Cour d'appel, 23 octobre 2025. 21/04102

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-3 ARRÊT AU FOND DU 23 OCTOBRE 2025 Rôle N° RG 21/04102 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHENA Société IMMAC DEVELOPPEMENT S.A.R.L. C/ S.A.S. H2 HOME HUNTER Copie exécutoire délivrée le : 23/10/25 à : Me Sandra JUSTON Me Bernadette RAMOS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 03 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2019F01200. APPELANTE SARL IMMAC DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A.S. H2 HOME HUNTER, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Bernadette RAMOS de la SELARL RAMOS CONSEIL, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président, magistrat rapporteur Mme Claire OUGIER, Présidente de chambre Mme Magali VINCENT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Laure METGE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025, Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS & PROCÉDURE La SARL Immac Développement a acquis en juillet 2014 un terrain situé [Adresse 3] et a entrepris la réalisation d'un immeuble d'habitation, destiné à être vendu en l'état futur d'achèvement. Le 6 septembre 2018, une vente a été conclue avec les consorts [X] pour un montant de 382 000 euros. La SARL H2 Home Hunter lui a alors demandé paiement d'une commission de 25 560 euros sur le fondement d'un mandat de vente exclusif qu'elle conteste. Par assignation du 2 septembre 2019, la SARL H2 Home Hunter a saisi le tribunal de commerce de Marseille aux fins de condamnation de la SARL Immac Développement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement : - de la somme de 25 560 euros au titre d'une facture n°66 du 11 mars 2015 avec intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure du 3 avril 2019, avec capitalisation des intérêts échus, - de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - des dépens de l'instance. Par jugement du 3 mars 2021, le tribunal de commerce de Marseille a : - dit n'y avoir lieu au rejet des dernières écritures de la SARL Immac Développement, - déclaré la SARL H2 Home Hunter recevable en ses demandes, - débouté la SARL Immac Développement de sa demande d'expertise graphologique, - déclaré valable le mandat 44 bis du 17 août 2016 entre la SARL Immac Développement et la SARL H2 Home Hunter, - condamné la SARL Immac Développement à régler à la SARL H2 Home Hunter les sommes de 25 560 euros TTC en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2019, 2 000 euros de dommages-intérêts et 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné la capitalisation des intérêts annuels, - condamné la SARL Immac Développement aux dépens de l'instance, - ordonné l'exécution provisoire, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. Par déclaration du 18 mars 2021 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SARL Immac Développement a interjeté appel du jugement en visant chacune des mentions de son dispositif. Par ordonnance d'incident du 31 mai 2022, le magistrat de la mise en état a : - déclaré irrecevables les conclusions de la SARL H2 Home Hunter aux fins de radiation de l'affaire sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile, et - condamné la SARL H2 Home Hunter à payer à la SARL Immac Développement la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'incident. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mai 2021, la SARL Immac Développement demande à la cour de : - la recevoir en son appel, - la déclarer recevable et bien fondée, - réformer le jugement entrepris des chefs critiqués dans la déclaration d'appel, notamment en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'expertise graphologique, a déclaré valable le mandat 44 bis du 17 août 2016, l'a condamnée à régler la somme de 25 560 euros de commissions, la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts ainsi que la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, Statuant à nouveau, - juger qu'en l'absence de production du mandat 44 bis du 17 août 2016 en original, la SARL H2 Home Hunter est irrecevable à réclamer le paiement de commissions, - juger que le mandat de vente exclusif 44 bis du 17 août 2016 est un faux, - débouter la SARL H2 Home Hunter de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions, À titre subsidiaire, - désigner tel expert avec pour mission habituelle en pareille matière, notamment d'examiner le mandat produit, de se faire communiquer l'original, et de dire s'il s'agit de la signature de M. [K] [M], À titre très subsidiaire, - juger que le mandat 44 bis du mandat du 17 août 2016 est nul, et prononcer la nullité du mandat 44 bis du 17 août 2016, En tout état de cause, - débouter la SARL H2 Home Hunter de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions, - condamner la SARL H2 Home Hunter à régler la somme de 44 962,08 euros à la SARL Immac Développement au titre des sommes dues en exécution du contrat de location du 1er avril 2016, dans l'hypothèse où la cour viendrait à confirmer la décision rendue par le tribunal de commerce de Marseille, prononcer une compensation entre les condamnations éventuellement prononcées et les sommes dues en exécution du contrat de location du 1er avril 2016, - condamner la SARL H2 Home Hunter à la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamner la SARL H2 Home Hunter à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP Badie Simon Thibaud Juston. * * * La SARL H2 Home Hunter a constitué avocat le 4 juin 2021 et est irrecevable à conclure. Son conseil a déposé en tout état de cause les pièces contenues dans son dossier de première instance. * * * Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l'exposé des moyens et prétentions des parties. La clôture a été prononcée le 10 juin 2025. Le dossier a été plaidé le 24 juin 2025 et mis en délibéré au 23 octobre 2025. L'arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l'article 467 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualité pour agir de la SARL H2 Home Hunter : La SARL Immac Développement dénie toute qualité pour agir à la SARL H2 Home Hunter, motif tiré de ce qu'elle ne justifie pas de la titularité de la carte professionnelle requise par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 régissant la profession d'agent immobilier. Le dossier de première instance produit par la SARL Immac Développement comporte copie des cartes professionnelles délivrées à la SARL H2 Home Hunter les 10 mai 2010, 9 septembre 2016 et 8 septembre 2019 jusqu'au 8 septembre 2022, ainsi que les attestations d'assurance responsabilité civile professionnelle pour la période courant de 2010 à 2011. Aucune fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir ne peut être opposée à la SARL H2 Home Hunter. Sur la demande en paiement de facture de la SARL H2 Home Hunter : La SARL Immac Développement soutient que la signature de son représentant légal, M. [K] [M], a été contrefaite, et que l'intéressé n'a jamais signé le mandat n°44 bis du 17 août 2016 invoqué par la SARL H2 Home Hunter au soutien d'une demande en paiement d'une facture de 25 560 euros TTC. La SARL Immac Développement précise avoir déposé plainte auprès du Parquet de [Localité 4] le 28 août 2020 à l'encontre de M. [O] [E], représentant légal de la SARL H2 Home Hunter, du chef d'escroquerie, faux et usage de faux. Elle sollicite le recours à une expertise judiciaire en écriture. Sur ce, Il résulte des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si l'intimé ne comparaît pas, que le juge ne fait droit à la demande de l'appelant que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 123-23 du code de commerce dispose que la comptabilité régulièrement tenue peut être admise en justice pour faire preuve entre commerçants pour faits de commerce. L'article 1383 du code civil dispose par ailleurs que l'aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Il ne produit cependant de conséquences juridiques contre son auteur que si sa volonté de reconnaître un fait est non équivoque et que cette reconnaissance porte sur un fait et non sur une appréciation en droit du contenu du préjudice indemnisable. En l'occurrence, il résulte des pièces du dossier de première instance produit par la SARL H2 Home Hunter : - qu'un mandat n°44 du 17 octobre 2013 (SCCV White Park) a été renouvelé ainsi qu'il résulte d'un extrait du registre des mandats, - que ce mandat n°44 correspond au mandat n°44 bis du 17 octobre 2016, - que ces mandats n°44 et n°44 bis attribuent à la SARL H2 Home Hunter, désignée comme le mandataire, une commission fixée à 6 % HT du prix de vente TTC, due par la SARL Immac Développement, désignée comme le mandant, - qu'une facture n°66 a été éditée le 11 mars 2015 par la SARL H2 Home Hunter pour un montant de 25 560 euros TTC (= 355 000 x 6 % = 21 300 euros HT + 20 % TVA), - que cette facture n°66 de 25 560 euros apparaît inscrite en comptabilité dans le grand-livre fournisseurs de la SARL Immac Développement, au titre des exercices 2015 et 2017, - que, par mise en demeure du 3 avril 2019, le conseil de la SARL H2 Home Hunter a enjoint à la SARL Immac Développement de régler sous 48 heures la somme de 25 560 euros par chèque à l'ordre de la SARL H2 Home Hunter, - que cette mise en demeure a été réitérée par la SARL H2 Home Hunter, par courrier recommandé avec demande d'accusé de réception du 24 juillet 2019, - que, par courrier recommandé du 10 août 2019 à en-tête de la SARL Immac Développement, M. [M] agissant en qualité de gérant a répondu à la SARL H2 Home Hunter qu'une facture lui avait déjà été adressée en 2015 (ce qui est établi), et qu'elle serait honorée après que le loyer de son véhicule BMW x4 lui aura été réglée. La cour considère au vu de ces éléments que M. [M] a admis l'existence d'une créance liquide, exigible et certaine de 25 560 euros de la SARL H2 Home Hunter à l'égard de la SARL Immac Développement. Cette dernière ne l'a contestée, motif tiré de la fausseté du mandat n°44 bis, qu'après avoir été assignée le 2 septembre 2019 par la SARL H2 Home Hunter devant le tribunal de commerce de Marseille. Le jugement entrepris est confirmé : - en ce qu'il a condamné la SARL Immac Développement à payer la somme de 25 560 euros à la SARL H2 Home Hunter avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2019, et - en ce qu'il a débouté la SARL Immac Développement de sa demande de mesure d'instruction, en l'espèce une expertise en écriture improprement qualifiée d'expertise graphologique. Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL H2 Home Hunter : La SARL Immac Développement conteste le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer une somme de 2 000 euros de dommages-intérêts à la SARL H2 Home Hunter. Le jugement entrepris, qui n'a pas spécialement caractérisé le préjudice subi par la SARL H2 Home Hunter, est infirmé de ce chef. Sur la capitalisation des intérêts au taux légal : Conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts au taux légal. Sur la demande en paiement de la SARL Immac Développement au titre du contrat de location automobile : La SARL Immac Développement produit un contrat du 1er avril 2016, aux termes duquel elle a consenti à la SARL H2 Home Hunter un bail de 4 ans sur un véhicule BMW x4 moyennant un loyer mensuel de 1 128,33 euros la première année, et 1 198,88 euros au-delà. Elle invoque une créance de 44 962,08 euros et entend être admise au bénéfice d'une compensation judiciaire. Cette demande est fondée sur un autre contrat dont la nature juridique, l'objet et la date de conclusion sont différents. Elle constitue une prétention nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, prohibée en tant que telle devant la cour, et ne représente pas l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes formées en première instance. Elle est irrecevable. Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL Immac Développement : La SARL Immac Développement conclut à la condamnation de la SARL H2 Home Hunter au paiement d'une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Le jugement entrepris étant confirmé pour l'essentiel, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande. Sur les demandes annexes : Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées. L'équité ne justifie pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SARL Immac Développement est condamnée aux dépens de l'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour, hormis en ce qu'il a condamné la SARL Immac Développement à payer à la SARL H2 Home Hunter une somme de 2 000 euros de dommages-intérêts. Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées, et y ajoutant, Déboute la SARL H2 Home Hunter de sa demande de condamnation de la SARL Immac Développement au paiement d'une somme de 2 000 euros de dommages-intérêts. Dit que la demande de la SARL Immac Développement de paiement par compensation des créances est irrecevable. Déboute la SARL Immac Développement de sa demande de condamnation de la SARL H2 Home Hunter pour procédure abusive. Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SARL Immac Développement aux dépens de l'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT