Texte intégral
N° RG 22/02829 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OH2L
Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] au fond du 25 octobre 2021
RG : 20/03248
S.A. SA D'HLM ALLIADE HABITAT
C/
[D]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 21 Février 2024
APPELANTE :
La société Anonyme d'HLM ALLIADE HABITAT venant aux droits de la SA D'HLM CITE NOUVELLE, [Adresse 1], venant elle-meme aux droits de la société NEOLEA Société Anonyme d'HLM,
Société Anonyme au capital de 136 722 976 € dont le siége est situé [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 960 506 152 agissant poursuites et diligences de ses représentants Iégaux domiciliés en cette qualité audit siege
Représentée par Me Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMÉ :
M. [H] [D]
né le 28 Mai 1984 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]
(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/009359 du 02/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon)
Représenté par Me Véronique BLAZY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 34
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Date de clôture de l'instruction : 13 Février 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Janvier 2024
Date de mise à disposition : 21 Février 2024
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Véronique DRAHI, conseiller, en application de l'article 456 du code de procédure civile, le président étant empêché, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé le 26 janvier 2016, la SA d'HLM Cité Nouvelle a consenti à M. [H] [D] une location portant sur un appartement type T3 au 3ème étage de l'immeuble situé [Adresse 5]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 257,42 € et de provisions mensuelles sur charges de 128,44 €. Les conditions générales de ce contrat prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d'impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de payer.
Le 27 février 2020, la SA d'HLM Cité Nouvelle a fait délivrer à M. [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 261,38 €, outre les frais.
Soutenant que les causes du commandement de payer n'avaient pas été apurées dans les deux mois de sa délivrance, la SA d'HLM Cité Nouvelle, devenue la SA d'HLM Alliade Habitat, a, par exploit du 28 septembre 2020, fait assigner le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en constat de la résiliation du bail.
Entre temps, M. [H] [D] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 22 octobre 2020, et par décision du 17 décembre 2020, la commission de surendettement des particuliers de La [Localité 7] a imposé une mesure de rétablissement personnel au profit du débiteur. Statuant sur le recours engagé par la SA d'HLM Cité Nouvelle, le juge en charge du surendettement au Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a dit, par jugement rendu le 14 juin 2021, n'y avoir lieu à rétablissement personnel mais à un moratoire de 24 mois, consistant à suspendre l'exigibilité des créances contre M. [H] pendant ce délai.
Par jugement contradictoire rendu le 25 octobre 2021, le magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne a statué ainsi':
Déboute la SA d'HLM Cité Nouvelle, devenue la SA d'HLM Alliade Habitat de sa demande en paiement des loyers, charges et des indemnités d'occupation arrêtés au 17 août 2020 du fait de la prise en compte de la procédure de rétablissement personnel sans liquidation,
Constate la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 janvier 2016 entre la SA d'HLM Cité Nouvelle, devenue la SA d'HLM Alliade Habitat et M. [H] [D] concernant le logement situé [Adresse 5]) à la date du 10 décembre 2020,
Sursoit que les poursuites jusqu'au 18 décembre 2022,
Dit que M. [H] [D] devra s'acquitter du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais,
DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
DIT en revanche qu'a défaut de paiement du loyer à son terme exact :
la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du défaut de paiement,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
à défaut pour Monsieur [H] [D] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur,
M. [H] [D] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de résiliation du bail,
l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,
CONDAMNE M. [H] [D] aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés selon les règles de l'aide juridictionnelle,
RAPELLE que l'exécution provisoire est de droit,
REJETTE tous les autres chefs de demande.
Au soutien de sa décision, le magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection a retenu':
Que le décompte produit par le bailleur est arrêté au 17 août 2020'; qu'il ne tient pas compte de l'effacement de la dette locative à hauteur de 2'777,01 € par l'effet de la mesure de rétablissement personnel prise par la commission de surendettement le 17 décembre 2020'; qu'en l'absence de production d'un décompte actualisé, il n'est pas permis de vérifier la prise en compte de l'effacement et de vérifier si M. [D] reste redevable d'une dette locative';
Qu'à raison de la mesure de rétablissement personnel, les effets de la clause résolutoire sont suspendus';
Que si la clause reprenait ses effets, M. [D] devra payer une indemnité d'occupation mais la clause pénale, manifestement excessive, est réduite à néant.
Par déclaration en date du 15 avril 2022, la SA D'HLM Alliade Habitat a relevé appel de cette décision en tous ses chefs, à l'exception de ceux portant sur les dépens et l'exécution provisoire.
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Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 11 août 2022 (conclusions d'appelant), la SA d'HLM Alliade Habitat, venant aux droits de la SA d'HLM Cité Nouvelle, demande à la cour':
Vu les articles 1103, 1104, 1741 du Code civil,
Vu la loi numéro 89/462 du 6 juillet 1989,
Infirmer le jugement du 25 octobre 2021 en ce qu'il a débouté la société SA d'HLM Alliade habitat venant aux droits de la SA d'HLM Cité Nouvelle de sa demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 août 2020,
Condamner M. [H] [D] à régler à la SA Alliade Habitat la somme de :
3 329,19 euros, comme due au 31 mars 2022,
outre les loyers échus jusqu'à l'arrêt à intervenir,
Ainsi que la somme de 332,91 euros au titre de la clause pénale,
Constater la résiliation du contrat de location liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de location telle que rappelée dans le commandement de payer les loyers,
Ordonner l'expulsion de M. [H] [D] et celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de location telle que rappelée dans le commandement de payer les loyers et aux dispositions de la loi,
Condamner M. [H] [D] à régler une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges dus à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu'à la libération des lieux,
Condamner M. [H] [D] au paiement de la somme de 1'500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer, l'assignation devant la juridiction de première instance, et le timbre de 225 euros en cause d'appel.
Elle fait valoir que le premier juge a tenu compte d'une décision de rétablissement personnel qui n'était pas définitive et contre laquelle elle avait formé un recours. Ce recours ayant été accueilli, elle souligne que la dette locative n'est pas effacée, ce qui justifie l'infirmation du jugement. Elle produit un décompte actualisé montrant que la dette de M. [D] a augmenté et elle considère que la cour ne pourra que constater le jeu de la clause résolutoire. Elle considère pour finir que le tribunal ne pouvait pas réduire à néant la clause pénale puisque la dette locative n'est pas effacée.
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Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 27 septembre 2022 (conclusions), M. [H] [D] demande à la cour':
Vu le jugement rendu le 25 octobre 2021 par la 4ème chambre civile ' Pôle de la Protection ' du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE,
Confirmer le jugement rendu le 25 octobre 2021 par la 4ème chambre civile ' Pôle de la Protection ' du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE,
Débouter la SA d'HLM ALLIADE HABITAT du surplus de ses demandes,
Subsidiairement,
Allouer à Monsieur [D] de larges délais de paiement à l'issue de la période de suspension de 24 mois accordée par le jugement rendu le 14 juin 2021 par le juge du surendettement,
Statuer ce que de droit sur les dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Il rappelle qu'en première instance, l'affaire a fait l'objet de renvois à la demande du bailleur, lequel s'est abstenu d'informer le juge du recours engagé contre la décision de la commission de surendettement et de la décision rendue sur ce recours. Il indique pour sa part n'avoir pas eu connaissance de ce recours et cette décision. Dans ces conditions, il demande à la cour de sanctionner le bailleur qui n'a pas pas versé aux débats les pièces nécessaires en confirmant le jugement de première instance.
Subsidiairement, il invoque l'article 24 V, de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter les plus larges délais de paiement à l'issue du moratoire accordé par le juge du surendettement.
Il demande la confirmation du jugement concernant la clause pénale en invoquant sa situation matérielle précaire et sa bonne foi.
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Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.
MOTIFS,
Sur les demandes en paiement':
En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, la société bailleresse produit le contrat de bail signé le 26 janvier 2016, un relevé de compte locataire en date du 17 août 2020 arrêté au 31 juillet 2020 (correspondant au décompte produit devant le premier juge), les avis d'échéances des mois d'octobre, novembre et décembre 2020 et un relevé de compte locataire depuis le 22 décembre 2020 jusqu'au 31 mars 2022.
En l'état de ces éléments, la cour n'est pas mise en mesure de vérifier les quittancements et encaissements sur la période du 1er août 2020 au 1er octobre 2020.
Or, les quittancements sur cette période doivent être examinés puisqu'ils sont susceptibles de contenir des frais d'huissier de justice à expurger comme ne constituant ni un loyer, ni une charge. En effet, cette hypothèse ne peut être exclue dans la mesure où l'avis d'échéance du mois de novembre 2020 comporte des frais de procédure quittancés au locataire. En outre, le bailleur a été avisé du caractère incomplet de ses pièces puisque l'intimé lui a adressé le 14 novembre 2023, par voie électronique, une sommation de communication de pièces, réclamant la production d'un décompte détaillé des sommes dues et payées depuis janvier 2016, sauf à en tirer toutes conséquences de droit.
Il s'ensuit qu'en l'état de pièces incomplètes, la société bailleresse, qui rapporte la preuve du principe de sa créance et qui justifie que celle-ci n'a pas été effacée par l'effet d'une mesure de rétablissement personnel, échoue à rapporter la preuve du quantum de cette créance.
Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement, sera dès lors confirmé.
La demande au titre de la clause pénale, dont le principe est prohibé par l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, sera rejetée en l'absence de preuve de son quantum.
Sur la demande en constat de la résiliation du bail et les demandes subséquentes :
Il n'est pas discuté de la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail, une copie de l'assignation ayant été notifiée à la Préfecture de La [Localité 7] et le bailleur justifiant avoir saisi la CAF de la situation d'impayé de loyers du locataire de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée, le tout dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur le fond, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2013, prévoyait alors que «'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'».
Aux termes des trois premiers alinéas de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période :
«'Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er (ci-après PJP pour 'période juridiquement protégée' du 12 mars au 23 juin 2020).
Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.
La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, autre que de sommes d'argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l'article 1er, est reportée d'une durée égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période.'»
Selon l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, les conditions générales du bail signé le 26 janvier 2016 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2020 pour la somme en principal de 2 261,38 €. Il a ainsi été imparti un délai de 2 mois à M. [D] pour payer sa dette locative de manière à mettre en échec le jeu de la clause résolutoire.
Le délai imparti expirant le 27 avril 2020, soit pendant la période juridiquement protégée (PJP), la clause résolutoire n'a pas produit ses effets en application du premier alinéa de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 précité. Néanmoins, dans la mesure où il résulte de l'un des décomptes produits que le locataire n'a pas exécuté son obligation de payer les loyers à la date du 27 avril 2020, les effets de la clause résolutoire, dans un premier temps paralysés, ont été reportées d'une durée égale au temps écoulée entre le 12 mars et le 27 avril, soit 1 mois et 19 jours, calculée après la fin de la PJP, soit un report au 11 août 2020, en application du premier alinéa de l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 précitée. Ainsi, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire n'est encourue qu'à compter de cette date.
Or, en produisant des décomptes incomplets, ne permettant pas à la juridiction saisie de vérifier les quittancements et encaissements sur la période du 1er août 2020 au 1er octobre 2020, la société bailleresse ne permet pas d'avantage à la juridiction saisie de vérifier le jeu de la clause résolutoire à la date du 11 août 2020.
Le jugement attaqué, en ce qu'il a constaté le jeu de la clause résolutoire à effet au 10 décembre 2020 et suspendu les effets de cette clause, sera infirmé.
Statuant à nouveau, la cour déboute la SA d'HLM Alliade Habitat de sa demande en constat de la résiliation de bail, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d'occupation.
Sur les autres demandes :
La SA d'HLM Alliade Habitat succombant en appel, elle sera condamnée aux dépens à hauteur d'appel et elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement rendu le 25 octobre 2021 par le magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne en ce qu'il a débouté la SA d'HLM Cité Nouvelle, devenue la SA d'HLM Alliade Habitat, de sa demande en paiement des loyers, charges, indemnités d'occupation, et clause pénale,
Infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions critiquées,
Statuant à nouveau,
Déboute la SA d'HLM Cité Nouvelle, devenue la SA d'HLM Alliade Habitat, de sa demande en constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d'occupation.
Y ajoutant,
Rejette la demande présentée par la SA d'HLM Alliade Habitat au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SA d'HLM Alliade Habitat, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens à hauteur d'appel.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ, Véronique DRAHI, CONSEILLER
