sinistre de se serait produit durant la période pendant laquelle elle a été propriétaire de l'immeuble, cette seule circonstance ne suffit pas à démontrer, contre les termes du rapport d'expertise judiciaire, que les fuites et infiltrations seraient imputables à un manque d'entretien de l'immeuble par Mme [U] plutôt qu'aux multiples non-conformités relevées sur la toiture. Ainsi qu'il a été précédemment dit, la mention d'une fuite dans l'avant-contrat ne permet pas d'affirmer que Mme [U] avait connaissance des vices qui en sont l'origine et qui n'ont été révélés que par l'expert judiciaire, telle la non-conformité de la pente, dont la valeur du minimum requis (7%) démontre qu'elle ne pouvait être détectée à l''il nu. Et les non-conformités relevées sont nécessairement antérieures à la vente, puisqu'elles découlent des travaux qui l'ont précédée pour avoir été réalisés lors de la modification de la destination des lieux. Les vices en cause sont à l'origine de fuites et d'infiltrations d'eau relevées par l'expert judiciaire et dont témoignent les photographies versées aux débats par Mme [U], montrant des gouttes d'eau et des auréoles au plafond de son habitation, ainsi que les attestations qu'elle produit, de témoins affirmant que Mme [U] est contrainte de disposer des bassines et des serviettes éponge dans son logement lorsque le temps est pluvieux, et de protéger ses effets personnels au moyen de bâches, qu'un trou s'est formé dans le plafond de sa chambre et qu'un goutte à goutte se forme lorsqu'il pleut, l'empêchant de dormir. Ces attestations sont multiples et concordantes et ne peuvent être purement et simplement écartées des débats pour le seul motif qu'elles ont été établies par des collègues, amis ou proches de Mme [U]. Etant postérieures à l'expertise judiciaire (de une à trois années), elles témoignent de l'aggravation des désordres que cause nécessairement la persistance des infiltrations (trou dans le plafond évoqué dans les attestations établies en 2021), ce qui justifie que ces désordres soient plus importants que ceux décrits par l'expert en 2018. Les vices qui atteignent le couvert d'une maison d'habitation et causent les désordres ainsi décrits, dans plusieurs pièces, rendent cet immeuble impropre à l'usage auquel on le destine. Les conditions de la garantie des vices cachées sont donc réunies. Sur les conséquences de la garantie Il résulte des articles 1644 et 1645 du code civil que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix et que le vendeur est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, s'il connaissait les vices de la chose. L'article 1646 dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. Il est constant que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices affectant la chose vendue (Com 27 novembre 1991 n 89-19.546). Mme [U] fait valoir que le devis sur lequel l'expert judiciaire s'est fondé pour évaluer le coût de reprise de la toiture, a été établi par une société dont le gérant était l'entrepreneur qui a effectué les travaux de couverture zinguerie en 2013 et ceux que la SCI s'était engagée à réaliser dans le compromis de vente et qui avait qualité de défendeur lors des opérations d'expertise judiciaire. Cette société a fait l'objet, depuis lors, d'une procédure de liquidation judiciaire et une interdiction de gérer a été prononcée pour une durée de 5 ans contre son gérant, de sorte que le devis ne pourrait plus être exécuté. Ce devis, de 4 499 euros, est en outre remis en cause par un autre devis, produit par Mme [U], d'un montant total de 20 287.69 euros HT, dont 12 362.19 euros pour les travaux sur la couverture en bacs acier et les vieilles tuiles. Dans ces conditions, la SCI Camille ne peut s'en tenir à invoquer la modicité du coût des réparations pour soutenir qu'il n'y a pas lieu à résolution de la vente, alors même que les vices qui atteignent la maison qu'elle a vendue à Mme [U], tels qu'ils ont été précédemment caractérisés, sont suffisamment graves au regard de l'importance des désordres qu'ils causent pour justifier la résolution de la vente. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Mme [U] devra donc restituer l'immeuble à la SCI Camille, qui devra en restituer le prix à celle-ci, ainsi que les frais occasionnés par la vente. La compte de Mme [U] en l'étude du notaire qui a reçu la vente fait apparaître que celle-ci a réglé une somme totale de 111 515.13 euros pour la réalisation de la vente, comprenant le prix et les frais. Le tribunal en a déduit le montant des droits acquittés à hauteur de 5 789 euros. Mme [U] demande la confirmation du jugement, il convient donc de condamner la SCI Camille à lui verser la somme de 105 726.13 euros (111 515.13 euros -5 789 euros = 105 726.13 euros), outre intérêts au taux légal à compter du jugement, celui-ci étant confirmé de ce chef. La présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel impose à la SCI Camille de réparer tous les dommages en résultant pour Mme [U]. Il en va ainsi des dépenses exposées en pure perte, soit les frais de gestion du prêt souscrit pour l'acquisition de l'immeuble (frais de dossier : 850 euros + indemnité de remboursement anticipé : 1 085.46 euros = 1 935.46 euros), les intérêts (10 483.92 euros) échus au mois d'août 2019, somme à parfaire jusqu'à la restitution effective de l'immeuble et les cotisations de l'assurance du prêt (2 423.16 euros au mois d'août 2019), somme à parfaire jusqu'à la restitution effective de l'immeuble, ainsi que les frais relatifs à la prise d'hypothèque et à sa mainlevée (1515 euros + 540 euros = 2 055 euros). L'ensemble de ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement, qui sera confirmé de ces chefs. Mme [U], qui subit des infiltrations d'eau et la présence de moisissures dans plusieurs pièces de son logement depuis 2015, subit nécessairement un préjudice de jouissance, qui sera entièrement réparé par l'allocation d'une somme de 4 000 euros, le jugement étant confirmé de ce chef. Sur les frais irrépétibles et les dépens Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge. La SCI Camille, qui succombe en son appel, doit supporter les dépens de cette procédure ; sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. Il est équitable d'allouer à Mme [U] la somme de 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel. Me Caroline Lemeland sera autorisée à recouvrer les dépens d'appel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Troyes en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Condamne la SCI Camille à payer à Mme [D] [U] la somme de 3 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel, Déboute la SCI Camillle de sa propre demande en paiement d'une indemnité pour ses frais irrépétibles, Condamne la SCI Camille aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Caroline Lemeland. Le greffier La présidente