Cour d'appel, 23 juin 2022. 20/00266

N° 221 MF B -------------- Copies exécutoires délivrées à : - Me Quinquis, - Me Marchand, le 24.06.2022. Copie authentique délivrée à : - Me Lamourette, le 24.06.2022. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 23 juin 2022 RG 20/00266 ; Décision déférée à la Cour : jugement n° 20/340, rg n° 19/00237 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 3 juin 2020 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 8 septembre 2020 ; Appelante : Mme [D] [X] [U], née le 19 mars 1972 à [Localité 14], de nationalité française, demeurant à [Adresse 12] ; Représentée par Me Mathieu LAMOURETTE, avocat au barreau de Papeete ; Intimés : L'Office Polynésien de l'Habitat (OPH), établissement public doté de la personnalité morale dont le siège social est sis à [Adresse 15] ; Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par Me Robin QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ; L'Association Syndicale des Propriétaires du [Adresse 13] ; Représentée par Me Johan MARCHAND, avocat au barreau de Papeete ; Ordonnance de clôture du 11 février 2022 ; Composition de la Cour : La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 12 mai 2022, devant Mme BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par Mme BRENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, Mme [U] est propriétaire du lot 214 du lotissement [Adresse 12] situé au sein du lotissement [Adresse 13], à [Localité 11] (île de Tahiti). Le 13 mai 2019 elle a engagé une action à l'égard de l'Office polynésien de l'habitat et de l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 13] aux fins d'entendre enjoindre à l'Office Polynésien de l'Habitat (ci-après l'Office), sous astreinte de 100'000 XPF par jour de retard, de procéder directement ou faire procéder à toutes mesures utiles notamment par voie de destruction, démolition en vue de restaurer l'aire de stationnement des véhicules conformément aux dispositions du cahier des charges d'une part, ainsi que la servitude d'accès aux parcelles cadastrées S[Cadastre 8] et S[Cadastre 9] de manière à ce que cet accès ne soit pas entravé en largeur et en hauteur, d'autre part. La requérante exposait que l'Office est propriétaire des parties communes du lotissement [Adresse 12] et notamment de la parcelle S [Cadastre 7] sur laquelle sont implantés l'aire de stationnement des véhicules et l'accès aux parcelles [Cadastre 2] à [Cadastre 6], mais que les propriétaires de ces parcelles occupent illégalement le parking avec des véhicules et ont entrepris des travaux d'extension non autorisés de leur maison respective, sur la servitude d'accès et sur la parcelle S[Cadastre 10]. L'Office a répliqué que les demandes de Mme [U] concernant des parties communes devaient être dirigées contre l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 13] ou directement contre les personnes physiques qui lui causerait des troubles, en ajoutant que la demanderesse occupe elle-même trois places de stationnement alors qu'une seule lui a été attribuée. Pour sa part, l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 13] a demandé de constater qu'aucune demande n'était formée à son égard, et a fait observer que le lot de Mme [U] dépend de l'association syndicale libre [Adresse 12] qui est seule compétente pour régler ce problème. S'agissant de la parcelle S[Cadastre 10], elle indique avoir tenté d'intervenir sans succès. *** Suivant jugement n° 20/340 rendu contradictoirement le 30 juin 2020, le tribunal civil de première instance de Papeete a débouté Mme [U] de l'ensemble de ses demandes puis l'a condamnée à payer à l'Office, une indemnité de procédure de 80'000 XPF outre les dépens. Suivant requête déposée au greffe le 8 septembre 2020, Mme [U] a relevé appel de cette décision, en demandant à la cour, statuant après réformation du jugement entrepris, Vu le cahier des charges du lotissement [Adresse 13] dont dépendent les logements nommés [Adresse 12], - constater que l'Office est propriétaire des parties communes du lotissement dit «logement [Adresse 12]», - constater que les résidents des parcelles [Cadastre 2] à [Cadastre 6] respectivement cadastrés S[Cadastre 8] à [Cadastre 9] composent le lot G plate-forme C du lotissement, - constater que l'accès à ces lots se fait par la parcelle S[Cadastre 7] appartenant à l'Office sur laquelle est implantée l'aire de stationnement des véhicules d'une part, et l'accès aux parcelles précitées, d'autre part, - constater que le cahier des charges du lotissement prévoit pour chaque lot un droit d'usage de la voirie desservant celle-ci et le droit à la jouissance privative dans un emplacement de parking, constater que les résidents des parcelles [Cadastre 2],[Cadastre 3],[Cadastre 4] [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ont entreposé sur l'aire de stationnement plusieurs véhicules empêchant la circulation et les man'uvres, et qu'ils ont également entrepris sur leurs lots privatifs des travaux d'extension de leur maison d'habitation empiétant sur la servitude d'accès mais également sur la parcelle cadastrée S[Cadastre 10] qui appartient à l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 13], réduisant la largeur de la servitude et détournant également son objet en la rendant impropre à la circulation automobile, - enjoindre dès lors à l'Office et à l'association syndicale [Adresse 13] sous astreinte de 100'000 XPF par jour de retard, de procéder à toutes mesures utiles en vue de restaurer l'aire de stationnement des véhicules conformément aux dispositions du cahier des charges, ainsi que la servitude d'accès aux parcelles cadastrées S[Cadastre 8] à S[Cadastre 9] afin que cet accès ne soit plus entravé en largeur et en hauteur, - condamner l'Office et l'association syndicale [Adresse 13] au paiement d'une somme de 282'500 XPF au titre des frais irrépétibles de première instance et la même somme pour les frais irrépétibles d'appel, en plus des entiers dépens. Par conclusions d'intimé du 12 mai 2021, l'Office Polynésien de l'Habitat demande à la cour, vu le cahier des charges du lotissement [Adresse 13], le règlement de jouissance du lotissement [Adresse 12] et son additif, vu le code général des collectivités territoriales et le code de la route de la Polynésie française, débouter Mme [U] de son appel, confirmer le jugement entrepris puis condamner l'appelante à payer une indemnité de procédure de 150'000 XPF ainsi qu'aux dépens. Par conclusions du 12 août 2021, l'association syndicale du lotissement [Adresse 13] a sollicité que les demandes formulées à son égard pour la première fois en appel par Mme [U] soient déclarées irrecevables en vertu de l'article 349 du code de procédure civile de Polynésie française, ou, en tout état de cause mal fondées, et que l'appelante soit condamnée au paiement d'une indemnité de procédure de 150'000 XPF. Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. Pour l'exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, il sera renvoyé à la motivation ci-après à l'effet d'y répondre. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2022. Motifs de la décision : En appel, le litige se présente dans les mêmes conditions de fait et de droit que devant le tribunal qui a rejeté les demandes de Mme [U]. Il ressort des pièces et des explications des parties, les éléments suivants : - Mme [U] est propriétaire d'un bien constituant le lot n°214 des logis [Adresse 12] appartenant au lotissement [Adresse 13] ; - Le lotissement [Adresse 13] édifié par la société SETIL a été acquis en totalité par l'Office le 13 novembre 1992 par un acte prévoyant en particulier la construction de 130 logement [Adresse 12] dont les lots 213 à 218 ; - le lotissement [Adresse 12] est soumis à un règlement de jouissance dressé le 4 octobre 1976 qui a créé une association syndicale pour la gestion de ce lotissement ; Par ordonnance du 25 août 2020, le président du tribunal de première instance a désigné Maître [C] ès qualités d'administrateur provisoire pour une durée de trois mois afin de convoquer une assemblée générale de l'association syndicale du lotissement [Adresse 12] ; - en août 2017, l'association syndicale [Adresse 13] a tenté de régler le problème posé par les extensions de construction illicites des lots 215 à 218 sur la parcelle S[Cadastre 10] mais dans un courrier en réponse du 27 août 2017, les occupants des lots 215 à 218 se sont vivement opposés à la demande d'enlèvement des ajouts de construction ('cagibis') ; - de son côté, l'Office a tenté de trouver une solution amiable en invitant par courrier du 27 juillet puis 30 novembre 2017, les occupants des lots 213 à 218 à respecter d'une part, la servitude de passage, et d'autre part, la zone de parking. - Sur le bien-fondé de l'appel - La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'dire et juger' ou de 'constater' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens. Ainsi, les seules prétentions dont Mme [U] saisit la cour en vertu de l'article 21 du code de procédure civile de Polynésie française, visait à enjoindre à l'Office polynésien de l'habitat et à l'association syndicale des propriétaires du lotissement [Adresse 13] de mettre fin à l'encombrement de l'aire de stationnement et à la servitude d'accès, et à obtenir leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité de procédure. S'agissant de l'association syndicale [Adresse 13], Mme [U] l'a intimée devant la cour mais n'avait formulé aucune demande à son égard, en première instance. Or, ainsi que le conclut l'association syndicale, aux termes de l'article 349 du code de procédure civile applicable en Polynésie française, les juges d'appel ne peuvent se prononcer que sur les demandes qui ont été soumises au juge de première instance et il ne peut être formé en cause d'appel aucune demande nouvelle, sauf en défense connexe à la demande principale ou en compensation, mais aucune de ces exceptions n'est applicable aux prétentions formulées par Mme [U]. Dès lors les demandes de Mme [U] à l'égard de l'association syndicale [Adresse 13] doivent être déclarées irrecevables. S'agissant des demandes à l'égard de l'Office Polynésien de l'Habitat, en sa qualité de propriétaire des parties communes du lotissement [Adresse 12] inclus dans l'emprise du lotissement [Adresse 13], et notamment de la servitude d'accès cadastré S[Cadastre 1] et de l'aire de stationnement, il apparaît que par acte authentique du 4 octobre 1976 régulièrement transcrit au Bureau des Hypothèques de [Localité 14] le 26 octobre suivant, volume 843, numéro 3, et de son additif en forme authentique dressé le 5 novembre 1992, l'association syndicale du lotissement [Adresse 12] a été constituée pour la gestion et l'entretien des parties communes. L'acte stipule qur l'association sera définitivement constituée quand 5 membres seront réunis en assemblée générale parle lotisseur pour désigner les premiers syndics. Il s'impose à toute personne propriétaire, locataire ou occupante d'un ou plusieurs lots à quelque titre que ce soit. Le règlement particulier du lotissement [Adresse 12] stipule en outre, que les propriétaires peuvent régler directement entre eux, les litiges portant sur l'application des règles du lotissement sans que le lotisseur puisse être mis en cause. Dès lors, comme le ministère du logement, de l'aménagement et de l'urbanisme l'a fort bien expliqué dans un courrier du 5 mai 2017 et comme l'a encore rappelé le tribunal dans son jugement querellé, si Mme [U] considère que d'autres colotis commettent des manquements au règlement du lotissement [Adresse 12] ou lui occasionne des troubles anormaux de voisinage, elle devait assigner l'association syndicale constituée à cet effet (ou le mandataire judiciaire désigné par ordonnance du 25 août 2020), ou directement les autres propriétaires concernés qui sont d'ailleurs clairement identifiés dans son dossier de plaidoirie, car en effet, l'appelante ne vise pas un texte légal ou contractuel lui permettant de rechercher la responsabilité de l'Office. La cour doit donc débouter Mme [U] des causes de son appel et la condamner aux dépens d'appel en plus de ceux de première instance et d'une indemnité de procédure d'appel à chacun de ses deux intimés. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ; Vu l'appel de [D] [X] [U] ; Déboute l'appelante des causes de son recours ; Confirme le jugement entrepris ; Condamne en outre, Mme [U], à supporter les entiers dépens d'appel et à payer à chacun des deux organes intimés, une indemnité de procédure d'appel de 50 000 XPF sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de Polynésie française. Prononcé à Papeete, le 23 juin 2022. Le Greffier, Le Président, signé : M. SUHAS-TEVEROsigné : MF BRENGARD