Cour d'appel, 13 décembre 2022. 22/03735

1ère Chambre ARRÊT N°414/2022 N° RG 22/03735 - N° Portalis DBVL-V-B7G-S3IF M. [W] [Z] C/ S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SÈVRES Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, GREFFIER : Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 19 septembre 2022 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : réputé contradictoire, prononcé publiquement le 13 décembre 2022 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 15 novembre 2022 à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [W] [Z] né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 11] [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] Représenté par Me Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC INTIMÉES : Le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT, société anonyme à conseil d'administration immatriculée au RCS de Paris sous le n° B379502644, ayant son siège social [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège venant aux droits de la SA CRÉDIT IMMOBILIER MÉDITERRANÉE (anciennement CIF SUD) Représenté par Me Sandrine GAUTIER de la SCP ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC Représentée par Me Lise TRUPHEME de la SELARLU TRUPHEME, membre de L'AARPI CTC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE La CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE-MARITIME DEUX-SÈVRES, dont le siège est sis [Adresse 3], au domicile par elle élu en l'étude de Me [X] [L], notaire, [Adresse 2] Régulièrement assignée par acte d'huissier délivré le 8 juillet 2022 à personne habilitée, n'a pas constitué EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d'un acte reçu le 20 mai 2009 par Me [P] [K], notaire associé à [Localité 5], le Crédit Immobilier de France Développement a consenti à M. [W] [Z] un prêt d'un montant de 91.700,00 euros, d'une durée de 300 mois, au taux de 5,55%, avec affectation hypothécaire. Ce prêt devait servir à financer l'acquisition d'un lot meublé n°21 de l'immeuble en copropriété sis Lieudot « [Localité 6] », [Adresse 9] à [Localité 7]. Ce bien acquis en l'état futur d'achèvement dans le cadre d'un investissement locatif défiscalisé, correspondait à la chambre n°35 d'une résidence hôtelière ou d'un hôtel exploité par la société Everhôtel Gestion à laquelle M. [Z] a consenti un bail commercial pour une durée minimum de 9 années, moyennant un loyer annuel de 3.498,50 euros TTC payable trimestriellement à terme échu selon acte sous seing privé du 18 octobre 2008. La société Everhôtel Gestion a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 6 février 2012. Le repreneur du fonds de commerce a offert de reprendre les baux commerciaux en cours mais pour un loyer moindre. M. [Z] n'a pas signé l'avenant proposé. Son bail a été résilié par le liquidateur le 11 avril 2012. Considérant avoir été trompé lors de l'acquisition de ce bien, M. [Z] a saisi le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc d'une demande d'annulation du contrat de vente et subséquemment du contrat de prêt immobilier, à laquelle il a été fait droit par jugement du 19 avril 2016, annulant notamment le contrat de prêt immobilier. Infirmant ce jugement par un arrêt du 23 janvier 2018, la cour d'appel de Rennes a rappelé que M. [Z] demeurait tenu par les stipulations du contrat de prêt immobilier. M. [Z] a inscrit un pourvoi à l'encontre de cet arrêt qui a été rejeté par la Cour de cassation le 17 janvier 2019. Il a par ailleurs déposé une plainte avec constitution de partie civile pour escroquerie au jugement s'agissant de l'ordonnance du juge commissaire du 10 avril 2012 ayant autorisé la cession du fonds de commerce ainsi qu'une autre plainte, contre X, le 7 novembre 2012 entre les mains du procureur de la République de [Localité 10] pour escroquerie, abus de confiance, complicité et recel desdites infractions. Parallèlement, constatant des irrégularités dans le paiement des échéances du prêt, le Crédit Immobilier de France Développement a adressé à M. [Z], suivant courrier recommandé avec avis de réception du 14 décembre 2015, une mise en demeure d'avoir à régulariser la situation du prêt, valant déchéance du terme. Suivant acte d'huissier du 28 juin 2021, le Crédit Immobilier de France Développement a fait signifier à M. [W] [Z] un commandement de payer valant saisie portant, dans l'immeuble en copropriété cadastré section [Cadastre 12], sis lieu dit «[Localité 6] '' [Adresse 9], sur la commune de [Localité 7], sur le lot n°21 consistant en une chambre d'une superficie loi Carrez de 14m2 dans le bâtiment A, au 1er étage, et les 156/10.000ème des parties communes générales et les 244/10.000ème des charges spéciales au bâtiment A, selon l'état descriptif de division et règlement de copropriété publié le 16 janvier 2009 volume 2009 P n°127. Ce commandement n'a pas été suivi d'effet et a été publié au Service de la publicité foncière de [Localité 7] le 30 août 2021 volume 2021 S n°00009. Par acte d'huissier du 28 octobre 2021, le Crédit Immobilier de France Développement a fait assigner M. [Z] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint Brieuc aux fins d'orientation de la procédure de saisie en vente de l'immeuble et en fixation de sa créance. Par acte du 29 octobre 2021, le Crédit Immobilier de France Développement a fait également assigner la CRCAM de Charente-Maritime Deux-Sèvres, en sa qualité de créancier inscrit sur le bien saisi, en lui dénonçant le commandement de payer et en lui faisant sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente et de déclarer sa créance. Par jugement d'orientation du 7 juin 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a : -Rejeté la demande de renvoi de M. [Z] ; -Rejeté le courrier et les pièces en délibéré transmises le 17 mars 2022 par le conseil de M. [Z] en vertu du principe du contradictoire ; -Constaté que le créancier poursuivant, titulaire d'une créance liquide et exigible, agit en vertu d'un titre exécutoire ; -Constaté que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ; -Constaté que la créance dont le recouvrement est poursuivi par le Crédit Immobilier de France Développement s'élève à la somme de 136 871,27 euros outre intérêts au taux de 5,55% à compter du 2janvier2021 qui continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de la vente ; -Ordonné la vente forcée de l'immeuble saisi sur la mise à prix et dans les conditions stipulées au cahier des conditions de vente déposé au greffe le 29 octobre 2021 ; -Rappelé que la saisie rend l'immeuble indisponible et que le débiteur ne peut le vendre ni accorder de sûretés sur cet immeuble, sauf autorisation judiciaire ; -Fixé la date à laquelle il sera procédé à la vente sur requête du créancier poursuivant au mardi 04 octobre 2022 à 14 heures. M. [W] [Z] a relevé appel le 16 juin 2022 du jugement des chefs suivants : -le sursis à statuer -le rejet de la demande de renvoi -le rejet des pièces transmises en délibéré -la fixation de la créance -la vente forcée ordonnée avec la mise à prix et dans les conditions stipulées au cahier des charges - la fixation de la date d'adjudication. Par requête du 17 juin 2022, M. [W] [Z] a sollicité de M. le président de la cour d'appel de Rennes d'être autorisé à assigner à jour 'xe conformément aux dispositions de l'article R. 322-19 du Code des procédures civiles d'exécution. Par ordonnance du 24 juin 2022, M. [W] [Z] a été autorisé à assigner pour l'audience du 19 septembre 2022 à 14h00. Aux termes de l'assignation à jour fixe délivrée le 1er juillet 2022 à la SA Crédit Immobilier de France Développement, à laquelle il est renvoyé pour l'exposé des moyens et des prétentions, M. [W] [Z] demande à la cour d'infirmer le jugement rendu le 7 juin 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc et statuant à nouveau de : in limine litis, vu l'article 4 du code de procédure pénale, -Surseoir à statuer dans l'attente de l'issue des procédures pénales ; A titre subsidiaire sur le fond, -Dire que le procès-verbal de description du bien objet de la saisie telle que rédigée dans le commandement aux fins de saisie délivré le 28 juin 2021 est inexact et incomplet ; -Dire nul le commandement aux fins de saisie délivré le 28 juin 2021 ; -Dire le crédit Immobilier de France Développement tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes fins et conclusions et en conséquence l'en débouter ; -Condamner le Crédit Immobilier de France Développement à payer à M. [W] [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions d'intimée transmises et notifiées le 10 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et prétentions, Le Crédit Immobilier de France Développement demande à la cour de : -Confirmer en toutes ses dispositions le jugement d'orientation du 7 juin 2022 du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, -Ordonner le renvoi en vente forcée, -Déterminer les modalités de la vente, -Autoriser une publicité élargie sur le site www.avoventes.fr, -Fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la SELARL Armorhuis -Maître [N] [H], huissier de justice à [Localité 10], et si nécessaire avec l'assistance d'un commissaire de police et d'un serrurier, -Condamner M. [W] [Z] à payer au Crédit Immobilier de France Développement une indemnité de 2.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, -Déclarer frais privilégiés de vente les dépens de la présente instance. MOTIFS DE L'ARRÊT 1°/ Sur le sursis à statuer Contrairement à ce que mentionne la déclaration d'appel, dès lors que le premier juge a statué sur les demandes présentées par M. [Z], il a nécessairement rejeté la demande de sursis à statuer et donc répondu à cette prétention. Il résulte de l'article 4 alinéa 3 du code de procédure pénale que la mise en mouvement de l'action publique n'impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu'elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d'exercer, directement ou indirectement une influence sur la solution du procès civil. En l'espèce, M. [Z] expose qu'il a déposé le 2 novembre 2012 une plainte pour escroquerie au jugement (en l'occurrence l'ordonnance du juge commissaire du 10 avril 2012) entre les mains du procureur de la République d'Évry et qu'il l'a réitérée le 1er août 2014 par une plainte avec constitution de partie civile auprès du Doyen des juges d'instruction du tribunal judiciaire d'Évry. Il indique qu'il a également déposé le 7 novembre 2012 une plainte contre X entre les mains du procureur de la République de [Localité 10] pour escroquerie, abus de confiance, complicité et recel desdites infractions. Il expose que c'est sur le fondement de ce contexte frauduleux qu'il a demandé la nullité de la vente et du contrat de prêt souscrit à cette occasion. Il soutient qu'il est impératif de suspendre la saisie immobilière jusqu'à l'issue de ces procédures pénales qui lui permettront de mener un recours en révision contre l'arrêt de la cour d'appel du 23 janvier 2018. Cependant, comme l'a justement relevé le premier juge, à supposer que les plaintes déposées depuis maintenant une dizaine d'années aboutissent à une décision pénale, celle-ci n'aurait aucune incidence sur la validité de la procédure en cours, le litige ayant été définitivement tranché au plan civil. C'est à tort que M. [Z] croit pouvoir faire dépendre la procédure de saisie immobilière de l'issue d'un éventuel recours en révision qui n'est même pas encore initié et dont le succès apparaît au surplus très hypothétique dès lors que, contrairement à ce qu 'il soutient, la cour dans son arrêt du 23 janvier 2018, ne s'est pas exclusivement fondée sur la pièce communiquée par le gérant de la société EverHôtel Gestion tendant à justifier la présence d'une kitchenette et donc de la conformité du lot au statut LMNP pour écarter les vices du consentement allégués au soutien de l'annulation des contrats de vente et de prêt. La demande de sursis à statuer est en l'occurrence injustifiée et purement dilatoire. Elle ne pourra qu'être rejetée. 2°/ Sur le fond A titre liminaire, M. [Z] demande à la cour de déclarer le Crédit Immobilier de France Développement irrecevable en toutes ses demandes sans toutefois soutenir aucun moyen d'irrecevabilité dans ses conclusions. En application de l'article 954 alinéa 3, il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande d'irrecevabilité énoncée au dispositif. En cause d'appel, M. [Z] ne reprend que la contestation tenant au caractère inexact ou incomplet du procès-verbal de description qu'il invoque au soutien de la nullité du commandement aux fins de saisie délivré le 28 juin 2021. Le procès-verbal de description désigne le bien saisi comme étant  une chambre meublée non occupée et non louée, située dans un immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, cadastré section [Cadastre 12], lieu dit « [Localité 6] », [Adresse 9] pour une contenance de 60 ares et 90 centiares. Il est précisé que le lot 21 consiste en une chambre située dans le bâtiment A, au premier étage, d'une superficie de 14 m2 avec les 156/10.000 èmes des parties communes générales et les 244/10.000 des charges spéciales du bâtiment A. M. [Z] fait grief au procès-verbal de description de mentionner que l'immeuble est destiné à être exploité en résidence hôtelière alors qu'il résulte de la consultation du site internet du Couett-Hôtel à [Localité 7] que les lieux sont désormais exploités en hôtel et qu'en tout état de cause, la chambre étant dépourvue de cuisine, elle ne peut constituer un logement ni être exploitée en résidence hôtelière. Cependant l'huissier n'a fait que reprendre les indications du titre de propriété mentionnant que « l'ensemble immobilier destiné à être soumis au statut de la copropriété et à être exploité en résidence hôtelière ». Par ailleurs, il a fait une description du bien et de l'immeuble dans leur configuration actuelle. A aucun moment, l'huissier ne mentionne qu'il s'agit d'un logement, qualifiant au contraire le bien de chambre meublée. En outre, le moyen tiré de l'exploitation actuelle de l'immeuble, prétendument contraire au règlement de copropriété, est sans incidence sur la validité de la procédure de saisie immobilière. Force est de constater que M. [Z], confus dans son argumentation, n'explique pas en quoi le procès-verbal de description serait inexact au regard du titre de propriété, ni en quoi il serait incomplet. Aucune nullité du commandement de payer délivré le 28 juin 2021 n'est donc encourue. Le premier juge a retenu à juste titre que les conditions de la saisie immobilière étaient réunies en ce que le créancier dispose d'un titre exécutoire en vertu de la copie exécutoire d'un acte reçu le 20 mai 2009 par Me [P] [K], justifie d'une créance certaine, liquide et exigible dont le montant fixé à la somme de 136 871,27 euros n'a jamais été contesté par M. [Z] et en ce que la saisie porte sur des droits saisissables. La circonstance que le bien ne serait pas vendable n'est pas avérée. Le jugement ayant ordonné la vente forcée du bien appartenant à M. [Z] sera donc confirmé, sans qu'il y ait lieu de statuer à nouveau sur la mise à prix et les conditions de la vente dont la cour n'est pas saisie. 3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. Les dépens d'appel seront inclus dans les frais de la vente et taxés avec les frais de poursuite. Succombant à nouveau en appel, M. [Z] sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En équité, il ne sera pas fait droit à la demande du Crédit Immobilier de France Développement sur ce même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l'exécution de [Localité 10] en date du 7 juin 2022 ; Y ajoutant : Déboute M. [W] [Z] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute le Crédit Immobilier de France Développement de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que les dépens d'appel seront inclus dans les frais de la vente et taxés avec les frais de poursuite Renvoie l'affaire au juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de fixation de l'audience d'ajudication dans les quatre mois du présent arrêt. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE