Cour d'appel, 15 février 2024. 19/01701

Arrêt n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 15 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01701 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OBZ5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 NOVEMBRE 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 17/04692 APPELANT : Monsieur [V] [O] né le 17 Octobre 1957 à [Localité 9] (MAROC) [Adresse 2] [Localité 7] Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Fanny LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : SYNDICAT ECCLÉSIASTIQUE DU DIOCÈSE DE [Localité 8], pris en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié ès qualités au siège social [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Frédéric VERINE, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 22 Août 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 décembre 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Fabrice DURAND, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE En 2016, le Syndicat Ecclésiastique du Diocèse de [Localité 8] (ci-après le syndicat) a mis en vente un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8], cadastré section BW n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] et d'une superficie de 1 833 m2. Par courrier du 22 juin 2016 (mentionné 2015 par erreur), M. [V] [O] a adressé une offre d'achat pour ce bien au prix de 2 900 000 euros net vendeur, stipulée comme valable jusqu'au 30 juin 2016 dans l'attente de la signature d'une promesse unilatérale de vente, avec un délai de réalisation de l'acte authentique fixé jusqu'en décembre 2016. Par courrier du 22 septembre 2016, le syndicat a informé M. [O] de la réception d'une nouvelle offre d'achat pour l'ensemble immobilier au prix de 3 000 000 euros net vendeur sans condition suspensive, et lui laissait jusqu'au 7 octobre suivant pour s'engager aux mêmes conditions. Par courrier du 5 décembre 2016, M. [O] a mis en demeure le syndicat de signer la promesse de vente adressée le 27 juillet 2016 suite à son offre d'acquisition du 22 juin 2016. Par acte du 18 janvier 2017, le bien a finalement été vendu à la SA Cileo Habitat . Par exploit d'huissier du 31 juillet 2017, M. [O] a fait assigner le syndicat devant le tribunal de grande instance de Montpellier sur le fondement des articles 1582 et 1583 du code civil, aux fins de voir exécuter la promesse de vente consentie à son profit et, à titre subsidiaire, de se voir indemniser par le syndicat en réparation du préjudice subi du fait de la non exécution de la promesse de vente. Par jugement contradictoire prononcé le 13 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment : - débouté M. [O] de l'intégralité de ses demandes ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; - condamné M. [V] [O] à payer au Syndicat Ecclésiastique du Diocèse de [Localité 8] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [V] [O] aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration remise au greffe le 11 mars 2019, M. [O] a interjeté appel de ce jugement, l'acte d'appel précisant les chefs de jugement critiqués. Par conclusions enregistrées au greffe le 10 juillet 2019, M. [O] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de : - condamner le syndicat à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, - juger irrecevables les demandes contraires du syndicat et l'en débouter. Il demande en outre de condamner le syndicat aux entiers dépens de première instance et d'appel, et à lui verser la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions enregistrées au greffe le 21 mai 2019, le syndicat demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner M. [O] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par ailleurs, le syndicat a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité, déclarée recevable par ordonnance de la cour d'appel de Montpellier du 6 juin 2019 et visant la caducité de l'ordonnance du 10 février 2016 ayant substitué l'article 1104 à l'article 1134 du code civil, car le projet de loi portant sa ratification s'est vu substituer un nouveau projet postérieurement à l'expiration du délai de six mois suivant sa publication durant lequel il doit être déposé devant le Parlement. Tenant cette caducité, le syndicat a mis en avant la valeur réglementaire de l'article 1104 du code civil, et a demandé à la cour de poser une question préjudicielle auprès du tribunal administratif de Montpellier, afin de savoir si le pouvoir réglementaire pouvait statuer en violation de l'article 34 de la Constitution et, à défaut, d'annuler l'ordonnance du 10 février 2016. Par un arrêt du 24 octobre 2019, la cour d'appel a jugé que la question prioritaire de constitutionnalité posée par le syndicat était dépourvue de caractère sérieux, et a refusé de la transmettre à la Cour de cassation. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 12 septembre 2023, a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 19 décembre 2023. La clôture de la procédure a été maintenue au 22 août 2023. Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. MOTIFS Sur le désistement concernant la QPC Le Syndicat Ecclésiastique du Diocèse de [Localité 8] renonce aux moyens soulvés au regard des vices de forme et de QPC. Il convient de lui en donner acte. Sur la promesse de vente du 22 juin 2016 et ses conséquences: Le litige implique de savoir si la vente de l'immeuble intervenue le 18 janvier 2017 a été réalisée au mépris de la promesse de vente du 22 juin 2016 qui aurait été valablement consentie par le syndicat à M. [O] Pour asseoir son jugement, le premier juge a notamment considéré: - que le syndicat avait seulement fait part de son intérêt pour la proposition d'achat de M. [O] 'afin d'étudier les conditions de signature d'un éventuel compromis' (ce qui ne vaut pas engagement de le signer) ; - qu'il ne résulte d'aucune pièce que les termes du projet de promesse de vente adressé ensuite par le syndicat à M. [O], qui comportait notamment un complément de prix, auraient été acceptés de façon expresse par ce dernier ; - qu'il n'est justifié d'aucune réponse de la part de M. [O] à la demande du syndicat afin de savoir s'il acceptait d'augmenter son offre à 3 000 000 euros avant la date d'expiration de la durée de validité prévue pour la promesse ; Dans un deuxième temps, le tribunal a ainsi retenu qu'il n'existe aucun document signé par les parties de nature à établir de façon incontestable leur accord sur la vente ; pas d'accord entre les parties de nature à les engager au sens de l'article 1583 du code civil, et dont la rupture par le vendeur pressenti justifierait une indemnisation du candidat acquéreur ; Le tribunal a ainsi rejeté la demande de dommages et intérêts, seule maintenue par M. [O], retenant l'absence de faute ou de manquement à la loyauté imputable au syndicat, qui n'avait pris aucun engagement. M. [O] fait valoir qu'au contraire, le syndicat s'est engagé de manière expresse et non ambigüe à lui vendre l'immeuble au prix de 2 900 000 € et à signer l'avant contrat qui a été rédigé à sa demande par son notaire, et qu'en retirant son offre, laquelle avait été acceptée, il a commis une faute dont il doit réparation (réparation du préjudice subi pour n'avoir pas pu acquérir cet immeuble, avec la probabilité raisonnable des effets béné'ques de cette acquisition réalisée dans le but d'en faire une résidence étudiante, évalué par M. [O] à 150 000 euros). La lecture de l'offre du 22 juin 2016 (et non 2015 comme indiqué par erreur) sous la signature de Me [N] [L] [F] mentionne certes diverses conditions mais prévoit de manière explicite un délai de validité pour exprimer l'accord à ces conditions soit le 30 juin 2016 à 17 heures. A la suite [E] [J], économe diocésain n'acceptait pas ces conditions mais exposait pas mail du 15 novembre 2016 qu'il ' confirmait l'intérêt du Syndicat ecclésiastique de [Localité 8] pour cette proposition et transmettait à Me [G] à [Localité 8], (ce) courrier ' afin d'étudier avec lui les conditions de signature d'un éventuel compromis'. Dès lors en l'absence d'accord sur la chose et le prix dans le délai fixé (30 juin 2016), la proposition du 22 juin 2016 est devenue caduque, les parties ont continué cependant à discuter après cette date des clauses de prix, d'affectation des biens, conditions suspensives; mais aucun accord nouveau n'est intervenu ni aucune signature. Ainsi, par courrier du 22 septembre 2016, la syndicat proposait un prix plus important soit 3 000 000 euros hors frais d'acte, sans condition supensive avec un délai au 7 octobre 2016, M. [V] [O] n' y a jamais répondu. Compte tenu de ces élements, le jugement du première instance sera confirmé : du fait de la caducité de la promesse, aucun accord sur le prix proposé, M. [V] [O] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts en l'absence de toute faute ou manquement à la loyauté imputable au Syndicat qui n'avait pris aucun engagement. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [V] [O], succombant, sera condamné au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Donne acte au Syndicat Ecclésiastique du Diocèse de [Localité 8] de son désistement sur ces moyens de forme et QPC. Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 13 novembre 2018, Condamne M. [V] [O] à payer au Syndicat Ecclésiastique du Diocèse de [Localité 8] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [V] [O] aux entiers dépens. Le greffier, Le président,