Cour d'appel, 29 mai 2024. 21/17339

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 MAI 2024 N° 2024/ 255 N° RG 21/17339 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQOO [M] [H] [R] [H] S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DE LA COTE D'AZUR (AICA) C/ Mme [T] [Z] épouse [V] [O] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Yves IMPERATORE Me Joseph MAGNAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 25 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-0133. APPELANTS Monsieur [M] [H] né le 04 Décembre 1942 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5] Madame [R] [H], demeurant [Adresse 5] S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DE LA COTE D'AZUR (AICA) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] Tous trois représentés et assisés par Me Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Mme [T] [Z] épouse [V], décédée le 13 décembre 2022 Monsieur [O] [V] né le 21 Juillet 1930 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 2], en sa qualité d'héritier de feu [T] [V] née [Z], décédée le 13 décembre 2022 représenté par Me Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 12 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivants contrats de location à effet au 1er mai 1997, Mme [T] [Z] épouse [V] a donné à bail à la SARL AICA ( Agence Immobilière de la Côte d'Azur ) un bien à usage d'habitation et un parking situés [Adresse 5] moyennant paiement d'un loyer fixé initialement à 964,24 € par mois, le gérant de cette société y logeant ses parents M. [M] [H] et Mme [R] [H]. Le 18 mai 2018, Mme [T] [Z] épouse [V] a fait délivrer à M. [M] [H] un commandement de payer la somme de 35 389,61 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à cette date. Par assignations des 26 et 29 janvier 2021, Mme [T] [Z] épouse [V] a fait citer la société AICA ( Agence Immobilière de la Côte d'Azur ), M. [M] [H] et Mme [R] [H] devant le Tribunal de Proximité de CANNES pour obtenir la résiliation des baux, le paiement de l'arriéré locatif et l'expulsion des occupants. Par jugement rendu le 25 novembre 2021, le Tribunal de Proximité de CANNES a prononcé la résiliation des baux conclus à effet au 1er mai 1997 entre Mme [T] [V] et l'Agence Immobilière de la Côte d'Azur, condamné la société AICA ( Agence Immobilière de la Côte d'Azur ), M. [M] [H] et Mme [R] [H] au paiement de la somme de 42 773,37 € au titre de l'arriéré locatif et des charges arrêté au mois de septembre 2021 inclus, les a condamnés à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 030 € jusqu'à libération effective des lieux, ordonné leur expulsion et les a condamnés au paiement de la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. Par déclaration au greffe en date du 9 décembre 2021, la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur, M. [M] [H] et Mme [R] [H] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris et de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes en paiement au titre des loyers et charges antérieures au 29 janvier 2018, les demandes de révision du loyer antérieures au 1er mai 2017 et entre le 1er mai 2018 et le 1er mai 2020, de dire que la clause de révision ne s'applique pas au parking, de rejeter la demande d'expulsion, de réduire la demande au titre des loyers et charges à la somme de 19 102,93 € et d'accorder des délais de grâce. A l'appui de leur recours, ils font valoir : - que les demandes en paiement de loyers et charges antérieures au 29 janvier 2018 sont prescrites. - que les demandes de révision des loyers antérieures au 1er mai 2017 et entre le 1er mai 2018 et le 1er mai 2020 sont prescrites. - que la révision des parkings est injustifiée. - qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de résiliation de bail. - qu'il n'y a pas davantage de novation du contrat de location. - qu'ils y a lieu de leur accorder un délai de grâce de 3 ans. Mme [T] [Z] épouse [V] est décédée en cours de procédure le 13 décembre 2022. M. [O] [V] est intervenu volontairement à l'instance en sa qualité d'héritier. Il conclut à titre principal à la confirmation du jugement déféré mais à sa réformation partielle réclamant la condamnation des appelants au paiement de la somme de 66 847,98 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges. Il sollicite l'allocation de la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Il soutient : - que M. [H] n'a jamais émis de contestation sur la nature de la location à titre de résidence principale. - que les époux [H] ont reconnu être les véritables ocupants de l'appartement. - qu'il n'y a pas lieu de les mettre hors de cause. - qu'il y a eu délégation imparfaite. - qu'il n'y a pas de prescription des loyers et des charges en raison des paiements effectués par les époux [H] qui ont apuré en premier les dettes les plus anciennes. - qu'il n'y a pas non plus de prescription titre de la révision des loyers. - que les charges ont été imputées régulièrement et sans contestation. - qu'il reste dû au total la somme de 63 745,01 €. - qu'il y a lieu à résiliation des baux. - qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement aux époux [H] qui ne sont pas des débiteurs malheureux. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'il y a lieu de déclarer recevable l'intervention volontaire de M. [O] [V] qui vient aux droits de son épouse Mme [T] [Z] épouse [V] décédée le 13 décembre 2022; Attendu qu'il n'est pas contesté que la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur, a pris à bail un appartement sis à [Adresse 5], pour une durée de trois ans à compter du 1er mai 1997 et un emplacement de parking pour une durée d'une année à compter de la même date; Qu'en réalité cette location a bénéficié à M. [M] [H] et à Mme [R] [H] qui avaient un lien de parenté avec les associés de cette société; Que le contrat de location lui-même, même s'il établit comme locataire la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur dont le siège social est situé à [Localité 4], comporte bien la mention ' habitation principale '; Que c'est dans ces conditions que Mme [T] [V] devant faire face à in impayé de loyers a dû faire délivrer un commandement de payer à M. [M] [H] le 18 mai 2018; Attendu que par jugement rendu le 25 novembre 2021, le Tribunal de Proximité de CANNES a prononcé la résiliation des baux conclus à effet au 1er mai 1997 entre Mme [T] [V] et l'Agence Immobilière de la Côte d'Azur, condamné la société AICA ( Agence Immobilière de la Côte d'Azur ), M. [M] [H] et Mme [R] [H] au paiement de la somme de 42 773,37 € au titre de l'arriéré locatif et des charges arrêté au mois de septembre 2021 inclus, les a condamnés à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1 030 € jusqu'à libération effective des lieux, ordonné leur expulsion et les a condamnés au paiement de la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens; Attendu que M. [M] [H] et Mme [R] [H] qui sollicitent aujourd'hui leur mise hors de cause prétendant ne pas être les locataires de Mme [V], ont en réalité toujours été les véritables occupants des lieux loués et ont reconnu être redevable de la dette locative comme cela a été justement rappelé par le premier juge; Que si la novation du contrat ne peut être spécifiquement établie, le Tribunal de Proximité a retenu à juste raison une délégation imparfaite, le consentement du délégué étant établi puisque les époux [H] ont bien reconnu dans leurs écritures occuper les lieux à titre d'habitation principale depuis l'origine et avoir réglé l'intégralité des loyers pendant plus de 10 ans avant de rencontrer des difficultés financières les ayant conduits à verser le loyer de façon irrégulière; Qu'ainsi la demande des époux [H] tendant à leur mise hors de cause ne saurait être accueillie; Attendu que les appelants invoquent la prescription des demandes au titre des loyers et des charges; Qu'il est exact que selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit; Qu'en l'espèce la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur soutient que les demandes formulées au titre des loyers, charges locatives et ordures ménagères antérieures au 29 janvier 2018 seraient prescrites compte tenu de la délivrance de l'assignation le 29 janvier 2021; Que cependant, comme l'a exactement rappelé le premier juge, il convient de tenir compte des différents paiements opérés par les époux [H] qui sont intervenus pour régler au fur et à mesure les dettes les plus anciennes et que les premiers impayés de loyers remontant au mois de mai 2018 soit postérieurement au 29 janvier 2018, aucune prescription n'est de ce fait encourue; Attendu que les appelants invoquent également la prescription des demandes au titre de la révision des loyers, soutenant que seraient prescrites toutes les demandes de révision des loyers de l'appartement antérieure au 1er mai 2017 et entre le 1er mai 2018 et le 1er mai 2020; Qu'ils font valoir que la première manifestation de volonté de Mme [V] tendant à voir appliquer la clause de révision du loyer résulterait de son courrier du 7 août 2017 sans autre manifestation de sa part avant la délivrance de l'assignation du 29 janvier 2021; Mais attendu que selon les premiers juges, il ne peut être retenu comme manifestation certaine de volonté de la part de Mme [V] de voir réviser le loyer que ce courrier du 7 août 2017, le courrier précédent du 2 avril 2015 n'ayant été adressé selon eux qu'à M. [M] [H] et non à la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur; Qu'à ce moment-là le loyer de l'appartement est donc passé de 716,51 € à 722,97 € sachant que le loyer du parking est demeuré à 45,73 €, faute de clause d'indexation spécifique; Qu'une deuxième révision du loyer a été opérée à la suite de l'envoi par Mme [T] [V] d'un nouveau courrier en date du 13 avril 2020 tant aux époux [H] qu'à la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur, le loyer de l'appartement passant de 722,97 € à 726,31 €, le loyer du parking étant demeuré constant faute d'indexation: Qu'il apparaît pourtant que le courrier du 2 avril 2015 a bien été également adressé aux époux [H] mais également à la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur ce qui fait que le décompte réactualisé devra prendre en compte une révision depuis 2015 et que le jugement devra être réformé sur ce point; Attendu que les époux [H] et la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur soutiennent encore que les charges locatives et les demandes au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères seraient prescrites pour celles antérieures au 29 janvier 2018 en raison de l'assignation délivrée le 29 janvier 2021; Que les premiers juges ont exactement retenu qu'en application des dispositions de l'article 1342-10 du Code Civil qui permet l'imputation d'un paiement sur la dette la plus ancienne, il apparaissait que les sommes réclamées au titre des charges avaient été réglées au fur et à mesure par les époux [H] et ne faisait l'objet en conséquence d'aucune prescription; Qu'ils prétendent également que la régularisation annuelle des charges n'aurait pas été effectuée régulièrement, les décomptes par nature de charges ne lui ayant été adressés que le 7 août 2017 pour la période de 2012 à 2016 inclus; Que si effectivement Mme [V] ne justifie pas avoir adressé chaque année un décompte par nature de charges avant d'effectuer la régularisation annuelle des charges, la demande de déduction des charges formulée par les appelants se heurte à la prescription de 3 ans de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 alors qu'ils reconnaisent que les charges locatives postérieures à 2018 sont bien dues; Attendu que les époux [H] et la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur ne réglant pas leur dette locative, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation des baux conclus à effet au 1er mai 1997, les a condamnés au peiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 030 € charges comprises à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, ordonné leur expulsion, et condamné au peiement de la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens; Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 novembre 2021 par le Tribunal de Proximité de CANNES à l'exception du calcul sur l'indexation des loyers et de celui sur le total des sommes dues; Attendu que s'agissant du montant des sommes dues, il ressort des pièces versées aux débats, après déduction d'un paiement sur saisie-attribution le 29 mai 2005 de 6 443,30 €, un règlement en août et septembre 2019 d'un montant total de 12 203,40 €, un règlement du 26 octobre 2020 de 10 000 € et divers règlements dans le courant de l'année 2022 pour un montant global de 7 000 €, que la dette locative des appelants s'élève à la somme de 63 745,01 €; Qu'il convient en conséquence de réformer sur les deux points évoqués la décision appelée et de condamner les époux [H] et la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur à payer à M. [O] [V] la somme de 63 745,01 € au titre de l'arriéré locatif et de charges arrêtée au 26 mai 2023; Attendu que la demande de délais de grâce formulée par les appelants fondée sur les dispositions des articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil, qui n'est pas étayée par des éléments suffisants, sera rejetée; Attendu qu'il sera alloué à l'intimé, qui a dû mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; Attendu que la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur et les époux [M] [H], qui succombent, supporteront les dépens d'appel; PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, DONNE acte à M. [O] [V] de son intervention volontaire en sa qualité d'héritier de son épouse Mme [T] [Z] épouse [V] décédée le 13 décembre 2022; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 novembre 2021 par le Tribunal de Proximité de CANNES à l'exception du calcul sur l'indexation des loyers et de celui sur le total des sommes dues; LE REFORME sur ces deux points; Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant, CONDAMNE les époux [H] et la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur à payer à M. [O] [V] la somme de 63 745,01 € au titre de l'arriéré locatif et de charges arrêtée au 26 mai 2023; DEBOUTE les époux [H] et la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur de leur demande de délais de grâce fondée sur les dispositions des articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil; CONDAMNE la SARL Agence Immobilière de la Côte d'Azur et les époux [M] [H] à payer à M. [O] [V] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; LES CONDAMNE aux dépens d'appel recouvrés au profit de Maîtres Paul et Joseph MAGNAN, avocats. LA GREFFIERE LE PRESIDENT