Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/04735

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 23/04735 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IBTM 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 11 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Présidente : M. Bernard VALEZY, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée, pendant les débats de Madame Céline TREILLE, greffière ; DEBATS : à l'audience publique du 26 Mars 2024 ENTRE : S.A. LE TOIT FOREZIEN dont le siège social est sis 29 Rue Jo Gouttebarge - CS 72131 - 42021 ST ETIENNE CEDEX 1 Représentée à l’audience par Madame [U] [E], munie d’un pouvoir. ET : Madame [R] [K] demeurant 1 rue du belvedère - Les chardonnerets - 42650 SAINT-JEAN-BONNEFONDS comparante en personne Monsieur [N] [C] demeurant 1 rue du belvédère - Les chardonnerets - 42650 SAINT-JEAN-BONNEFONDS non comparant JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Juin 2024 EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat signé le 19 novembre 2020 avec prise d'effet au 30 novembre 2020, la SCIC d'HLM LE TOIT FOREZIEN, dont le siège est situé 29 rue Jo Gouttebarge à SAINT-ETIENNE (42000) a donné à bail à Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N], un local à usage d'habitation situé 1 rue du Belvédère Les Chardonnerets Allée B à SAINT-JEAN-BONNEFONDS (42650), moyennant un loyer mensuel révisable de 543,33 euros hors charges. LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer le 24 août 2023 à Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 060,36 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 janvier 2023, LE TOIT FREZIEN a informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l'existence d'impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 2 novembre 2023 et signifiée à étude, LE TOIT FOREZIEN a attrait Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins : - de constater la résiliation du contrat de bail ; - d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] - de condamner solidairement Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] au paiement des sommes suivantes : 2 031,12 euros au titre de leur créance locative arrêtée au 24 octobre 2023, mois de septembre 2023 inclus, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu'au départ effectif des lieux ;350,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens. LE TOIT FOREZIEN a notifié l'assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 3 novembre 2023. L'audience s'est tenue le 26 mars 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne. Lors de l'audience, LE TOIT FOREZIEN, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 611,44 euros sa créance locative arrêtée au 21 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, en indiquant qu'un échéancier avait été mis en place depuis décembre 2023 à raison de 150,00 euros mensuel en plus des loyers courants pour lesquels le paiement avait repris. Le bailleur n'est donc pas opposé aux délais de paiement. Madame [K] [R], comparant en personne, indique que le plan d'apurement peut être tenu avec 150,00 euros en plus du loyer courant car, bien qu'elle ne travaille pas, elle perçoit 1 900,00 euros d'allocations et n'a pas d'autres dettes. Elle précise qu'elle est en instance de séparation, sans en apporter la preuve. Monsieur [C] [N], n'est ni comparant, ni représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024 pour y être rendu le présent jugement. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence d'un des défendeurs Selon l'article 472 du code de procédure civile, " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ". En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité malgré l'absence d'un défendeur. Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. " En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré à Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] le 24 août 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 060,36 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] n'ayant pas réglé la dette locative. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 octobre 2023. Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 21 mars 2024 établissant l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation échus) à la somme de 1 611,44 euros. Au regard des justificatifs fournis, la créance du TOIT FOREZIEN est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] à payer la somme de 1 611,44 euros actualisée au 21 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. " - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. " En l'espèce, selon le diagnostic social et financier, Monsieur [C] [N] a quitté le domicile familial en mai 2023 et Madame [K] [R], qui n'a jamais travaillé, reste seule avec leurs 5 enfants âgés de 3 ans à 12 ans. Elle ne perçoit que des prestations sociales, le père ne payant pas de pension alimentaire mais réglant 320,00 euros de part à charge pour le loyer mensuel. Celui-ci est salarié en CDI comme préparateur de commandes. Le paiement des loyers courants ayant repris à la date de l'audience, et un plan d'apurement ayant déjà été mis en place par le bailleur, il convient de le confirmer. Dans ces conditions, il sera accordé aux preneurs des délais de paiement selon des modalités prévues au dispositif. Sur la suspension de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] n'ont pas sollicité la suspension de la cause résolutoire. Par conséquent, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de celle-ci. Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] n'ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] et de dire que faute par eux d'avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ". Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] sont désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par LE TOIT FOREZIEN, soit la somme de 293,03 euros. Par ailleurs, l'indemnité d'occupation est destinée à indemniser le bailleur d'une part de la poursuite irrégulière de l'occupation et d'autre part du fait qu'il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 août 2023, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure. Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort, CONSTATE que le bail conclu le 19 novembre 2020 entre LE TOIT FOREZIEN d'une part, Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] d'autre part, concernant le bien sis 1 rue du Belvédère Les Chardonnerets Allée B à SAINT-JEAN-BONNEFONDS (42650) s'est trouvé de plein droit résilié le 25 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; ORDONNE l'expulsion de Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] ainsi que de tous occupants de leur chef ; CONDAMNE solidairement Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] à payer au TOIT FOREZIEN la somme de 1 611,44 euros arrêtée au 21 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ; AUTORISE Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] à se libérer solidairement en 11 mensualités de 150,00 €, la 11ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées - et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; RAPPELLE que durant ces délais, les procédures de recouvrement forcé qui auraient été engagées par LE TOIT FOREZIEN sont suspendues ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ; FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due solidairement par Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] à la somme mensuelle de 293,03 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser solidairement au TOIT FOREZIEN ladite indemnité mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ; DIT que faute par Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] d'avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ; RAPPELLE qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire " ; REJETTE les autres demandes ; CONDAMNE solidairement Madame [K] [R] et Monsieur [C] [N] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du24 août 2023, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ; DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé. LE GREFFIERLE JUGE