Cour d'appel, 31 mai 2022. 21/02144

ARRET N° [K] [K] C/ [A] [K] CV COUR D'APPEL D'AMIENS Chambre BAUX RURAUX ARRET DU 31 MAI 2022 ************************************************************* N° RG 21/02144 - N° Portalis DBV4-V-B7F-ICLW JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE ABBEVILLE EN DATE DU 18 MARS 2021 PARTIES EN CAUSE : APPELANTS Monsieur [O], [D], [I] [K] [Adresse 1] [Localité 17] Représenté par Me Marine DE LAMARLIERE substituant Me Laure YAHIAOUI de la SCP ROBIQUET DELEVACQUE VERAGUE YAHIAOUI PASSE, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 119 Mademoiselle [L], [X], [G] [K] [Adresse 16] [Localité 14] Représentée par Me Marine DE LAMARLIERE substituant Me Laure YAHIAOUI de la SCP ROBIQUET DELEVACQUE VERAGUE YAHIAOUI PASSE, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 119 ET : INTIMES Monsieur [H] [A] [Adresse 26] [Localité 18] Représenté par Me Anne WADIER de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau D'AMIENS Madame [V] [K] épouse [A] [Adresse 26] [Localité 18] Représentée par Me Anne WADIER de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau D'AMIENS DEBATS : A l'audience publique du 08 Mars 2022 devant Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 786 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 31 Mai 2022. GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Vanessa IKHLEF COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Mme Cybèle VANNIER en a rendu compte à la Cour composée en outre de : Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre, et Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la loi. PRONONCE : Le 31 Mai 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Mme Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec Madame Vanessa IKHLEF, Greffier. * * * DECISION M.[O] [K] et Mme [L] [K] sont les enfants majeurs de Mme [R] [F] qui est décédée le 28 février 2009 , et de M.[W] [K] son époux , qui est également décédé le 28 février 2009 . M.[O] [K] et sa soeur [L] sont devenus propriétaires de différentes parcelles de terres qui appartenaient à leurs parents , un acte de partage a été reçu le 1er décembre 2009 et publié au bureau des hypothèques le 7 décembre 2009 . Par acte authentique du 22 décembre 2010 , M.[O] [K] et Mme [L] [K] ont consenti à M.[H] [A] et son épouse [V] [K] un bail rural d'une durée de 18 ans commençant à courir rétroactivement le 1er octobre 2010 sur les parcelles suivantes : commune de [Localité 20] (Somme ) -section ZE n° [Cadastre 3] lieudit [Localité 21] 2 ha 62 a 50 ca -section ZH n° [Cadastre 5] lieudit [Localité 23] 3 ha 62 a 90 ca -section ZD n° [Cadastre 6] lieudit les [Localité 25] 88 a 60 ca -section ZH n° [Cadastre 2] lieudit [Localité 23] 77 a 40 ca [Adresse 22] (Somme ) -section ZB n° [Cadastre 9] lieudit les 17 19 a 40 ca -section ZB n° [Cadastre 10] lieudit les 17 51 a 50 ca commune de [Localité 27] (Somme ) -section ZD n° [Cadastre 7] lieudit le [Localité 24] 1 ha 30a 90 ca -section ZD n° [Cadastre 12] lieudit le [Localité 24] 1 ha 77 a 55 ca soit une surface totale de 10 ha 39 a 85 ca Par acte authentique du 29 septembre 2011 , M.[O] [K] a consenti à M.[H] [A] et son épouse [V] [K] un bail rural d'une durée de 18 ans commençant à courir le 1er octobre 2011 sur les parcelles suivantes : commune de [Localité 20] -section ZH n° [Cadastre 7] lieudit le [Localité 23] 22a 50 ca -section ZH n° [Cadastre 8] 21 a 40 ca -section ZH n° [Cadastre 4] 6 ha 24 a 30 ca -section ZH n° [Cadastre 11] 1 ha 44 a 70 ca -section ZH n° [Cadastre 13] 47 a 90 ca -section ZH n° [Cadastre 15] 1 ha 34 a 00 ca soit une surface totale de 9 ha 94 a 80 ca . M.[O] [K] , par requête enregistrée le 27 novembre 2019 , a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d'Abbeville d'une demande de résiliation de chacun des baux consentis , précisant qu'il était devenu le seul propriétaire des parcelles en cause , que malgré une mise en demeure de payer du 22 janvier 2019 , réitérée le 20 juin 2019 , les fermages n'avaient pas été réglés . Aucune conciliation n'est intervenue entre les parties . Mme [L] [K] est intervenue volontairement à l'instance . Par jugement en date du 18 mars 2021 , le Tribunal paritaire des baux ruraux d'Abbeville a : -déclaré recevables les demandes de Mme [L] [K] et de M.[O] [K] . -débouté M.[O] [K] et Mme [L] [K] de l'intégralité de leurs demandes . -débouté M.[H] [A] et Mme [V] [K] de leur demande de dommages et intérêts . -condamné M.[O] [K] aux dépens . -dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . -débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires . M.[O] [K] et Mme [L] [K] ont interjeté appel de la décision le 16 avril 2021. Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 8 mars 2022 , M.[O] [K] et Mme [L] [K] demandent à la Cour de : -d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes , condamné [O] [K] aux dépens et et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile . Statuant à nouveau , -les dire recevables et bien fondés en leurs demandes , fins et conclusions . -prononcer la résiliation du bail consenti aux époux [A] -[K] par acte authentique du 22 mars 2010 . -prononcer la résiliation du bail consenti aux époux [A] -[K] par acte authentique du 29 septembre 2011 . -condamner solidairement les époux [A] [K] au paiement de la somme de 4 628, 08 € au titre des fermages échus sur l'année 2018 , outre les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2019 . -condamner solidairement les époux [A] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du fermage et des taxes jusqu'à la libération effective des parcelles . -ordonner leur expulsion des biens loués dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir et passé ce délai , sous astreinte de 500 € par jour de retard . -condamner solidairement les époux [A]-[K] au paiement de la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . -condamner les époux [A] -[K] aux entiers frais et dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 8 mars 2022 , M.[H] [A] et Mme [V] [K] demandent à la Cour de: -les dire recevables et bien fondés en leurs demandes ,fins et prétentions . -débouter M.[O] [K] et Mme [L] [K] de l'intégralité de leurs demandes , fins et prétentions . -infirmer le jugement rendu le 18 mars 2021 par leTribunal paritaire des baux ruraux d'[Localité 19] en ce qu' il a écarté leur moyen tiré de l'irrecevabilité des demandes présentées et les a déboutés de leur demandes indemnitaires statuant à nouveau -déclarer M.[O] [K] et Mme [L] [K] irrecevable et mal fondée en leur demande tendant à voir prononcer la résiliation des baux consentis les 22 décembre 2010 et 29 septembre 2011. -confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté M.[O] [K] et Mme [L] [K] de l'intégralité de leurs demandes. -dire et juger que les mises en demeure de payer adressées suivant courriers recommandés en date des 2 janvier 2019 et 20 juin 2019 sont entachées d'irrégularité et sont donc nulles et de nul effet. -débouter M.[O] [K] et Mme [L] [K] de leurs demandes tendant à la résiliation des baux consentis les 22 décembre 2010 et 29 septembre 2011, ainsi que de leur demande en paiement de la somme de 4628,08 € au titre de fermages échus et au titre d'intérêts et et de leurs demandes en paiement d'une indemnité d'occupation et d'expulsion . -débouter M.[O] [K] et Mme [L] [K] de leur demande de condamnation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile . -condamner M.[O] [K] à leur payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et manque de loyauté . -condamner M.[O] [K] à leur payer la somme de 6 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens . A l'audience , les parties représentées par leur conseil , ont maintenu leurs demandes et les moyens au soutien de ces dernières . SUR CE Sur la recevabilité des demandes Le Tribunal a déclaré que le litige portait sur une demande de résiliation des baux ruraux , soutenue par les deux bailleurs à laquelle s'opposaient les preneurs en place sans que ceux-ci invoquent le défaut de qualité à agir , le défaut d'intérêt , la prescription , le délai préfix où la chose jugée , qu'il y avait donc lieu de déclarer les demandes recevables . M.[H] [A] et Mme [V] [K] font valoir que le Tribunal a considéré qu'il n'était pas saisi d'une demande d'irrecevabilité alors que ce n'était pas le cas , qu'ils ont fait valoir un défaut de qualité à agir , que les mises en demeure n'ont été notifiées que par [O] [K] , que la demande de résiliation de bail n'a été présentée que par lui seul alors que les parcelles objet du bail consenti le 22 décembre 2010 appartiennent en partie à [L] [K] , que malgré une vente intervenue , [L] reste propriétaire d'une des parcelles , que le bail est indivisible , et que la demande en résiliation du bail rural du 22 décembre 2010 est irrecevable en ce qu'elle est initiée par un seul des propriétaires mais également en ce qu'elle est basée sur des mises en demeure irrégulières . M.[O] [K] et Mme [L] [K] répliquent que seule une parcelle , la parcelle cadastrée ZH n° [Cadastre 2] située commune de [Localité 20] est demeurée la propriété de [L] [K] , qu'[O] [K] est propriétaire de plus des 2 / 3 des parcelles objet du bail , qu'il a donc été parfaitement recevable à agir au nom de sa soeur , tant pour adresser les mises en demeure aux preneurs que pour introduire l'action en résiliation à leur encontre , que de plus , Mme [L] [K] est intervenue à l'instance . En application de l'article 815-3 du code civil , le ou les indivisaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent ,à cette majorité effectuer les actes d'administration relatifs au biens indivis . L'action en résiliation d'un bail rural pour défaut de paiement du fermage est un acte d'administration nécessitant la majorité des 2/ 3 des biens indivis , il est établi en l'espèce que M.[O] [K] est propriétaire de plus des 2/3 des parcelles objet du bail en date du 22 décembre 2010 , il avait donc qualité pour adresser seul des mises en demeure aux preneurs pour défaut de paiement de fermages et pour demander la résiliation du bail , par ailleurs , Mme [L] [K] est intervenue devant le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander également la résiliation du bail , leurs demandes sont donc recevables , le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré les demandes recevables . Sur la résiliation du bail Le tribunal a déclaré que les mises en demeure envoyées par M.[O] [K] ne rappelaient pas les termes de l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime , que les deux actes affectés d'un défaut formel entrainait leur nullité et leur absence d'effet, et ne permettaient pas de fonder une action visant la résolution des baux litigieux , qu'en conséquence , les consorts [K] n'ayant pas valablement mis en demeure les preneurs de régler les fermages impayés étaient déboutés de leurs demandes de résiliation des baux consentis à M. et Mme [A] . M.[O] [K] et Mme [L] [K] exposent que leurs parents exploitaient 130 ha de terres au sein de l'Earl [K] , qu'ils sont tous deux décédés subitement le 28 février 2009, que si Mme [A] , leur tante et son époux M.[H] [A] leur ont apporté de l'aide , ils se sont finalement accaparés l'exploitation en rachetant leurs parts dans la société familiale puis en renégociant des baux devenant seuls titulaires des baux consentis à l'Earl [K] .Ils soulignent que les deux baux consentis en 2010 et 2011 sont des baux de 18 ans , qu'[O] [K] qui est exploitant ne bénéficie que d'une surface de 22 ha tandis que les époux [A] exploitent plus de 300 ha et ne respectent pas leurs engagements puisqu'ils ne règlent pas les fermages . Ils font valoir que les époux [A] n'ont pas réglé leurs fermages 2018 à l'échéance prévue du 15 décembre 2018 , qu'[O] [K] , pour lui même et sa soeur , a été contraint de leur notifier une mise en demeure le 22 janvier 2019 d'avoir à régler les loyers dans le délai de 3 mois , que malgré cette relance , les preneurs ne se sont pas exécutés , obligeant [O] [K] à réitérer la notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 juin 2019 . Ils soulignent que les mises en demeure sont claires ,respectent les dispositions de l'article L 411-31 dés lors qu'elles rappellent que faute de paiement sous trois mois , la résiliation du bail sera encourue , que la lettre vise non seulement les dispositions de l'article L 411-31 mais également l'article L 411-53 , que rien n'impose une reprise littérale de l'article L 411-31 , que la volonté du législateur est que le preneur soit informé des suites éventuelles qui pourraient être données , que tel est le cas en l'espèce , puisque ces mises en demeure alertaient expressément les preneurs sur le risque de résiliation du bail en l'absence de règlement du fermage . Ils ajoutent que deux mises en demeure n'étaient pas nécessaires malgré l'existence de deux baux , puisque [O] est devenu seule propriétaire de la majorité des parcelles , et se trouve à ce titre fondé à rédiger seul les mises en demeure pour son compte et celui de sa soeur , que par ailleurs , les preneurs règlent depuis 2011 leur fermages en un seul paiement pour l'ensemble des parcelles sans distinguer entre les baux , que deux mises en demeure ont été adressées , que si seuls les fermages dus à [O] [K] sont restés impayés , l'indivisibilité du bail a pour conséquence la résiliation de ce dernier. Ils soulignent que les époux [A] [K] réglaient parfois leurs fermages par virements , qu'en 2017 , ils avaient réglé ces derniers par lettre en recommandé avec accusé de réception , qu'ils ne sont pas de bonne foi lorsqu'ils indiquent avoir payé par chèque qui n'aurait pas été encaissé . M.[H] [A] et Mme [V] [K] épouse [A] répliquent que suite au décès des époux [W] [K] , ils ont apporté toute l'aide nécessaire à leurs neveu et nièce qui étaient alors âgés de 19 ans seulement , qu'[O] n'avait pas encore de projet professionnel déterminé , que l'indivision successorale ne pouvait perdurer compte tenu de la législation en vigueur et que Mme [V] [A] , soeur de [W] [K] a repris l'exploitation que celui ci détenait de ses parents , que les parts de l'Earl [K] ont été vendues après expertise , et qu'[O] a pris la décision en 2011 de se retirer de la société , que c'est dans ce contexte que les deux baux leur ont été consentis , qu'[O] est ensuite devenu chef d'exploitation agricole sur une superficie de 20 ha . Ils font valoir que les mises en demeure qui leur ont été délivrées, tant le 22 janvier 2019 que le 20 juin 2019 sont irrégulières , qu'elles ne reprennent pas in extenso les dispositions de l'article L 411 -31-1°, que par ailleurs une seule mise en demeure a été délivrée conjointement pour les deux baux ruraux concernés , alors que deux mises en demeure distinctes auraient du être délivrées pour chacun des baux , dés lors que les propriétaires n'étaient pas les mêmes de même que les parcelles concernées et les dates d'expiration , que Mme [L] [K] n'est pas l'auteur de ces mises en demeure alors qu'elle est propriétaire d'une des parcelles données à bail .Ils ajoutent n'avoir jamais reçu la seconde mise en demeure et soulignent que le décompte de fermages est erroné . Ils ajoutent que le bail ne peut être résilié si le bailleur a manqué de loyauté vis à vis du preneur , qu'en l'espèce , dés la première mise en demeure , il ont tenté de régler le fermage par chèque , d'un montant de 4 628 , 08 € déposé dans la boîte aux lettres d'[O] [K] que ce chèque n'a pas été encaissé , alors que le chèque émis à l'ordre de [L] [K] d'un montant de 184 , 50 € l'a été , que M.[O] [K] fait preuve de mauvaise foi , ainsi que le démontre encore le fait que les chèques CARPA en règlement des fermages 2018 et 2019 ne sont toujours pas encaissés , qu'il ne peut donc y avoir lieu à résiliation des baux . Selon l'article L 411-31 1 ° du code rural et de la pêche maritime , le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l'échéance .Cette mise en demeure devra à peine de nullité , rappeler les termes de la présente disposition . La mise en demeure en date du 22 janvier 2019 adressée en recommandé avec accusé de réception , reçue le 23 janvier 2019 , précise « je vous rappelle que vous êtes titulaire d'un bail rural à long terme depuis décembre 2010 moyennant un fermage pour 2018 de 4 628, 08 € taxes comprises dont l'échéance annuelle du 15 décembre est demeurée impayée .Selon le bail à long terme les fermages sont payés au domicile du bailleur , Or depuis le début, le règlement des fermages est chaque année en retard , nous exigeons des intérêts,de retard , faute de quoi le paiement sera irrecevable '. » Ont été ajoutées les dispositions de l'article 1153 du code civil dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016, un décompte d'intérêts dus pour 37 jours de retard , une demande de payer dans un délai de 3 mois à compter de la date indiquée , la somme de 4 644, 03 € ainsi que la phrase suivante « si vous ne vous acquittez pas de votre dette dans le délai fixé ci dessus , je pourrai , sans préjudicier à mon droit de demander la résiliation de votre bail dans les conditions prévues par l'article L 411-31 du code rural , et faire valoir l'article L 411-53 » suivie de la mention [O] [K] .A cette page était annexée une autre page mentionnant un décompte pour « le bail du 20 -09- 2011 » soit 2 303, 95 € et un décompte pour le « bail du 27 -12 -2010 » pour un montant de 2229, 13 € auxquels s'ajoutait une somme de 95 € . La mise en demeure en date du 20 juin 2019 adressée en recommandé avec accusé de réception qui n'a pas été réclamée , reprend les mêmes dispositions , indiquant en outre qu'aucun règlement n'a été reçu suite au premier recommandé . Il convient d'observer que tant la première mise en demeure que la seconde ne rappellent aucunement les termes de la disposition prévue par l'article L 411-31 1° ,la seule référence aux textes applicables étant insuffisante , ces mises en demeure sont donc nulles et ne peuvent produire d'effet , il convient donc de débouter M.[O] [K] et Mme [L] [K] de leurs demandes de résiliation des baux ainsi que de toutes leurs demandes , le jugement sera confirmé . Sur la demande de dommages et intérêts M.et Mme [A] sollicitent la condamnation de M.[O] [K] à leur régler une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et manque de loyauté . L'irrégularité des mises en demeure délivrées ne permet pas pour autant de considérer que la procédure a été initiée de façon abusive ou que M.[O] [K] ait été déloyal ,les époux [A] ne méconnaissant pas dans leurs écritures que les fermages dus au titre de l'année 2018 n'aient pas été réglés selon les conditions prévues aux baux consentis , il convient donc de les débouter de leur demande en paiement de dommages et intérêts , non justifiée , le jugement sera confirmé . Sur les frais irrépétibles et les dépens Il n'apparait pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais non compris dans les dépens , il y a lieu de débouter les époux [A] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile . M.[O] [K] et Mme [L] [K] , dont les demandes n'ont pas été accueillies seront condamnés aux dépens . PAR CES MOTIFS La Cour , statuant par arrêt contradictoire , en dernier ressort , par mise à disposition au greffe Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions . Déboute M.[H] [A] et Mme [V] [K] épouse [A] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile . Condamne M.[O] [K] et Mme [L] [K] aux dépens . Le Greffier,La Présidente,