Cour d'appel, 19 mars 2024. 23/01138

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 19 mars 2024 N° RG 23/01138 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GBAM -LB- Arrêt n° 139 Syndic. de copro. [Adresse 9] / [N] [T], S.A.S. [D] IMMOBILIER, S.C.P. PAPON [C] Ordonnance, origine Juge de la mise en état de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 21 Juin 2023, enregistrée sous le n° 21/02814 Arrêt rendu le MARDI DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Syndic. de copro. [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la SA CABINET TERRIER [Adresse 8] [Localité 3] Représenté par Maître Christine ROUSSEL-SIMONIN de la SELARL DIAJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : Mme [N] [T] [Adresse 1] [Localité 4] Non représentée S.A.S. [D] IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 4] et S.C.P. PAPON [C] [Adresse 7] [Localité 3] Représentées par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMEES DÉBATS : A l'audience publique du 29 janvier 2024 ARRÊT : PAR DÉFAUT Prononcé publiquement le 19 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique reçu par maître [S] [C], notaire, le 26 juillet 2016, la société [D] Immobilier a acquis au sein de la copropriété [Adresse 9] le lot n° 2301 décrit de la manière suivante : « un immeuble ancien relevé d'un simple rez-de-chaussée avec droit exclusif à la jouissance du terrain situé à l'avant de celui-ci, à l'aspect ouest ». Au cours de l'assemblée générale du 5 octobre 2016, les copropriétaires de la [Adresse 9] ont adopté les résolutions n°005 et 006 autorisant la vente à la société [D] Immobilier, représentée par M. [D], d'une parcelle de terrain constituant une partie commune, au prix de 10'000 euros, à répartir entre les copropriétaires, en imposant certaines contraintes à l'acquéreur, tenant notamment à la prise en charge des frais de convocation de l'assemblée générale, des frais liés à la vente et aux démarches nécessaires au bornage amiable des propriétés ainsi qu'à la hauteur de la construction et également à la condamnation de l'escalier édifié en marge de la parcelle et du parking de la copropriété, passage qui permettait l'accès à la voie publique lorsque la parcelle était enclavée. Au cours de l'assemblée générale ordinaire du 16 mars 2017, les copropriétaires ont en définitive décidé de procéder non pas à la vente du bien mais à sa scission avec soulte, les conditions posées au cours de l'assemblée générale du 5 octobre 2016 restant identiques. Un acte de scission a été régularisé le 22 mai 2017 devant maître [G] [J], notaire, faisant suite à un document d'arpentage, la parcelle en litige dans le cadre de la présente procédure étant cadastrée sous le n° AC [Cadastre 6], correspondant à l'ancien lot n°2301 et au terrain attenant, la parcelle AC [Cadastre 5] restant une partie commune. Par acte authentique en date du 22 mai 2017, dressé par maître [S] [C], notaire, la société [D] Immobilier a vendu à Mme [T] la parcelle cadastrée AC [Cadastre 6] au prix de 25'000 euros. Cet acte a été publié au service de la publicité foncière le 6 décembre 2018 sous le n° 2018P14300. L'acte ne mentionnait aucune servitude. Considérant que Mme [T] ne respectait pas les obligations prises par son auteur, alors notamment qu'elle continuait à utiliser le passage devenu sans objet et les parties communes de la copropriété, ce sans autorisation, le syndicat des copropriétaires a entrepris des démarches afin d'obtenir la reconnaissance écrite par Mme [T] d'une servitude non altius tollendi, aux fins de publication. Au cours de l'assemblée générale du 22 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a décidé d'engager une procédure judiciaire à l'encontre de Mme [T] et de maître [C] afin de solliciter « leur condamnation in solidum, pour obtenir le respect des engagements pris par le vendeur de Mme [T] lors de l'AGS du 5 octobre 2016 et obtenir l'indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires » (sic). Par acte d'huissier en date du 2 août 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SA Cabinet Terrier, a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand pour que soit prononcée la nullité de l'acte de scission en date du 22 mai 2017 et la nullité subséquente de l'acte de vente du 22 mai 2017, et pour obtenir la condamnation de Mme [T] à restituer au syndicat des copropriétaires la parcelle litigieuse et, subsidiairement, sa condamnation au paiement de la somme de 50'000 euros au titre du prix de vente de la parcelle litigieuse et à la régularisation d'un acte de constitution de servitude, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Par assignation en date du 10 février 2022, Mme [T] a appelé en cause et en garantie son vendeur, la société [D] Immobilier, et la SCP de notaires François Papon [E] [C], sollicitant avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire aux fins de détermination de l'étendue de son droit à réparation. Les procédures ont été jointes. Par conclusions en date du 7 novembre 2022, la société [D] Immobilier a saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant au prononcé de l'irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour défaut d'habilitation de celui-ci à agir en justice. Par ordonnance du 21 juin 2023, le juge de la mise en état a statué en ces termes : -Retenons le défaut d'habilitation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pour la présente instance ; -Déclarons en conséquence irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à l'encontre de Mme [N] [T], de la SAS [D] Immobilier et de la SCP Papon [C] ; -Déboutons la SAS [D] Immobilier de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ; -Déboutons le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de toutes ses demandes ; -Condamnons le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à payer à la SAS [D] Immobilier une somme de 1000 euros et à Mme [N] [T] une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; -Rejetons les demandes autres, plus amples ou contraires ; -Condamnons le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] aux dépens. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 13 juillet 2023. Vu les conclusions en date du 30 août 2023 aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic, la SA Cabinet Terrier, demande à la cour de : Infirmer la décision rendue par le juge de la mise en état le 21 juin 2023, En conséquence, Déclarer recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Cabinet Terrier, En conséquence, Débouter les parties défenderesses de leurs demandes, fins et conclusions, À titre subsidiaire, Déclarer recevables les demandes suivantes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Cabinet Terrier : -Condamner Mme [T] à payer et porter au syndicat des copropriétaires   la somme de 50'000 euros au titre du prix de vente de la parcelle litigieuse ; -Condamner Mme [T] au respect des conditions visées dans l'acte de scission en date du 27 mai 2017 et à régulariser un acte de constitution de servitude sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de la signification de la décision à intervenir ; -Condamner Mme [T] et la SAS [D] Immobilier et la SCP Papon [C] solidairement entre elles au paiement de la somme de 50'000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Cabinet Terrier ; -Condamner Mme [T] et la SAS [D] Immobilier et la SCP Papon [C] solidairement entre elles au paiement de la somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Cabinet Terrier ; Condamner Mme [T], la SAS [D] Immobilier et la SCP Papon [C] in solidum au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'incident ; Dit que le jugement à intervenir sera publié au service de la publicité foncière de Clermont-Ferrand. Vu les conclusions en date du 24 août 2023 aux termes desquelles la SAS [D] Immobilier demande à la cour de : -Confirmer la décision en ce qu'elle a dit et jugé irrecevable l'action entreprise par le syndicat des copropriétaires ; -Déclarer irrecevable et rejeter la procédure engagée ; -Réformer pour le surplus et condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'abus de procédure et 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens. Vu les conclusions en date du 21 août 2023 aux termes desquelles la SCP François Papon et [E] [C] demande à la cour de : -Lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur les demandes présentées tant par Mme [T] que par la société [D] Immobilier tendant à voir prononcer l'irrecevabilité de l'action initiée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pour défaut d'habilitation du syndicat à agir ; -Statuer ce que de droit sur les dépens, lesquels ne seraient donc pas laissés à la charge de la SCP concluante. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION -Sur le défaut d'habilitation du syndic : En application de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Le syndic autorisé à agir par une décision de l'assemblée générale en application de ces dispositions ne peut le faire que dans le cadre précis de l'habilitation reçue ; son pouvoir s'inscrit dans la limite de la décision de l'assemblée générale lui demandant d'engager l'instance. En l'espèce, la SAS [D] Immobilier conteste la recevabilité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires au motif que le syndic, par l'assignation délivrée le 2 août 2021, a agi au-delà de l'habilitation reçue de l'assemblée générale le 22 septembre 2020. Le syndicat des copropriétaires, soulignant que la SAS [D] Immobilier n'était pas copropriétaire lors de l'assemblée générale du 22 septembre 2020 et soutenant en outre qu'elle a perdu sa qualité de copropriétaire par la vente le 22 juillet 2023 du seul lot qui lui appartenait au sein de la copropriété, estime que celle-ci n'a pas qualité pour soulever l'irrégularité tenant au défaut d'habilitation du syndic, alors qu'en application de l'alinéa 2 de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Le premier juge a toutefois justement retenu à cet égard que ces dispositions ne réservaient pas l'action aux seuls copropriétaires présents lors de l'assemblée générale au cours de laquelle l'habilitation avait été donnée au syndic, et qu'il n'y avait pas lieu de rajouter au texte une condition restrictive qu'il ne prévoyait pas. En outre, s'agissant de la qualité de copropriétaire de la SAS [D] Immobilier, si le syndicat des copropriétaires démontre par sa pièce n° 11 que celle-ci a vendu en juillet 2023 le lot n° 2706, correspondant à un parking dont elle était propriétaire au sein de la copropriété, l'intimée justifie par sa pièce n° 5 qu'elle est également propriétaire du lot n° 2707, correspondant également à un parking situé dans le bâtiment H, ainsi que l'a retenu le juge de la mise en état. Il ressort par ailleurs de la lecture de la résolution n°19-2 relative à l'engagement d'une procédure judiciaire à l'encontre de maître [C] et de Mme [T], votée à l'occasion de l'assemblée générale du 22 septembre 2020, que l'assemblée a décidé d'agir en justice en ces termes : « Après en avoir délibéré , l'assemblée générale refuse le projet établi par Maître [C] et décide : -D'engager une procédure judiciaire à l'encontre de Mme [T] et de Maître [C] afin d'obtenir leur condamnation in solidum pour obtenir le respect des engagements pris par le vendeur de Mme [T] lors de l'AGS du 5 octobre 2016 et obtenir l'indemnisation du préjudice de syndicat des copropriétaires ». L'assemblée générale a par ailleurs adopté au cours de la même assemblée une résolution n°20 aux termes de laquelle il est indiqué que « l'assemblée générale donne tous pouvoirs au syndic pour accomplir les démarches nécessaires auprès de maître Roussel-Simonie pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires. » Aux termes de l'assignation délivrée le 2 août 2021, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, a présenté les demandes suivantes : « À titre principal, -Prononcer la nullité de l'acte de scission en date du 22 mai 2017 et la nullité subséquente de l'acte de vente du 22 mai 2017, -Condamner Mme [T] à restituer au syndicat des copropriétaires la parcelle litigieuse, À titre subsidiaire, -Condamner Mme [T] au paiement de la somme de 50'000 euros au titre du prix de vente de la parcelle litigieuse, -Condamner Mme [T] au respect des conditions visées dans l'acte de scission en date du 27 mai 2017 et à régulariser un acte de constitution de servitude, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard. » Il est patent qu'en présentant ces demandes au nom du syndicat, le syndic, agissant ès qualités, et précisant d'ailleurs qu'il était « dûment autorisé aux termes d'un procès-verbal d'AG du 22 septembre 2020 », a agi au-delà de l'habilitation donnée par l'assemblée générale, étant précisé que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les demandes présentées à titre subsidiaire ne se rattachent pas plus que les demandes principales aux termes du mandat, limité à l'indemnisation des préjudices en lien avec les engagements pris par le vendeur de Mme [T] lors de l'assemblée du 5 octobre 2016. L'ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action introduite par le syndicat des copropriétaires. -Sur la demande indemnitaire présentée par la SAS [D] Immobilier : L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que lorsqu'est caractérisée une intention de nuire ou une faute lourde, et non pas lorsqu'une partie s'est seulement méprise sur ses droits. En l'occurrence, en l'absence de démonstration du comportement procédural fautif du syndicat des copropriétaires, qui résulte d'une analyse inexacte des pouvoirs du syndic, l'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande indemnitaire présentée par la SAS [D] Immobilier pour procédure abusive. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : L'ordonnance sera confirmée sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 2000 euros à la SAS [D] Immobilier sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement et par défaut, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Cabinet Terrier, aux dépens ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA Cabinet Terrier, à payer à la SAS [D] Immobilier la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour. Le greffier Le président