Cour d'appel, 21 juin 2022. 21/01630

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71F 4e chambre 2e section ARRET N° RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 21 JUIN 2022 N° RG 21/01630 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UL3Y AFFAIRE : Les époux [W] C/ SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet VERTFONCIE Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Janvier 2021 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE N° Chambre : N° Section : N° RG : 19/03640 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Jonathan CARON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [E] [U] épouse [W] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Jonathan CARON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10 Monsieur [Y] [W] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Jonathan CARON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10 APPELANTS **************** SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet VERTFONCIE, dont le siège social sis [Adresse 3] a été transféré [Adresse 2] [Adresse 1] [Localité 4] Défaillant INTIMÉ **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du mercredi 18 mai 2022, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Valentine BUCK, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY, ***** Les époux [W] sont propriétaires du lot n°6 au sein de la copropriété située [Adresse 1]), comprenant 3 copropriétaires. Le 20 mars 2019, une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue, aux termes de laquelle ont été adoptées les résolutions suivantes : - la résolution n°5 relative à l'approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 ; - les résolutions n°8 et 9 concernant les budgets prévisionnels ; - la résolution n°12 relative aux travaux de réfection de l'allée. Soutenant que les documents comptables sur lesquels la résolution n°5 relative à l'approbation des comptes a été adoptée ne leur ont jamais été communiqués, que les approbations des budgets prévisionnels 2019 et 2020 ne comportent aucune explication et que l'approbation de la résolution n°12 a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires, créant ainsi une rupture d'égalité entre copropriétaires, les époux [W] ont assigné le syndicat des copropriétaires suivant acte du 29 mai 2019 afin de demander l'annulation des résolutions n°5, 8, 9 et 12 de l'assemblée générale du 20 mars 2019. Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - débouté les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamné solidairement les époux [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1]) la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné solidairement les époux [W] aux dépens, dont distraction selon l'article 699 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire. Les époux [W] ont interjeté appel suivant déclaration du 10 mars 2021 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 10 mars 2022, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des pièces versées au débat, de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y compris les condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - annuler les résolutions n°5,8,9 et 12 de l'assemblée générale du 20 mars 2019 ; - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris les dépens de première instance ; - ordonner qu'ils soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris aux frais d'avocat exposés par le syndicat des copropriétaires, en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires est défaillant. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant n°1 lui ont été signifiées le 21 mai 2021 à personne morale. Les conclusions d'appelant n°2 lui ont été signifiées le 11 avril 2022, à personne morale. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Sur l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 20 mars 2019 La résolution n°5 litigieuse porte approbation des comptes de l'exercice de l'année 2018. Le tribunal a considéré que les époux [W] ne prouvaient pas ne pas avoir eu accès aux pièces comptables citées dans la résolution. Les époux [W] soutiennent que le tribunal a opéré un renversement de la charge de la preuve, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas rapporté la preuve que les documents cités dans la résolution leur avaient été communiqués dans la convocation à l'assemblée générale. Ils concluent qu'en l'absence de justificatifs, ils ne peuvent vérifier les comptes. Ils reprochent à la résolution de ne pas préciser le budget, et plus généralement l'incohérence des comptes, la copropriété ne disposant d'aucun équipement commun, n'ayant pas souscrit de contrat d'abonnement d'eau, chacun des copropriétaires disposant d'un compteur individuel. Ils s'étonnent qu'une dépense d'eau a apparu soudainement au cours de l'année 2019, le syndic ayant intégré les consommations d'eau de M. [M] comme une dépense commune. Ils estiment enfin que le budget n'a pas été rectifié à la suite du jugement du 21 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Pontoise ayant annulé la répartition du coût des travaux de remplacement du portail. *** Selon l'article 11 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, 'sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I.-Pour la validité de la décision : 1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ; (...) La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ; (...) II.-Pour l'information des copropriétaires : 1° Les annexes au budget prévisionnel ; (...)' Selon l'article 13 du même décret, 'l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1 (...)'. Il appartient au syndic de rapporter la preuve de l'accomplissement de ces formalités et de ce qu'il a joint à la convocation les documents essentiels de nature permettre aux copropriétaires d'émettre un vote éclairé. En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 mars 2019 comporte une mention spéciale, pour la résolution n°5, suivant laquelle, d'une part, des pièces comptables ont été annexées (état financier après répartition ; compte de gestion général de l'exercice clos avec les charges et produits, les opérations courantes, les travaux, la liste des copropriétaires débiteurs et créditeurs, la répartition individuelle) et, d'autre part, les comptes peuvent être vérifiés par tout copropriétaire, le 6ème jour ouvré qui précède l'assemblée générale ou sur rendez-vous au bureau du syndic. Toutefois, cette mention au procès-verbal, signé après la tenue de l'assemblée générale, ne suffit pas à prouver que tous les pièces comptables avaient été annexées à la convocation, que tous ces éléments d'information avaient été portés à la connaissance du copropriétaire au moment de sa convocation. C'est donc à tort que le tribunal a jugé cette résolution régulière. Sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens, cette résolution n°5 sera annulée. Sur l'annulation des résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale du 20 mars 2019 Les résolutions n°8 et 9 portent sur le budget provisionnel des années 2019 et 2020, fixé respectivement à 6.300 et 4.850 euros. Le tribunal a considéré que le versement des annexes au budget prévisionnel n'est prévu qu'à titre d'information des propriétaires. Les époux [W] contestent l'absence d'explication du montant retenu d'autant que l'examen des comptes de 2020 a permis d'établir le caractère contestable du budget. *** Comme l'a relevé à juste titre le tribunal, et en application de l'article 11 du décret précité, des documents pouvant expliquer le choix du montant du budget prévisionnel ne sont prévus qu'à titre d'information de sorte que leur absence, au moment de la convocation, n'entraine pas la nullité de ces résolutions. En tout état de cause, il ne s'agit que d'un budget prévisionnel dont le montant peut être discuté lors de l'assemblée et qui ne correspond pas nécessairement au budget définitif après la clôture des comptes. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur l'annulation de la résolution n°12 de l'assemblée générale du 20 mars 2019 La résolution n°12 porte sur les travaux de réfection de l'allée. Le tribunal a considéré que les photographies produites sont illisibles et inexploitables. Les époux [W] font valoir qu'ils n'ont jamais reçu de copie du devis soumis au vote de l'assemblée générale, celui-ci n'ayant pas été annexé à la convocation, que les travaux ne portent que sur la première partie de l'allée ce qui est contraire au principe d'égalité. *** La résolution n°12 mentionne l'existence de deux devis et d'un descriptif de l'exécution des travaux de l'allée joint à la convocation. Elle décide de confier la réalisation des travaux à l'entreprise EGCTP pour un montant de 4.070 euros toutes taxes comprises. Or, cette mention au procès-verbal, signé après la tenue de l'assemblée générale, ne suffit pas à prouver que les conditions essentielles des devis pour la réalisation de travaux et les conditions générales du projet avaient été notifiés et donc portés à la connaissance du copropriétaire au moment de sa convocation comme l'exige l'article 11 du décret précité. C'est donc à tort que le tribunal a jugé cette résolution régulière. Sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens, cette résolution n°12 sera annulée. Sur les dépens et les frais Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens exposés en première instance et en appel et à payer à M. et Mme [W] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris aux frais d'avocat exposés par le syndicat des copropriétaires, en première instance et en appel, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt réputé contradictoire, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté les époux [W] de leur demande d'annulation des résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale du 20 mars 2019 ; Statuant à nouveau, Annule les résolutions n°5 et 12 de l'assemblée générale du 20 mars 2019 ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) à payer à M. et Mme [W] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) aux dépens exposés en première instance et en appel ; Dit que M. et Mme [W] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris aux frais d'avocat exposés par le syndicat des copropriétaires, en première instance et en appel. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,