Cour d'appel, 23 mai 2024. 23/04517

ARRÊT n° AFFAIRE : [H] [P] C/ [S] COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 23 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04517 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P6LE Décisions déférées à la Cour; Jugement Tribunal d'Instance de Pertuis, du 23 Avril 2019, enregistrée sous le n° 11-17-000379 Arrêt Cour d'appel de Nîmes du 26 novembre 2020 -RG n° 19/2485 Arrêt Cour de Cassation de PARIS du 17 Février 2022, pourvoi n° H 21-11-038 Vu l'article 1037-1 du code de procédure civile; DEMANDEURS A LA SAISINE: Monsieur [L] [H] né le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5], [Localité 6] et Madame [N] [P] née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 9] de nationalité Française [Adresse 5], [Localité 6] Représentés par Me Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Nicolas SIROUNIAN, avocat au barreau de AIX EN PROVENCE DEFENDEUR A LA SAISINE Monsieur [G] [S] né le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l'audience par Me Pierre Arnaud BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE Ordonnance de clôture du 05 mars 2024 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 mars 2024,en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 805 du code de procédure civile, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats: Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant contrats en date du 22 mars 2013 Monsieur [G] [S] a consenti à Madame [N] [P] et Monsieur [L][H] la location d'un appartement situé à [Adresse 11], et celle d'un emplacement de parking. Par courriers recommandés en date du 18 mai 2015 Monsieur [S] a fait délivrer à ses locataires un congé pour vendre, à échéance du 21 mars 2016. A défaut de libération volontaire des lieux à la date prévue, Monsieur [S] a engagé une instance en référé dont il a été débouté le 30 juin 2016 tenant l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité du congé. Par exploit délivré le 23 novembre 2017 Monsieur [S] a fait assigner Madame [P] et Monsieur [H] pour se voir indemnisé "de la perte sur la vente de son bien", des frais de remise en état du bien et d'un préjudice moral. Par jugement en date du 23 avril 2019 le tribunal d'instance de Pertuis a: -dit nulle l'attestation établie le 23 avril 2018 par Madame [R], -dit n'y avoir lieu à expertise, -dit valable le congé pour vendre délivré le 18 mai 2015, -condamné Madame [P] et Monsieur [H] à payer à Monsieur [S] la somme de 27 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte sur la vente de son bien, -débouté Monsieur [S] de sa demande au titre des frais de remise en état des lieux, -condamné Monsieur [S] à payer à Madame [P] et Monsieur [H] la somme de 590 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, et celle de 1344 euros au titre des majorations de retard, soit au total 1934 euros, -ordonné la compensation des créances réciproques, -débouté Madame [P] et Monsieur [H] de toutes autres demandes, -condamné Madame [P] et Monsieur [H] à payer à Monsieur [S] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, -condamné Madame [P] et Monsieur [H] à payer à Monsieur [S] la somme dc 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Madame [P] et Monsieur [H] aux dépens, -ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 20 juin 2019 Madame [P] et Monsieur [H] ont relevé appel de la décision. Le dispositif de l'arrêt d'appel de la Cour d'appel de Nîmes en date du 26 novembre 2020 infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [S] à restituer le dépôt de garantie avec majorations de retard, Statuant à nouveau, Déboute Monsieur [K] [S] de sa demande d'indemnisation au titre de "la perte sur la vente de son bien", Déboute Monsieur [G] [S] de sa demande d'indemnisation au titre des frais de remise en état des lieux, Déboute Monsieur [G] [S] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, Condamne Monsieur [G] [S] aux dépens de première instance et d'appel, distraits pour ceux d'appel au profit de Maître Ludovic Para. Par arrêt du 17 février 2022, la Cour de Cassation a cassé et annulé l'arrêt d'appel mais seulement en ce qu'il rejette la demande en réparation du préjudice moral et de frais de remise en état et renvoyé devant la cour de céans. Prétentions & Moyens Par conclusions en date du 22 avril 2024 M. [S] sollicite : - d'infirmer le jugement du Tribunal d'Instance de Pertuis en date du 23 avril 2019 en ce qu'il a débouté Monsieur [S] de sa demande de condamnation des consorts [H] ' [P] à lui payer la somme de 4.469,95 € au titre des frais de remise en état. - de condamner les consorts [H] ' [P] à payer à Monsieur [S] la somme de 4.469,95 € au titre des frais de remise en état -de confirmer le jugement du Tribunal d'Instance de Pertuis en date du 23 avril 2019 en ce qu'il a condamné les consorts [H] ' [P] à payer à Monsieur [S] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral. - de condamner les consorts [H] ' [P] à payer à Monsieur [S] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, -de condamner les consorts [H] ' [P] aux entiers dépens Par conclusions en date du 16 octobre 2023, Madame [N] [P] et Monsieur [L][H] concluent à l'infirmation de la décision déférée, sauf en ce que le premier juge a débouté Monsieur [G] [S] de sa demande tendant à être indemnisé du coût des travaux de remise en état de son logement et l'a condamné à régler aux concluants la somme de 590,00 € en restitution du montant de dépôt de garantie et celle de 1 344,00€ au titre des majorations de retard. Et statuant à nouveau des chefs infirmés, Débouter Monsieur [G] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. En toute hypothèse, Condamner Monsieur [G] [S] à régler à Monsieur [L] [H] et Madame [N] [P] la somme de 5 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner Monsieur [G] [S] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Arnaud Julien, avocat au barreau de Montpellier, sur son affirmation de droit. MOTIFS 1) La remise en état Les consorts [H] ' [P] estiment que les travaux dont Monsieur [G] [S] prétend qu'ils seraient nécessaires à la remise en état de son logement ne visent qu'à remédier à l'usure naturelle de certains éléments (peintures, gazon, jardin '), ou à assurer l'entretien inévitable de certains équipements (entretien climatiseurs). Le premier juge estime que ces demandes sont basées sur des devis et donc ne peuvent être pris en compte et déboute Monsieur [S] alors que la Cour de Cassation casse la décision d'appel et estime que " l'arrêt retient que les désordres qu'il constate, qui révèlent un manque de soin et un défaut d'entretien des locataires, auraient necessité des travaux de simple nettoyage, mais ne justifient pas les réparations locatives dont le bailleur réclame le paiement". Monsieur [G] [S] réclame la somme de 4 469,95 € au titre des frais de remise en état des lieux, cette somme étant constituée de l'addition de divers devis: -Travaux de peinture SARL FEP FRANCK FLORES ................ 1.357,95 € (Pièce n° 22.) -Entretien climatiseurs Sté [Localité 10] FROID ......................... 298,80 € (Pièce n° 23.) - Fourniture et pose store Sté AUTOMATISMES FERMETURES DE PROVENCE ..................................827,20€ (Pièce n° 24.) - Réfection du gazon Sté LES JARDINS DE XAVIER .............. 1.296,00 € (Pièce n° 25.) - Remise en état du jardin Sté LES JARDINS DE XAVIER .........690,00 € (Pièce n° 26.) Ces devis ne constituent pas des factures acquitées et ne permettent pas de s'assurer de la réalité des travaux. De plus, il sera relevé qu'aucune des parties ne produit un état de sortie des lieux contradictoire qui viendrait à l'appui d'un constat de dégradation: - Madame [N] [P] et Monsieur [L][H] ont quitté les lieux le 3 juillet 2017 en remettant les clés à Me [B], Huissier de justice associé à [Localité 10], et ont fait procéder à la rédaction d'un PV d'état des lieux de sortie hors la présence de Monsieur [S] qui constaté l'absence de dégradations - Monsieur [S] a fait procédé à un PV de sortie d'état des lieux le 18 juillet 2017 par le même huissier hors la présence de ses locataires qui constate la présence de dégradations. Cette situation pour le moins antagonique ne permet pas au juge de s'assurer d'une réalité concrète des désordres . En l'absence de justificatifs et d'élements matériels concernant cette dégradation et remise en état, le jugement du Tribunal d'Instance du 23 avril 2019 sera confirmé sur ce point. 2) Le préjudice moral Le tribunal d'instance dans son jugement du 23 avril 2019 estime que" le maintien dans le logement, l'obligation de poursuivre de nombreuses procédures pour obtenir la restitution de son bien, a engendré pour Monsieur [S] un préjudice moral qui sera justement réparé par l'octroi de la somme demandée", Madame [N] [P] et Monsieur [L][H] ont fait réaliser un PV de sortie des lieux le 3 juillet 2017 alors que par courrier LRAR du 18 mai 2015 M. [G] [S] envoyait aux locataires un " congé en vue de la vente". Malgré l'arrêt de la Cour d'Appel de Nimes en date du 9 février 2017 ayant validé les congés délivrés, et ordonné leur expulsion, les locataires se sont maintenus dans les lieux. Cette situation a empêché Monsieur [S] de disposer de son bien ce qui l'a rendu indisponible à la vente alors qu'il démontre qu'il avait mandaté une agence pour la vente, un acquéreur qui n'a pas pu visiter les lieux puis un deuxième acquéreur, Monsieur [C] proposant un prix de 220.000 €, qui a renoncé à son acquisition. Ainsi dans cette continuité, Madame [N] [P] et Monsieur [L][H] refusant d'acquérir à ce prix, ont continué à se maintenir dans les lieux malgré un commandement de quitter les lieux en date du 7 mars 2017. Cette résistance abusive imputable à Madame [N] [P] et Monsieur [L][H] entre le 9 février 2017 et le 3 juillet 2017 a constitué un préjudice moral alors même que les locataires bénéficiaient d'un contrat de réservation dès le 9 juin 2015 pour un immeuble livrable au plus tard le 31 décembre 2016 . Ce préjudice moral constitué par ce maintien dans les lieux, l'obligation d'entamer diverses procédures sera indemnisé à la somme de 2500 euros. 3) Sur la demande reconventionnelle des consorts [H] / [P] Le Tribunal d'Instance de Pertuis a condamné Monsieur [G] [S] à la somme de 1 934,00 € (590,00 € + 1 344,00 €), cette disposition, confirmée par la première juridiction d'appel, n'a pas été censurée par la Cour de Cassation. La juridiction de renvoi n'étant pas saisi de ce point, celui-ci étant définitif, cette demande renconventionnelle sera rejetée 4) Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, les consorts [H]/ [P], succombants partiellement, seront condamnés eux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement du Tribunal d'Instance de Pertuis du 23 avril 2019 concernant les frais de remise en état ; Infirme le jugement du Tribunal d'Instance de Pertuis du 23 avril 2019 et statuant à nouveau : Condamne M. [L] [H] et Madame [N] [P] à payer à Monsieur [G] [S] la somme de 2500 euros au titre du préjudice moral ; Dit n'y avoir lieu à l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [N] [P] et Monsieur [L][H] aux entiers dépens. Le greffier, Le président,