Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/02061

Du 22 mars 2024 5AA SCI/LD PPP Référés N° RG 23/02061 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YOIG [H] [V] épouse [Z] C/ [W] [I], [U] [B] - Expéditions délivrées AVOCATS et Mme [B] - FE délivrée à Me [P] Le 22/03/2024 Avocats : Me Valérie BOYANCE Me Dominique LAPLAGNE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 4] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Madame [H] [V] épouse [Z] née le 13 Février 1978 à [Localité 9] [Adresse 6] [Localité 5] Représentée par Me Dominique LAPLAGNE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Monsieur [W] [I] né le 28 Février 1990 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Valérie BOYANCE (Avocat au barreau de BORDEAUX) Madame [U] [B] née le 12 Avril 1978 à [Localité 10] [Adresse 7] [Localité 8] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 26 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l'égard de tous. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 25 novembre 2019, Madame [H] [V] épouse [Z] a donné à bail à Madame [U] [B] et Monsieur [W] [I] un logement ainsi que deux places de parking situés [Adresse 7] à [Localité 8]) moyennant un loyer révisable mensuel de 1.195€ et une provision sur charges mensuelle de 55€. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2023, Monsieur [I] a donné congé pour le logement, le bail se poursuivant avec pour seul titulaire, Madame [B]. Par acte de commissaire de justice du 11 août 2023, Madame [V] épouse [Z] a fait délivrer à Madame [B] et Monsieur [I] un commandement de payer la somme de 2.558€ au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause résolutoire contenue au contrat de bail. Par actes introductifs d'instance du 25 octobre 2023, Madame [H] [V] épouse [Z] a fait assigner Madame [U] [B] et Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 décembre 2023 aux fins de constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, d'ordonner la libération des lieux sous astreinte de 150€ par jour de retard à partir de la décision à intervenir, d'ordonner leur expulsion, et d'obtenir leur condamnation in solidum au paiement : ode la somme provisionnelle de 3.441€ au titre de l'arriéré de loyers et charges à la date de la résiliation soit le 22 septembre 2023 ode la somme de 1.279€ à titre d'indemnité d'occupation à compter du 23 septembre 2023 ode la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant les frais de commandement A l'audience du 29 décembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 26 janvier 2024. Lors de l'audience du 26 janvier 2024, Madame [H] [V] épouse [Z], représentée par son conseil, sollicite désormais au juge saisi de : oconstater la résiliation du bail la liant à Madame [U] [B] et Monsieur [W] [I] au 11 octobre 2023, le départ des locataires au 28 décembre 2023 soit postérieurement à l'assignation du 25 octobre 2023 oprononcer en conséquence le non- lieu à statuer sur l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l'expulsion des locataires ocondamner en revanche in solidum Madame [U] [B] et Monsieur [W] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 6.354,26€ au titre de l'arriéré de loyers, des indemnités d'occupation et des charges à la date de résiliation du bail soit le 22 septembre 2023 ocondamner in solidum Madame [U] [B] et Monsieur [W] [I] à lui payer une indemnité de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant les frais de commandement odébouter Monsieur [W] [I] de l'ensemble de ses demandes incidentes et /ou reconventionnelles. Elle expose que le logement ayant été restitué par les locataires le 28 décembre 2023, il n'y a plus lieu à statuer sur les demandes tendant à constater la résiliation du bail, l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion des preneurs. Elle soutient que Monsieur [I] doit être tenu au paiement de la somme provisionnelle dans sa totalité, la dette sollicitée relative à l'indemnité d'occupation étant née avant l'échéance du délai de six mois à compter de la date d'effet du congé de Monsieur [I], que la solidarité demeure entre les colocataires et rend exigible cette dette à l'égard de Monsieur [I] et que l'indemnité d'occupation est une dette qui découle de l'exécution du bail. En défense, Monsieur [W] [I], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de : ojuger que le contrat de bail le concernant a pris fin le 20 août 2023 oen conséquence, débouter la bailleresse de sa demande de voir constater la résiliation du bail au titre de la clause résolutoire au 22 septembre 2023 et de sa demande de voir ordonner son expulsion ojuger que le contrat de bail ne prévoit pas de solidarité après sa rupture et qu'ainsi aucune indemnité d'occupation n'est due par lui pour la période postérieure à la résiliation du bail oen conséquence, débouter la bailleresse de sa demande de condamnation à son encontre au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du maintien dans les lieux de Madame [B] depuis la résiliation ojuger que la dette locative due par lui au titre de la solidarité se limite à la somme de 3.100€ odébouter la bailleresse de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [I] avec Monsieur [B] au titre de l'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens et à tout le moins au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire et des éventuels frais d'expulsion de Madame [B]. Reconventionnellement, oreporter le paiement de la dette locative dans un délai de deux ans et subsidiairement échelonner son règlement dans un délai de deux ans ocondamner Madame [B] à le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ocondamner Madame [B] à lui verser une indemnité de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile Il soutient que le bail conclu entre lui et Madame [V] a pris fin le 20 août 2023, celui-ci ayant notifié son départ à la bailleresse par courrier du 18 juillet 2023 présenté le 21 juillet et que le bail conclu entre Madame [B] et Madame [V] a été résilié par l'effet de la clause résolutoire au 22 septembre 2023. Il fait valoir que la demande de condamnation à son encontre au paiement d'une indemnité d'occupation doit être rejetée, se heurtant à une contestation sérieuse, l'indemnité d'occupation n'étant pas afférente à l'exécution du bail puisqu'elle naît après la résiliation du bail et qu'elle a pour objet de réparer le préjudice né de la faute commise par Madame [B] de s'être maintenue dans les lieux. Il sollicite des délais de paiement ainsi que la condamnation de Madame [B] à le relever indemne des condamnations qui seraient prononcées à son encontre dès lors qu'il n'occupe plus les lieux depuis le mois de février 2020. En défense, Madame [U] [B], régulièrement assignée à domicile, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance de Madame [V] épouse [Z]. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 22 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la non comparution de Madame [U] [B] En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Madame [U] [B] non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 27 octobre 2023, au moins six semaines avant l'audience du 29 décembre 2023. La notification du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n'est pas requise à peine d'irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois :1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17. En l'espèce, Monsieur [I] a donné congé suivant lettre recommandée en date du 18 juillet 2023 présentée le 21 juillet 2023. Le logement loué étant situé sur la commune de [Localité 3], commune comprise dans les zones tendues et le congé émanant du locataire n'ayant pas à être justifié ni motivé ainsi qu'il résulte de l'article 5.1 du contrat de bail, il y a lieu de constater la validité du congé délivré par Monsieur [I] ayant produit ses effets en date du 21 août 2023 et de constater la résiliation du bail à cette même date. Par ailleurs, Madame [V] épouse [Z] a fait délivrer à Madame [B] et Monsieur [I] un commandement de payer suivant exploit du 11 août 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [B] n'ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 11 août 2023, réglé les causes dudit commandement, la clause s'est appliquée de plein droit à la date du 23 septembre 2023 en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, le bail conclu entre Madame [V] épouse [Z] et Madame [B] est résilié à la date du 23 septembre 2023. Cependant, dans la mesure où le logement a été repris le 28 décembre 2023 ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat de Maître [C] versé aux débats, la demanderesse ne maintient plus ses demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire, au constat de la résiliation du bail, à l'expulsion des locataires et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la provision En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. A cet égard, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. Suivant l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 8-1 VI de la loi précitée prévoit que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Par ailleurs, si le copreneur solidaire doit payer les loyers jusqu'au terme du bail bien qu'il ait donné congé, il n'est pas redevable de l'indemnité d'occupation, due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient dans les lieux car son obligation ne s'étend pas aux indemnités d'occupation. En l'espèce, au soutien de sa demande, Madame [V] épouse [Z] produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 6.354,26€ à la date du 28 décembre 2023. Il s'évince du décompte que les sommes sont réclamées au titre : -des loyers et charges impayés aux mois de juillet 2023 (1.279€), d'août 2023 (979€) et septembre 2023 (979€) - des indemnités d'occupation impayées aux mois d'octobre 2023 (979€), novembre 2023 (779€) et décembre 2023 (1.155,26€) -de la taxe des ordures ménagères (204€) Faute de comparaître, Madame [B], qui n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, sera condamnée au paiement de la somme de 6.354,26€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 28 décembre 2023. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Aux termes de l'article 20.2 du contrat de bail, il est stipulé que " Les locataires agissant solidairement et indivisiblement entre eux, il en résulte que le congé donné par l'un d'eux est valable pour les deux, et le cas ou l'un seulement des locataires resterait dans les lieux, l'autre n'en serait pas moins tenu au paiement du loyer, des charges et d'une manière générale de la parfaite exécution du présent bail ". Ainsi qu'il a été vu précédemment, Monsieur [I] a donné congé suivant lettre recommandée en date du 18 juillet 2023 présentée le 21 juillet 2023. Le bail entre lui et Madame [V] épouse [Z] s'est éteint le 21 août 2023. De même, le bail conclu entre Madame [V] épouse [Z] et Madame [B] a été résilié le 23 septembre 2023. Au regard des dispositions précitées, Monsieur [I], n'étant pas tenu solidairement au paiement des indemnités d'occupation dues par Madame [B], sera déclaré solidaire du paiement des loyers et des charges jusqu'au terme du bail soit jusqu'au 23 septembre 2023 et sera donc condamné solidairement au paiement de la somme de 3.100€ (1.279€ au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2023, 979€ pour le mois d'août 2023 et 638€ pour le mois de septembre 2023(jusqu'au 23 septembre) et 204€ au titre de la taxe des ordures ménagères). Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [I] L'article 1317 du Code civil prévoit qu'entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part. Si l'un d'eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d'une remise de solidarité. En l'espèce, Monsieur [I] sollicite la condamnation de Madame [B] à le relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. Nonobstant l'absence de Madame [B] à l'audience, cette demande est contradictoire à son égard dès lors que Monsieur [I] justifie avoir fait signifier ses conclusions à Madame [B] par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024. Il résulte des éléments versés aux débats que Monsieur [I] a quitté les lieux loués dès le mois de février 2020 malgré le congé qu'il a adressé le 18 juillet 2023. Il ressort également du décompte produit que la dette locative existe du seul fait de l'absence de paiement des loyers et charges par Madame [B] laquelle a occupé jusqu'au 28 décembre 2023. Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [B] à relever indemne Monsieur [I] pour la somme de 3.100€ qui a été mise à sa charge. Sur la demande reconventionnelle émise par Monsieur [I] au titre de l'octroi de délai de paiement Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans ayant condamné Madame [B] à relever indemne Monsieur [I] pour la somme de 3.100€ qui a été mise à sa charge, la demande au titre de l'octroi de paiement formulée par Monsieur [I] est devenue sans objet. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [B]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [B] à verser à Madame [V] épouse [Z] la somme de 500€. Eu égard aux circonstances de la cause, il n'apparaît pas inéquitable que Monsieur [I] conserve la charge des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Monsieur [I] sera ainsi débouté de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : Constatons la validité du congé délivré par Monsieur [W] [I] ayant produit ses effets en date du 21 août 2023 ; Constatons l'extinction du bail conclu entre Monsieur [W] [I] et Madame [H] [V] épouse [Z] le 21 août 2023 ; Constatons que Madame [H] [V] épouse [Z] a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 11 août 2023 ; Constatons la reprise du logement à la date du 28 décembre 2023 ; Constatons que les demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ne sont pas maintenues ; Condamnons Madame [U] [B] à payer à Madame [H] [V] épouse [Z] la somme de 6.354,26€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 28 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision  ; Disons que Monsieur [W] [I] est solidairement tenu avec Madame [U] [B] à hauteur de 3.100€ et Condamnons Monsieur [W] [I] à payer à Madame [H] [V] épouse [Z] solidairement avec Madame [U] [B] la somme de 3.100€ correspondant au paiement de la dette locative jusqu'au 23 septembre 2023; Condamnons Madame [U] [B] à relever indemne Monsieur [W] [I] pour la somme de 3.100€ qui a été mise à sa charge par la présente décision; Rejetons le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ; Déboutons Monsieur [W] [I] de sa demande en paiement en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [U] [B] à payer à Madame [H] [V] épouse [Z] une indemnité de 500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Madame [U] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT