Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 24/51667

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51667 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DBQ N° : 2-CH Assignation du : 23 Février 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 24 mai 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP), SA [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS - #J114 DEFENDERESSE S.A.R.L. GENERAL PEINTURE [Adresse 2] [Localité 4] non représentée DÉBATS A l’audience du 05 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée en date du 25 novembre 2021, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (ci-après « la SA RIVP »), a donné à bail à la SAS ALGA FOOD, aux droits de laquelle vient la SARL GENERAL PEINTURE suivant cession du 30 janvier 2023, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 28 000 euros hors taxes hors charges. Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, un commandement de payer a été délivré au preneur, par acte d’huissier de justice du 19 octobre 2023, pour une somme de 29 029,54 euros au principal, à titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2023, 4e trimestre 2023 inclus, outre le coût du commandement de payer. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société RIVP a, par exploit délivré le 23 février 2024, fait citer la SARL GENERAL PEINTURE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions à hauteur de 38 014,78 euros à titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges arrêtés au 8 février 2024, premier trimestre 2024 inclus, intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’au complet règlement, 3 801 euros au titre de la clause pénale, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer trimestriel majoré de 50%, outre charges et taxes, du 20 novembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, conservation du dépôt de garantie, outre la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. A l’audience du 5 avril 2024, la requérante réitère les prétentions formulées au titre de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à l’étude, n'a pas constitué avocat et n’a pas comparu. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de constitution du défendeur Assignée régulièrement, la SARL GENERAL PEINTURE n'a pas constitué avocat et n'a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « clause résolutoire et sanctions » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Le commandement du 19 octobre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint. La lecture du décompte actualisé, permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 20 novembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, jusqu'à libération des lieux. Il convient ainsi de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer, augmentée des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, la demande de majoration contractuelle stipulée au bail étant écartée au stade du référé comme susceptible d’être soumise à l’appréciation du juge du fond. Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte actualisé, que la somme due au titre des loyers et charges, s'élève à la somme de 38 014,78 euros à titre de l’arriéré de loyers, taxes et charges arrêtés au 8 février 2024, premier trimestre 2024, somme au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, à titre de provision, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement. Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme des intérêts contractuels majorés, de l’indemnité de 3 801 euros à payer au bailleur et de la conservation du dépôt de garantie, s’agissant de clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable, de la condamner en outre au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 20 novembre 2023, Ordonnons l’expulsion de la SARL GENERAL PEINTURE et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons la SARL GENERAL PEINTURE à payer, à titre de provision, à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 38 014,78 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté au 8 février 2024, premier trimestre 2024 inclus, Condamnons la SARL GENERAL PEINTURE à payer à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, Condamnons la SARL GENERAL PEINTURE à payer à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL GENERAL PEINTURE aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 24 mai 2024 La Greffière,La Présidente, Célia HADBOUNCristina APETROAIE