Cour d'appel, 27 septembre 2022. 19/01910

AFFAIRE : N° RG 19/01910 - N° Portalis DBVC-V-B7D-GLJO   ARRÊT N° JB. ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 10 Mai 2019 - RG n° 15/02343 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2022 APPELANTE : La SAS IGOL NORMANDIE N° SIRET : 347 565 947 [Adresse 15] [Adresse 15] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN assistée de Me Laurent ANTON, avocat au barreau d'AMIENS, INTIMÉS : Madame [W] [F] née le 27 Juillet 1963 à [Localité 19] [Adresse 4] [Adresse 4] Monsieur [A] [F] né le 28 Mars 1966 à [Localité 19] [Adresse 21], [Adresse 21] [Localité 1] Madame [I] [F] née le 06 Mai 1972 à [Localité 19] [Adresse 2] [Localité 1] Madame [R] [K] veuve [F] née le 28 Mai 1939 à [Localité 20] (ANGLETERRE) [Adresse 13] [Localité 19] La SCI [F] prise en la personne de son représentant légal N° SIRET : 380.996.850 [Adresse 14] [Localité 19] Tous représentés et assistés de Me Aurélie VIELPEAU, avocat au barreau de CAEN COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, M. GANCE, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 17 mai 2022 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 27 Septembre 2022 par prorogation du délibéré initialement fixé au 20 Septembre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte notarié des 11 août et 15 septembre 1953, la société Esso a vendu à M. [A] [F] trois parcelles de terrain cadastrées [Cadastre 18], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] provenant d'une seule parcelle située au n°[Adresse 3]. Par acte notarié des 7 et 14 juin 1963, la société Esso lui a vendu une nouvelle parcelle voisine cadastrée section [Cadastre 17]. Par acte notarié du 10 novembre 1972, M. [A] [F] et son épouse Mme [C] [H], ès qualités d'usufruitiers et leur fils M. [X] [F] ès-qualités de nu-propriétaire et directeur général de la société Igol Normandie, ont donné à bail à construction à ladite société les parcelles [Cadastre 18], [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées [Adresse 5] sur lesquelles il a été édifié un bâtiment neuf à usage de bureaux avec parking pour une durée de 30 ans à compter du 1er novembre 1972. Par acte notarié du 13 mai 1982, Mme [R] [K] veuve de M. [X] [F], ès qualités d'usufruitière et leurs enfants [W], [A] et [I] [F], ès-qualités de nu-propriétaires ont donné à bail commercial à la société Igol Normandie un terrain situé [Adresse 5] et les quatre bâtiments y étant édifiés, cadastrés section [Cadastre 17], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 12] pour neuf ans à compter du 1er octobre 1981. Par acte sous seing privé du 6 juin 1991, la société [F] a donné à bail commercial à la même société un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à usage d'atelier et d'entrepôts incluant en outre une maison d'habitation composé de 3 appartements et cadastré section [Cadastre 16], pour neuf ans à compter du 6 juin 1991. En 1993, la société Igol Normandie a été cédée. Suivant avenant sous seing privé du 29 novembre 1996, la société [F], les consorts [F] et la société Igol Normandie ont convenu que malgré leurs dispositions contraires des baux initiaux des 10 novembre 172, 13 mai 1982 et 6 juin 1991, leur durée était ramenée au 31 décembre 1998 avec la possibilité d'être renouvelés chaque année sans pouvoir excéder le 10 novembre 2002. Par acte sous seing privé du 28 janvier 2003, la société [F] et les consorts [F] ont accepté la renonciation de la société Igol Normandie au renouvellement desdits baux, celle-ci projetant de déménager l'ensemble des locaux et de conclure une convention d'occupation précaire. Par avenant sous seing privé du 15 novembre 2004, les effets de la convention d'occupation précaire ont été prorogés jusqu'à la fin des travaux entrepris par la société Igol Normandie et son déménagement consécutif au plus tard jusqu'au 31 août 2006. Aux termes d'un second avenant du 23 janvier 2007, une nouvelle prorogation a été conclue jusqu'au 30 novembre 2008. Le 4 novembre 2010, un diagnostic initial de pollution des sols et des eaux souterraines a été effectué sur le site à la demande de la société Igol Normandie. Par acte sous seing privé du 19 octobre 2011, la société [F] et la société Igol Normandie ont convenu de la résiliation amiable de leurs relations locatives à compter du 30 juin 2012, au terme duquel il a été décidé que les terrains loués devaient être restitués exempts de pollution avérée liée à l'exploitation du site ou à son démantelement et que le preneur devait fournir aux bailleurs, au plus tard le 30 juin 2012, un diagnostic sur le sujet établi par une société spécialisée. Le 25 juin 2012, la société Igol Normandie a fait dresser par constat d'huissier un procès-verbal d'état des lieux loués. Le 19 juin 2013, la société Igol Normandie a fait dresser par huissier un procès-verbal de constat de la découverte de matières bitumeuses, de résidus de fûts et de bidons, de plaques portant le logo Esso, dans la partie située dans le nord ouest des lieux loués à la société Igol Normandie (dénommée 'zone Igol 4") à l'emplacement de l'ancienne dalle de béton qui la recouvrait et jouxtant un terrain en friche appartenant à la société Esso. Par ordonnance du 18 juillet 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [Z] en qualité d'expert. L'expert a déposé son rapport le 16 décembre 2014. Par actes du 16 juin 2015, la société [F] et les consorts [F] ont fait assigner la société Igol Normandie et la société Esso devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à payer à la société [F] la somme de 370 459,92 euros et aux consorts [F] la somme de 244 089 euros au titre de l'indemnité d'occupation équivalente à la redevance versée aux termes de la convention d'occupation précaire, outre la prise en charge de la taxe foncière et des frais d'assurance multirisques. Par jugement du 10 mai 2019 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal de grande instance de Caen a : - déclaré la société [F], Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F], irrecevables en leur action intentée sur plusieurs fondements juridiques contre la société Esso pour cause de prescription ; - condamné la société Igol Normandie à payer à Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F], unis d'intérêts, la somme totale de 101 313,55 euros au titre de la redevance d'occupation et de la taxe foncière, dues du 1er juillet 2012 au 30 septembre 2013 ; - condamné la société Igol Normandie à payer à la société [F] la somme totale de 148 292 au titre de la redevance d'occupation et de la taxe foncière, dues du 1er juillet 2012 au 30 septembre 2013 ; - débouté la société [F] de sa demande de paiement du coût de l'assurance multirisques entreprise pendant ladite période ; - débouté la société [F], Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] de leur demande de condamnation de la société Igol Normandie à leur payer les frais de dépollution de la zone Igol 4 de 96 027,57 euros TTC et les frais de dossier, ainsi que les intérêts, du crédit souscrit pour s'en acquitter réclamés à hauteur de 4 974, 76 euros ; - débouté la société Igol Normandie de sa demande d'octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamné la société Igol Normandie aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [Z] qui resteront à la charge de la société [F], de Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] ; - accordé le bénéfice du recouvrement direct des dépens. - condamné la société Igol Normandie à payer à la société [F], Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F], unis d'intérêts, la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société [F], Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F], à payer à la société Esso la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 26 juin 2019, la société Igol Normandie a formé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 avril 2021, la société Igol Normandie demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Caen le 10 mai 2019 en ce qu'il l'a condamnée à payer : * à Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F], unis d'intérêts, la somme totale de 101 313,15 euros au titre de la redevance d'occupation et de la taxe foncière, dues du 1er juillet 2012 au 30 septembre 2013 ; * à la société [F] la somme totale de 148 292 euros au titre de la redevance d'occupation et de la taxe foncière, dues du 1er juillet 2012 au 30 septembre 2013 ; * outre la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouter Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] et la société [F] de leur appel incident et ce faisant, les débouter de l'intégralité de leurs demandes tendant à la confirmation partielle du jugement dont appel ainsi qu'à sa réformation en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à la voir condamnée au paiement de : * 100 724 euros à Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] et de 149 128 euros à la société [F] au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er octobre 2013 au 15 avril 2015 ; * 96 027,57 euros au titre des travaux de traitement de la zone Igol 4 ; *4 974,76 euros au titre du coût du crédit ; * 26 943,15 euros au titre du coût de l'assurance multirisque pour la période du 1er juillet 2012 au 15 avril 2015 ; et, statuant à nouveau, - dire et juger qu'elle a restitué le site à Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] et la société [F], qui en ont ainsi récupéré la pleine jouissance, dès le 25 juin 2012, et qu'elle avait, dès cette date, respecté ses obligations tant réglementaires que contractuelles en restituant à Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] et la société [F] un site compatible avec la poursuite d'un usage industriel ; - dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute ayant causé un préjudice aux demandeurs et que sa responsabilité n'est donc pas engagée ; - dire et juger que la société [F] et Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] ont violé leur obligation de bonne foi dans l'exécution de leurs obligations contractuelles et qu'ils ont commis des fautes délibérées et ont de ce fait retardé la dépollution complémentaire à laquelle elle avait consenti ; - dire et juger qu'en tout état de cause, la société [F] et Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] n'apportent pas la preuve de la réalité du préjudice allégué ; en conséquence, à titre principal, - débouter la société [F], Mme [W] [F], M. [A] [F], Mme [I] [F], Mme [R] [F] née [K] de leur demande d'octroi d'une indemnité d'occupation, du remboursement de taxes foncières et de frais d'assurance multirisques ; à titre subsidiaire, - plafonner l'indemnité d'occupation, les frais d'assurance multirisques et le remboursement de la taxe foncière qui pourraient être mis à sa charge à 20 ou 23 jours d'occupation, soit la durée maximale des travaux de dépollution engagées postérieurement au 25 juin 2012 ; en tout état de cause, - débouter la société [F], Mme [W] [F], M. [A] [F], Mme [I] [F], Mme [R] [F] née [K] de leur demande de prise en charge par elle de tout ou partie des coûts de dépollution au titre de la zone dite « Igol 4 » ; - débouter la société [F], Mme [W] [F], M. [A] [F], Mme [I] [F], Mme [R] [F] née [K] de leur demande de prise en charge par elle du coût du contrat de crédit prétendument conclu par eux ; - débouter la société [F], Mme [W] [F], M.[A] [F], Mme [I] [F], Mme [R] [F] née [K] de leur demande de prise en charge par elle de tout ou partie des frais d'expertise ; - condamner la société [F], Mme [W] [F], M. [A] [F], Mme [I] [F], Mme [R] [F] née [K] à lui payer la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamner solidairement la société [F], Mme [W] [F], M. [A] [F], Mme [I] [F], Mme [R] [F] née [K] à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; - accorder le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l'article 699 du Code de Procédure Civile. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 décembre 2019, la société Esso demande à la cour de : - constater qu'aucune demande n'a été formulée en cause d'appel à son encontre ; - confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 10 mai 2019 ayant déclaré irrecevable l'action intenté par la société [F] et Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] à son encontre ; en conséquence, - condamner la société Igol Normandie, à défaut de tout succombant, à lui verser, en sus de l'indemnité allouée à ce titre par le premier juge, une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens de première instance et d'appel et faire application de l'article 699 du code de procédure civile. Par une ordonnance en date du 8 juillet 2020, l'appel de la société Igol Normandie a été déclaré irrecevable en ce qu'il est dirigé contre la société Esso. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 14 avril 2022, la société [F], Mme [W] [F], M. [A] [F], Mme [I] [F] et Mme [R] [F] née [K] demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Igol Normandie au paiement d'indemnités d'occupation et taxe foncière pour la période du 1er juillet 2012 au 30 septembre 2013 à hauteur respectivement de 101 313,55 euros au bénéfice des consorts [F] et de 148 292 euros au bénéfice de la société [F] ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Igol Normandie au paiement d'une somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de 1ère instance ; - réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er octobre 2013 au 15 avril 2015, de leur demande au titre du coût de l'assurance, de leur demande au titre du coût des travaux de la zone Igol 4 et coût du crédit y afférant ; statuant à nouveau de ces chefs, - condamner la société Igol Normandie à leur verser en sus des indemnités fixées par le tribunal : * la somme de 100 724 euros et de 149 128 euros à la société [F] au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er Octobre 2013 au 15 avril 2015 ; * la somme de 96 027,57 euros au titre des travaux de traitement de la zone Igol 4 ; * la somme de 4 974,76 au titre du coût du crédit ; * la somme de 26 943,15 euros au titre du coût de l'assurance multirisque sur la période du 1er juillet 2012 au 15 avril 2015 ; - condamner la société Igol Normandie à procéder ou faire procéder aux travaux de remise en état de la zone délimitée par la société Iddea par voie d'excavation et retraitement des terres excédant le seuil de 4 000 mg/kg et à fournir un rapport de fin de travaux dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; - réserver les droits des consorts [F] à faire valoir l'indemnisation du préjudice résultant du retard à la réitération de la vente des parcelles au bénéfice de la société Bouygues, l'ampleur du préjudice dépendant du délai d'intervention de la société Igol ; en tout état de cause, - condamner la société Igol Normandie à leur payer la somme de 9 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile eu égard aux frais irrépétibles engagés devant la cour ; - condamner la société Igol Normandie aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, incluant les frais d'expertise et les dépens relatifs à la procédure de référé, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 27 avril 2022. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS L'origine du litige tient dans le fait que la SCI [F] avec les consorts [F] font grief à la société Igol Normandie de ne pas avoir respecté ses obligations prévues à la convention de résiliation amiable du 19 octobre 2011 de rendre les lieux en litige exempts de pollution avérée, liée à l'exploitation du site et cela particulièrement à la date de restitution des lieux soit au 25 juin 2012, la dépollution ayant été achevée en septembre 2013, et pour la zone Igol 4 en avril 2015 ; La société Igol Normandie explique qu'il est faux de soutenir qu'elle n'a pas complètement rempli ses obligations, car à la date du 25 juin 2012, elle a restitué le site avec les bâtiments en l'état pour un usage industriel, ce qui était conforme à ses obligations contractuelles par lesquelles, elle s'était engagée à dépolluer, ladite convention n'exigeant pas la démolition des bâtiments ayant été le siège de la dernière période d'exploitation, ni à une dépollution post-démolition ; Qu'à la date du 29 juin 2012, elle avait réalisé la mise en sécutité du site dont s'agit et sa compatibilité avec un usage industriel comparable à celui de la dernière période d'exploitation, soit avec les bâtiments non détruits, et qu'au 30 juin 2012, elle avait bien rempli ses obligations réglementaires en faisant dépolluer toutes les zones qui étaient accessibles, sans porter atteinte aux bâtiments dont elle n'était pas propriétaire ; Qu'elle n'avait aucune obligation de dépolluer les sols situés sous les bâtiments, que la société Igol Normandie avec ses bailleurs n'ont jamais convenu de la nécessité d'une destruction des locaux pour l'accomplissement des opérations de dépollution dans l'acte du 19 octobre 2011, et qu'au 25 juin 2012, il n'est pas contestable que les opérations de dépollution, bâtiments en l'état, étaient achevées tant du point de vue réglementaire que contractuel ; Que ce n'est que connaissance prise du projet de démolition des consorts [F] et de la Sci [F], que la société Igol Normandie a proposé d'intervenir, mais sans qu'aucune obligation ne puisse en être déduite à sa charge, et cela d'autant que la conduite des opérations de dépollution complémentaire lui échappait, celles-ci étant liées au processus de démolition des bâtiments sur lequel elle ne pouvait pas intervenir ; Que les démarches effectuées par les parties intimées sont la preuve évidente de leur décision antérieure au 25 juin 2012, de démolir les bâtiments ; Qu'ainsi les consorts [F] et la SCI [F] ont eu la pleine jouissance de leur bien le 25 juin 2012 alors qu'elle a été confrontée à l'absence de coopération des bailleurs pour la réalisation des travaux en litige ; La SCI [F] et les consorts [F] répondent qu'il résulte de l'ensemble des éléments produits aux débats que l'occupation des lieux postérieure au 30 juin 2012 a été la conséquence de l'absence de respect par la société Igol Normandie de ses obligations contractuelles et réglementaires, ce qui justifie amplement l'indemnité d'occupation allouée par les 1ers juges et les demandes indemnitaires présentées ; SUR CE Les relations entre les parties concernant la dépollution à laquelle la société Igol devait procéder, doivent être envisagées selon les termes de la convention amiable du 19 octobre 2011 qui aménageait notamment ce que suit : - le terrain devra être restitué exempt de pollution avérée liée à l'exploitation du site ou à son démantèlement dans les conditions précisées ci-après (à noter toutefois que conformément au protocole d'accord signé entre les parties en mai 1997, ces dispositions ne concernent pas la pollution de la nappe phréatique mise en évidence par l'audit des sols réalisé par la société Organce en février 1997, cette pollution et l'ensemble de ses conséquences (financières, administratives, judiciaires) ne relevant pas de la responsabilité du Preneur. Elles ne concernent également pas les éventuelles pollutions liées aux cuves enterrées présentes sur le site et non utilisées par le Preneur. Toute responsabilité du preneur est exclue sur ces points. Le preneur devra fournir aux bailleurs au plus tard le 30 juin 2012, un diagnostic sur le sujet établi par une société spécialisée. Ce diagnostic sera élaboré dans le cadre de la mise à l'arrêt définitif de l'installation soumise à déclaration. Conformément aux dispositions réglementaires, le site de l'installation devra être placé dans un état qui permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation ; Les obligations réglementaires applicables aux parties à l'instance dans le litige soumis, découlent de l'article R.512-66-1 du code de l'environnement dans sa version applicable aux faits, qui dispose notamment : - I-lorsqu'une installation classée soumise à déclaration est mise à l'arrêt définitif, l'exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt un mois avant celui-ci. Il est donné récépissé sans frais de cette notification. - II-La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues pour assurer dés l'arrêt de l'exploitation la mise en sécurité du site............, - III En outre, l'exploitant doit placer le site de l'installation dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L.511-1 et qu'il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation.................. ; La société Igol Normandie explique que ces mesures n'exigeaient pas la démolition des bâtiments, l'usage à respecter en étant un de même nature et avec la même configuration, ce qui excluait pour elle, qu'elle ait à supporter les frais de dépollution et les opérations concernant celle-ci, après destruction des bâtiments ; Il doit être rappelé à ce stade de l'analyse, que la société Igol Normandie comme preneuse des lieux, avait l'obligation de les rendre dans un état qui permette un usage comparable à celui de la dernière période d'exploitation, ce qui n'incluait pas de facto le maintien des bâtiments existants, cette condition ne résultant ni du texte applicable ni de la convention précitée ; Par ailleurs, il n'est pas débattu ce qui n'est pas l'objet du litige, que la société Igol Normandie a pris les mesures utiles pour assurer la sécurité du site. Il n'y a pas lieu également de discuter sur la problématique d'une remise en état puisque la société preneuse devait restituer le terrain exempt de pollution avérée liée à l'exploitation de celui-ci ou à son démantèlement de manière à ce qu'il soit conforme à un usage comparable au précédent, ce qui emportait des mesures de dépollution, et ainsi de remise en état ; S'agissant des opérations de destruction des bâtiments, il résulte des échanges de mails en date des 26 avril et 11 mai 2012, produits aux débats, que la société Igol Normandie savait que les bâtiments sis sur le terrain dont s'agit, étaient destinés à être détruits, ce qui est très clairement exprimé par monsieur [J] [F] lors d'une réunion contradictoire sur les lieux le 5 octobre 2011, à l'occasion de laquelle la participation de la société Igol Normandie dans les récupérations à prévoir, dans les bâtiments à démolir, est listée ; En conséquence, le débat concernant l'information sur la démolition et les projets des consorts [F] et de la SCI [F] sur la destination du terrain et du site est sans intérêt pour apprécier les conditions dans lesquelles la dépollution à envisager a été réalisée ; Le même constat s'impose sur l'appréciation du contexte dans lequel la démolition a été décidée, puisque celle-ci a été actée par les parties qui en avaient connaissance dés avant le 30 juin 2012. Dés lors, il importe peu que les consorts [F] aient procédé à des dépôts de permis de démolir à leur nom en décembre 2011, février et avril 2012 ; Il peut être constaté cependant la société Igol Normandie ayant été informée des projets de démolition le 5 octobre 2011, qu'aucune disposition n'a été aménagée, à sa demande, à ce titre, dans la résiliation amiable du 11 octobre 2011, et cela si elle avait entendu exclure expressément ces mesures de son intervention, comme ne faisant pas partie de la dépollution mise à sa charge ; Si comme les 1ers juges l'ont noté, il ne découle pas des éléments versés aux débats qu'un accord précis a été convenu entre la société Igor Normandie et les consorts [F] pour une action de concert entre la démolition pilotée par les propriétaires et la dépollution du site, il n'en demeure pas moins que quand bien même les bâtiments étaient à démolir, le preneur n'était pas libéré de son obligation de rendre les lieux exempts de toute pollution, et il ne peut pas être retenu que c'est du fait du projet de démolition que la société appelante a proposé une dépollution complémentaire ; S'agissant de l'appréciation de la situation au 25 juin 2012, il doit être constaté ce que suit : - les parties s'accordent pour retenir que la dépollution du site en litige devait être réalisée en vue de rendre celui-ci compatible avec un usage industriel ; Sur ce point la société Igol Normandie explique que cette remise en état des sols ne passait pas nécessairement par la destruction des bâtiments et par l'excavation des terres polluées, que d'autres alternatives étaient possibles, et qu'il n'existait aucune obligation de démolition pour permettre la dépollution. Elle précise qu'au 30 juin 2012, elle avait rempli ses obligations en faisant dépolluer toutes les zones qui étaient accessibles, sans porter atteinte aux bâtiments; Cependant, il apparaît qu'à la date du 30 juin 2012, des points de pollutions subsistaient, comme maître [L] l'a noté dans son procès-verbal de constat du 25 juin 2012, les 1ers juges l'ayant parfaitement rappelé ; De plus, comme les 1ers juges l'ont également justement noté, en se référant au pré-rapport d'expertise pollution de Polyexpert du 11 septembre 2012, faisant suite à un rendez-vous sur place, du 25 juin 2012, ce bureau d'étude a été amené à réaliser un audit pour savoir si le site en cause pouvait être restitué en l'état. Or selon les conclusions de ce rapport, il a été relevé ce que suit : - des anomalies visuelles de pollution, que les installations de stockage internes au bâtiment de stockage présentaient un amoncellement de poussières huileuses et grasses sur les bords métalliques des cloisons intermédiaires des bacs de stockage, - que l'ensemble des murs porteurs présentait des taches noires symptomatiques et caractéristiques d'une imprégnation d'hydrocarbures et d'huiles résiduelles importantes, que des prélèvements effectués sur zone révélaient une pollution caractéristique au HAP ou hydrocarbures, anormalement élevée et que le rapport de dépollution d'Igol faisait part d'une démolition nécessaire de certains bâtiments pour accéder aux parties polluées ; Il est en effet noté dans ce rapport, que selon les constatations faites sur site, la démolition de certains bâtiments industriels était nécessaire pour des motifs d'accessibilité aux points de pollution ; Par ailleurs, le rapport technique de la société Igol Normandie qualifié de diagnostic environnement et plan de gestion dans le cadre de cessation d'activité des installations, qui est en date du 27 juin 2012, indique que la société Igol Normandie est soumise à la nécessité conformément à la méthodologie préconisée par le ministère de l'environnement, de maîtriser les sources de pollution identifiées. Le site devant être restitué pour un usage de type industriel, le plan de gestion prévoyait l'excavation de certaines zones, et que ces travaux d'excavation devaient être conduits en coordination avec ceux de démolition ; De plus, la cour constate que le diagnostic pollution qui était prévu par l'accord amiable du 19 octobre 2011 n'a jamais été communiqué à la date utile, mais que le dossier de cessation d'activité et de mise en sécurité du site en date de juin 2012 a noté ce que suit : - des zones de pollution sont présentes mais le site est dédié à la démolition intégrale et les zones polluées restantes étant inaccessibles à l'évacuation des terres (soit sous les bâtiments ou structure, soit enclavées) Igol Normandie a proposé au propriétaire d'intervenir en phasage chantier lors de la démolition pour supprimer sous contrôles les zones de pollution ; En conséquence, il résulte de tout ce qui précède que la démolition des bâtiments était actée dés avant le 30 juin 2012, que la dépollution avait pour objectif de restituer un site à usage industriel et que pour parvenir à cette finalité les démolitions étaient indispensables pour supprimer sous contrôle, les zones de pollution restantes, ce qui incombait à la société Igol Normandie dont le représentant devant l'huissier commis le 25 juin 2012, a déclaré que Igol Normandie s'engageait à faire effectuer une dépollution complémentaire au fur et à mesure de la déconstruction du site et de fournir le rapport de pollution ; En conséquence, la cour estime que selon les éléments ci-dessus rappelés et comme les 1ers juges l'ont analysé justement, il ne peut pas être affirmé comme le fait la société Igol Normandie, qu'il n'existait à sa charge, aucune obligation de démolition pour permettre la dépollution du site, quand ladite société ne présente aucune autre solution technique pour lui permettre de respecter son obligation de dépollution. Cette solution exclut celle présentée par la l'appelante qui affirme que la notion de compatibilité emportait nécessairement et indiscutablement le maintien en l'état des bâtiments industriels édifiés sur le terrain ; De la même manière, il ne peut pas être soutenu comme y procède la société Igol Normandie que si les consorts [F] avec la SCI [F] n'avaient pas décidé de démolir les bâtiments, rien ne l'aurait contrainte à une dépollution complémentaire, puisque son propre plan de gestion inclut les démolitions pour réaliser la dépollution envisagée et à mener et que celle-ci n'était pas achevée au 30 juin 2012, comme cela a été analysé précédemment ; Par ailleurs, le débat portant sur le fait que le projet de destruction des bâtiments à but industriel a été mis au point par les consorts [F] en vue d'un changement d'affectation du site pour le consacrer à la construction de logements d'habitation, est inopérant puisqu'en tout état de cause, la dépollution conduite par la société Igol Normandie l'a été en vue de rendre le site à un usage comparable à celui de la dernière période d'exploitation, c'est à dire industriel ; Cette situation a été confirmée par la Direction Régionale de l'Environnement qui dans un courrier en date du 13 juillet 2012 a précisé à la société Igol Normandie ce que suit : - J'ai bien noté qu'en vue de rendre compatible le site avec un usage comparable à celui de la dernière période d'exploitation (c'est-à-dire industriel) le plan de gestion prévoit des travaux qui seront réalisés en coordination avec les travaux de démolition menés par le propriéraire du site ; Il se déduit de tout ce qui précède que lors de la restitution du 25 juin 2012, la société Igol Normandie n'avait pas rempli toutes ses obligations réglementaires et contractuelles de dépollution et de nature à permettre que le site en litige ait un usage comparable à celui de la dernière période d'exploitation, soit de nature industrielle ; Il appartenait à la société Igol Normandie qui connaissait avant le 19 octobre 2011 le projet de démolition des bâtiments, de prévoir des dispositions particulières s'agissant de la dépollution à conduire sous les bâtiments, ce dont elle s'est abstenue, admettant ainsi que c'était bien la totalité du terrain qui devait être dépollué alors que son propre plan de gestion fait état d'excavations pour lui permettre de remplir ses obligations ; Il ne peut donc pas être affirmé que si les bâtiments n'avaient pas été voués à la démolition, une dépollution complémentaire n'aurait pas été envisagée, puisque la dépollution à conduire qui devait l'être comme prévue dans le dossier de cessation d'activité emportait des excavations et la démolition des bâtiments existant ; Il en résulte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la société Igol Normandie n'avait pas achevé la dépollution exigée par ses obligations réglementaires et contractuelles à la date du 30 juin 2012, alors qu'il n'y a pas eu dépassement de ses obligations par la société appelante, puisqu'au regard de l'état de pollution des sols, la restitution du site dans un état compatible avec son usage industriel impliquait des travaux de démolition de certains bâtiments pour pouvoir en traiter les sols, ce qui résulte du plan de gestion de l'appelante ; La société Igol Normandie alléguant la synchronisation à respecter entre les travaux complémentaires de dépollution et la démolition des bâtiments, fait état de la résistance abusive des parties intimées et de leurs propres fautes, en n'ayant pas particulièrement accéléré le chantier, sachant par exemple, que les problématiques de l'amiante relevaient exclusivement des propriétaires, et qu'en attente des rapports à effectuer à ce titre, la société Igol Normandie ne pouvait pas accomplir les opérations de dépollution ; Que par ailleurs, selon l'appelante, les propriétaires ont fait preuve d'une résistance abusive en s'abstenant volontairement de répondre à ses questions sur la démolition des bâtiments, ce qui ne lui permettait pas de mobiliser les prestataires spécialistes en dépollution en temps utiles, puisque les travaux de démolition relevaient de la diligence des intimés ; Il convient en 1er lieu de préciser comme y procèdent les consorts [F] avec la SCI [F] que la circonstance que les bâtiments aient eu vocation à être démolis, ne modifie en rien la situation, puisqu'il appartenait à la société Igol de dépolluer le site en application de ses obligations réglementaires et contractuelles dans les délais convenus. Or cette démolition a dû être mise en oeuvre après le 25 juin 2012, au constat de l'insuffisance des mesures prises par la société Igol Normandie à cette date et il doit être constaté de plus que l'appelante n'a pris aucune disposition avant le 25 juin 2012 pour y procéder, quand aucun diagnostic de dépollution n'a été établi en méconnaissance de la convention du 19 octobre 2011 ; La cour retiendra l'analyse des 1ers juges qui ont estimé qu'il n'était pas rapporté la preuve d'une résistance abusive et fautive de la part des consorts [F] et de la SCI [F], en ce qu'il n'est pas caractérisé une absence de coopération des bailleurs dans les travaux de démolition, et cela pour des motifs exposés par les 1ers juges que la cour adopte, en ce qu'indépendamment des échanges de courriers qui ont eu lieu en l'espèce, qui ne sont pas décisifs, il s'avère que la déclaration d'ouverture du chantier a eu lieu le 21 octobre 2012, que le devis accepté pour les démolitions a été du 24 septembre 2012, quand le plan de retrait portant notamment sur l'amiante a été établi le 26 septembre 2012 ; Il est acquis aux débats que les travaux ont commencé en novembre 2012, que les plans de coordination des opérations de démolition ont été communiqués à la société Igol le 25 février 2013, avec l'indication de la zone libérée permettant dés le 1er mars à la société appelante de faire réaliser les travaux de dépollution nécessaire ; Par ailleurs, les courriers en date des 7 mai 2013, 25 juin 2013 et 12 août 2013 émanant du conseil des parties intimées, adressés au conseil de la société Igol Normandie attestent des échanges des parties sur l'avancement des travaux et des opérations de dépollution qui les accompagnaient, ce qui ne permet pas de retenir que la société Igol Normandie a eu des difficultés pour mobiliser des prestataires spécialisés en dépollution à bref délai, par manque d'information ; Ainsi les 1ers juges ont pu affirmer qu'aucun retard dans la mise en oeuvre et dans l'avancement des travaux, imputable aux bailleurs n'était caractérisé, étant précisé que les procès-verbaux de constat d'huissier en date des 2 mars et 26 mars 2013 ont confirmé que les opérations de démolition étaient effectivement en cours à ces dates et que le sol des installations démolies était recouvert d'une sorte de remblai ; De plus, la résiliation ayant été actée en octobre 2011, aucun obstacle empêchait la société Igol Normandie de réaliser son diagnostic de pollution, ce qui lui aurait permis en amont de programmer les travaux de démolition ; Au regard de l'ensemble des éléments ci-dessus rappelés, la cour comme les 1ers juges l'ont apprécié par des motifs adoptés, peut estimer que lors de la restitution du site le 25 juin 2012, la société Igol Normandie en sa qualité de preneur, n'avait pas mis en oeuvre toutes les dispositions nécessaires pour permettre une dépollution complète et assurer aux bailleurs la libre disposition de leur bien immobilier, ce qui justifie qu'une indemnité d'occupation soit accordée aux bailleurs, qui n'ont pas retardé la dépollution complémentaire critiquée ; - Sur les demandes indemnitaires : S'agissant des indemnités d'occupation allouées par les 1ers juges, les parties intimées sollicitent la confirmation du jugement entrepris. La société Igol Normandie soutient quant à elle, que les consorts [F] avec la SCI [F] ont contribué à leur préjudice, et qu'une partie de la pollution était imputable à la société Esso, quand de toute manière, les intimés n'ont jamais eu l'intention de louer leur terrain avec ses bâtiments ; Il est fait état par la société Igol Normandie que les bailleurs en leur temps ont contribué à la pollution, et que le préjudice n'a pas été évalué en fonction de la surface polluée, alors de plus, que les opérations de désamiantage n'ont été achevées qu'en juin 2013 ; Sur ce, il sera rappelé que la dépollution des sols sous les bâtiments emportait la démolition de ceux-ci, la société Igol Normandie n'ayant jamais et à aucun moment, proposé une autre solution technique et sachant que ce n'est pas le projet de démolition qui a contraint la société Igol Normandie à la dépollution en litige, au motif d'une prétendue coordination entre les démolitions et la dépollution ; Dés lors, que la société Igol Normandie était la dernière preneuse du bail en litige, résilié de manière amiable, il lui appartenait et à elle seule à l'exclusion de tous autres, de mettre le site dans un état permettant un usage comparable à la dernière période d'exploitation de l'installation, à charge pour elle si nécessaire de demander la garantie de la société Esso. Or cet engagement n'a pas été respecté, comme cela a été expliqué et il importe peu que les démolitions n'aient porté que sur une partie limitée du terrain, puisque du seul fait de cette opération de démolition, des conditions de sa réalisation associées aux problèmes de sécurité, liée aux accès du site et de surcroît au désamiantage, c'est l'ensemble de celui-ci qui s'est trouvé être indisponible pour ses propriétaires jusqu'au mois de septembre 2013, le problème de la zone Igol 4 pouvant être localisé ; Les bailleurs ne pouvaient ainsi ni relouer, ni vendre et se sont retrouvés privés financièrement des rapports financiers du site dont s'agit, étant constaté que société Igol Normandie n'avait pas complètement libéré les lieux ; Dans ces conditions, comme les 1ers juges l'ont justement apprécié, c'est entre juin et septembre 2013 que les travaux indispensables ont été achevés selon le rapport technique du 10 octobre 2013, qui précise que le suivi et l'exécution des travaux par EGIS Structures et Environnement, de la réhabilitation des sols du site Igol Normandie se sont déroulés à partir du lundi 10 juin 2013 jusqu'au jeudi 11 juillet 2013 et qu'il a été nécessaire de revenir en août et septembre afin de réexcaver quelques fouilles non validées précédemment ; Les 1ers juges à l'aune de ce rapport, ce que reprend la cour, ont justement considéré que c'est en septembre 2013 que la société Igol Normandie s'était acquittée de ses obligations de dépollution des lieux litigieux et non pas ultérieurement le 8 avril 2014, date du rapport de fin de travaux de l'entreprise Leclerc ou le 15 avril 2015 date du rapport de l'Inspection des installations classées ; La cour constate qu'aucun débat n'est engagé par aucune des parties sur les modalités de calcul de l'indemnité d'occupation mensuelle déterminée par référence au loyer prévu dans la convention d'occupation précaire du 28 janvier 2003, à laquelle la convention du 19 octobre 2011 renvoie pour les redevances d'occupation ; Dès lors, sur la base d'une redevance mensuelle à hauteur de 5444,57 euros revenant aux consorts [F], il convient pour la période du 1er juillet 2012 au 30 septembre 2013, de leur accorder la somme de 101313,55 euros d'indemnité d'occupation, et de confirmer le jugement entrepris de ce chef. Il doit être procédé de même pour la SCI [F] sur une base mensuelle de 8061 euros TTC, et d'allouer à cette partie la somme de 148292 euros, le jugement entrepris étant confirmé à ce titre, pour la période du 1er juillet 2012 au 30 septembre 2013. S'agissant des demandes formées à hauteur de l'indemnité d'occupation pour la période allant du 1er octobre 2013 au 15 avril 2015, puisque la zone Igol 4 a été soumise à un régime de dépollution distinct, de 96027,57 euros au titre des travaux de traitement de la zone Igol 4, plus celle de 4974,76 euros pour le coût du crédit et de 29943, 15 euros du chef de l'assurance multiriques sur la période du 1er juillet 2012 au 15 avril 2015, qui ont été écartées par les 1ers juges, que les consorts [F] avec la SCI [F] expliquent que ces sommes leur sont dues, car il appartient au dernier exploitant d'assurer la remise en état complète du site peu important qu'une partie de la pollution résulte d'un état antérieur à sa prise de possession ; Les intimés à ce titre se prévalent de l'article L.512-6-1 du code de l'environnement qui prévoit ce que suit : - Lorsqu'une installation autorisée avant le 1er février 2004 est mise à l'arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et, le cas échéant, à l'article L. 211-1 et qu'il permette un usage futur du site déterminé conjointement avec le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme et, s'il ne s'agit pas de l'exploitant, le propriétaire du terrain sur lequel est sise l'installation. A défaut d'accord entre les personnes mentionnées au premier alinéa, lorsque l'installation est mise à l'arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d'exploitation de l'installation mise à l'arrêt ; Par ailleurs dans le rapport du 15 avril 2015, de l'inspection des installations classées, il est expressément noté par l'autorité administrative compétente, soit la Direction Régionale de l'Environnement s'agissant de la zone Igol 4 ce que suit : - les terres excavées de la zone Igol 4 ont conduit à la découverte de résidus de goudrons et de fûts portant la marque Esso sur une ancienne parcelle appartenant à Esso et revendue à monsieur [F] Père. Ce dernier l'a recouverte d'une dalle de béton avant l'entrée en jouissance d'Igol Normandie qui a depuis cessé les opérations sur la zone Igol 4. Les fouilles sont cependant restées ouvertes à la demande du propriétaire. Ce dernier a à sa charge la surveillance du site et notamment le maintien en bon état des bâches de la zone Igol 4 et des terres en attente de traitement ; - l'origine de la pollution du puits (qui est en zone Igol 4) est antérieure à la prise en location du site par Igol Normandie, fait reconnu par le propriétaire du site qui a indiqué en faire son affaire ; Le dernier exploitant d'un site est celui qui est tenu de le restituer dans un état permettant un usage futur de celui-ci, comparable à celui de la dernière période d'exploitation et ainsi d'en assurer la dépollution. Ainsi il appartenait à la société Igol Normandie d'assurer la dépollution de la zone Igol 4, ce qui a été plus tardif que pour le reste du terrain loué, puisque le rapport de fin de travaux pour cette partie date du 8 avril 2014 et non pas du 15 avril 2015, comme sollicité puisqu'il est mentionné dans ce document de 2014 que la dépollution de la zone Igol 4 au droit de la parcelle concernée par les travaux est achevée ; S'agissant des demandes indemnitaires qui pourraient être présentées en matière d'indemnités d'occupation pour une période allant du 1er octobre 2013 au 8 avril 2014, la cour les écartera car les bailleurs/propriétaires réclament une indemnité d'occupation mensuelle qui correspond à celle de la totalité du terrain, quand la zone Igol 4 n'en représente que 80 M2 et qu'à l'exception de cette surface réduite, la dépollution a été achevée pour le restant à la date du 30 septembre 2013 ; Cette solution ainsi présentée ne peut pas être retenue et les demandes formées à hauteur de 100724 euros et de 149128 euros de ce chef seront écartées ; S'agissant du coût selon facture de l'entreprise Leclerc, pour cette dépollution à hauteur de 96027,57 euros qui porterait sur la zone Igol 4, la cour ne dispose pas des pièces permettant de vérifier que la facture alléguée correspond aux travaux de dépollution de la zone Igol 4, le devis visé du 27 janvier 2015 n'étant pas produit aux débats, d'autant que le rapport de fin de travaux du 8 avril 2014, est antérieur au devis mentionné ; Cette demande avec celle qui l'acompagne qui porte sur les frais financiers inhérents au coût invoqué sera également écarté ; S'agissant des frais d'assurances, ceux-ci compte tenu de la seule pièce produite aux débats qui mentionne une cotisation annuelle à hauteur de 9726,52 euros du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013, doivent être appréciés comme suit : - en tout état de cause indépendamment des travaux de dépollution et de démolition, les frais d'assurance devaient être supportés du seul fait de la propriété et la vente des biens immobiliers en cause est intervenue en 2016, soit largement après les travaux de dépollution achevés par la société Igol Normandie et sur une période où l'assurance devait se poursuivre ; Il s'ensuit que ce poste de demande sera également écarté et le jugement sera confirmé en ce que les consorts [F] et la SCI [F] ont été déboutés de ces demandes mais par une substitution partielle de motifs ; - Sur la demande de donner acte aux consorts [F] de leur connaissance d'un phénomène de pollution résiduelle non maîtrisée : les consorts [F] font état de ce qu'ils se trouvent confrontés à un phénomène de pollution non maîtrisé résiduel et qu'ils entendent obtenir une mesure d'expertise à ce titre ; Le débat développé par la société Igol Normandie sur le caractère nouveau de cette demande de donner acte au regard des articles 564 et 565 du code de procédure civile est inopérant en ce que les consorts [F] ne présentent pas une demande de travaux à l'encontre de la société Igol Normandie, mais réclament uniquement un 'donner acte' ce qui ne constitue pas une prétention sur laquelle la cour aurait à statuer ; Il en résulte que la cour ne donnera aucune suite à la réclamation de donner acte ci-dessus évoquée. - Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive de la société Igol Normandie : Au regard des solutions apportées par la cour au litige qui oppose les partie à l'instance puisque le jugement est confirmé, il convient d'écarter la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive de la société Igol Normandie, appelante à la procédure ; - Sur les autres demandes : Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens et de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Pour les frais irrépétibles, il convient d'accorder aux consorts [F] avec la SCI [F] la somme de 6000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la demande formée de ce chef par la société Igol Normandie étant écartée qui partie perdante supportera les dépens. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe. - Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions par une substitution partielle de motifs ; - Déboute la SCI [F], de Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] du surplus de leurs demandes ; - Déboute la société Igol Normandie de toutes ses demandes ; - Condamne la société Igol Normandie à payer à la SCI [F], Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F] unis d'intérêts la somme de 6000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne la société Igol Normandie en tous les dépens de 1ère instance et d'appel lesquels ne comprendront pas les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [Z] qui resteront à la charge de la société [F], de Mme [R] [K] veuve [F], Mme [W] [F], M. [A] [F] et Mme [I] [F]. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON