Texte intégral
RÉFÉRÉ
Min N° 25/00368
N° RG 25/00768 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDHV
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le 09 Décembre 2025
Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 11 août 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique en référé la cause suivante le 28 Octobre 2025 et rendue en délibéré ce jour.
ENTRE :
DEMANDERESSE :
Société TROIS MOULINS HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris
D’UNE PART
ET :
DÉFENDEURS :
Monsieur [M] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 6]
représenté par Madame [I] [V]
Madame [I] [V]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 6]
comparante en personne,
D’AUTRE PART
Le :
- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 18 janvier 2019, la société TROIS MOULINS HABITAT a consenti un bail d'habitation à M. [M] [O] et Mme [I] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3], logement n°[Adresse 1], à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 581,82 euros et 161,21 euros de provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 15 février 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait signifier aux locataires un commandement de payer la somme de 1.750,74 euros, visant la clause résolutoire du contrat, au titre des loyers et charges impayés.
La caisse d’allocation familiale (CAF) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par lettre recommandée avec avis de réception du 13 février 2025.
Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2025, la société TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [M] [O] et Mme [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,
- ordonner l’expulsion des défendeurs,
- les condamner solidairement à lui payer, à titre provisionnel, 3.882,81 euros au titre de l'arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 1.750,74 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
- les condamner solidairement à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation,
- les condamner in solidum aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer,
- les condamner in solidum à lui payer 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la SEINE ET MARNE par voie électronique avec avis de réception du 23 juillet 2025.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 octobre 2025.
A l’audience, la société TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 1.648,66 euros arrêtée au 21 octobre 2025 mais a demandé à pouvoir produire en délibéré un décompte actualisé de sa créance compte tenu d’un versement récent de 485,43 euros. Elle a exprimé son accord pour l’octroi de délais de paiement au profit des locataires, le loyer courant étant repris et une demande de FSL étant en cours d’instruction.
Mme [I] [V] a comparu en personne et s’est engagée à produire, en cours de délibéré, un pouvoir de M. [M] [O] l’habilitant à le représenter à l’audience. Elle a reconnu la dette en son principe et dans son montant, à l’exception du dernier versement à déduire, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 50 euros en règlement de l'arriéré. Elle a précisé que le couple a trois enfants à charge, qu’elle perçoit la somme moyenne de 1 150 euros par mois au titre de son travail en crèche et que son époux est rémunéré en moyenne à hauteur de 2 250 euros par mois. Le ménage perçoit la somme de 616 euros par mois au titre des aides sociales. Concernant les charges, elle a fait état des frais de cantine et de périscolaire qui s’élèvent à environ 400 euros par mois et d’une saisie sur allocations en cours d’un montant de 400 euros.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe 13 octobre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Celui-ci expose la situation des locataires, qui vivent ensemble avec leurs trois enfants âgés de 5 à 17 ans. La dette locative est expliquée par une augmentation du loyer. La gestion budgétaire du couple est décrite comme complexe avec des découverts et des demandes d’acomptes en fin de mois. Il est toutefois indiqué que le paiement des loyers a été repris depuis juin 2025 avec en outre des versements effectués en apurement de la dette. Une demande de FSL a été faite.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025.
Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel en date du 30 octobre 2025, sur autorisation du tribunal, Mme [I] [V] a produit un pouvoir lui permettant de représenter M. [M] [O] à l’audience.
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Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel en date du 13 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, le bailleur a produit un décompte actualisé de sa créance arrêté au 31 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la demande en paiement
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.
En l'espèce, la société TROIS MOULINS HABITAT produit un décompte démontrant que M. [M] [O] et Mme [I] [V] restent lui devoir, hors frais (135,20 euros le 16/05/2025 et 25 euros le 28/02/2025) la somme de 1.138,07 euros à la date du 31 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) au titre du contrat de bail, le dernier versement annoncé à l’audience apparaissant le 22 octobre 2025.
Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article 14 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.
En conséquence, M. [M] [O] et Mme [I] [V] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1.138,07 euros, au titre des loyers, charges et indemnités impayés d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2025 sur la somme de 1.750,74 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la société TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
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En l'espèce, le bail conclu le 18 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article n°12) reprenant ces dispositions.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2025, pour la somme en principal de 1.750,74 euros.
Il ressort de l’historique de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 avril 2025.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, les locataires demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant de la dette de façon échelonnée moyennant le versement d’une mensualité de 50 euros.
Il résulte de l’historique de compte que le paiement du loyer courant est repris, grâce à deux versements de 500 et 484,59 euros au mois d’octobre 2025.
Les ressources du couple telles que déclarées à l’audience leur permettent en outre raisonnablement, compte tenu du montant du loyer (985,59 euros à la dernière échéance), de s’acquitter de la dette moyennant le versement mensuel de la somme de 50 euros en plus du loyer courant.
Ainsi et compte tenu également de l’accord du bailleur, M. [M] [O] et Mme [I] [V] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires et à celle de tous occupants de leur chef.
Ils seront alors redevables solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [M] [O] et Mme [I] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.
Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société TROIS MOULINS HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, apès débats en audience publique,
DECLARONS recevable l'action de la société TROIS MOULINS HABITAT ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 18 janvier 2019 entre la société TROIS MOULINS HABITAT, d'une part, et M. [M] [O] et Mme [I] [V], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4], à [Localité 9], sont réunies à la date du 16 avril 2025 ;
CONDAMNONS solidairement M. [M] [O] et Mme [I] [V] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT la somme provisionnelle de 1.138,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, et ce avec les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2025 sur la somme de 1.750,74 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISONS M. [M] [O] et Mme [I] [V] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 50 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;
DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
RAPPELONS que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;
DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
En ce cas,
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [M] [O] et Mme [I] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS solidairement M. [M] [O] et Mme [I] [V] à payer à la société TROIS MOULINS HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 avril 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;
RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;
DEBOUTONS la société TROIS MOULINS HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum M. [M] [O] et Mme [I] [V] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
La greffière La juge
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