Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/08743

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 21 Juin 2024 N° RG 23/08743 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWBI Jugement du 21 Juin 2024 N°24/420 [U] [L] C/ [B] [P] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 21/06/2024 à Maîte CASTRES COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 21 Juin 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 05 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR M. [U] [L] [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [B] [P] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 7] non comparante, ni représentée I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2022, M. [U] [L] consentait un bail d’habitation à Mme [B] [P] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 415 € (euros) et d’une provision pour charges de 35 €. Par acte de commissaire de justice en date du 01 septembre 2023, [U] [L] délivrait à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.179 € correspondant à l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 04 septembre 2023, le bailleur signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé de [B] [P]. Par assignation en date du 20 novembre 2023, [U] [L] saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion immédiate, avec suppression des délais légaux, de [B] [P] ;Condamner [B] [P] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;1.643 € d’arriéré locatif, arrêté au 15 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 20 novembre 2023, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience. Le 27 mars 2024, le CDAS informait la juridiction de la carence du locataire au rendez-vous fixé pour procéder au diagnostic social. II.- Prétentions et moyens des parties À l'audience du 05 avril 2024, [U] [L] maintenait les demandes de son assignation. Il réévaluait la dette à la somme de 1642,50 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 464,50 €. 1A l’appui de ses prétentions, le demandeur reprochait à sa locataire un défaut d’assurance et des troubles du voisinage. Bien que régulièrement citée par acte délivré à étude, [B] [P] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande : Le commandement de payer et de justifier d’une assurance a été délivré, le 01 septembre 2023. L’assignation a été signifiée, le 20 novembre 2023, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 20 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience au fond. L’action du demandeur est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur le bien-fondé la résiliation du bail : Aux termes de l’article 7 g) de la Loi du 06 juillet 1989 : « le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ». En l’espèce, le contrat de bail en date du 14 mai 2022 contient bien une clause résolutoire pour défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire. Le commandement de payer et de justifier d’une assurance, signifié le 01 septembre 2023, à [B] [P], pour un montant de 1.179 €, reproduit textuellement les dispositions légales de l’article 7 g) de la Loi du 06 juillet 1989 précité ainsi que la clause résolutoire évoquée. Or, selon le demandeur, [B] [P] n’a pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement. Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail au 02 octobre 2023. 1.3. Sur délais d’expulsion : Aux termes de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement [...]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ». A ce stade, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ne saurait être encourue dès lors que les occupants ne se sont pas introduits dans lieux pas voie de fait ou que le relogement des intéressés n’est pas assuré. Les demandes de [U] [L] seront donc rejetées sur ces points. En conséquence, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : 2.1. Sur la dette locative : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, le requérant évalue la dette locative au jour de l’audience à 1642,50 €. Le décompte daté du 04 avril 2024 permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure. Malgré la carence de [B] [P] à l’audience, ce montant de la dette révisé à la baisse par le bailleur, est plus favorable aux intérêts du défendeur absent et sera donc retenu. [B] [P] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1642,50 € (loyers, charges et indemnités d’occupation au 4 avril 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 2.2. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, [B] [P] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective et définitive des lieux avec remise des clés. En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 464,50 € par mois et sera comptabilisée à compter du 05 avril 2024, étant, en partie, déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. 3. Sur les demandes accessoires : Succombant à la cause, [B] [P] sera condamnée aux dépens, desquels sera exclu le coût de saisine de la CCAPEX (acte non prévu par les textes s’agissant d’un bailleur privé). Par ailleurs, 1l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire eu égard aux conséquences de la décision entreprise sur la situation personnelle, familiale et sociale de la défenderesse et sera, dans ces circonstances, exceptionnellement écartée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que Mme [B] [P] n'a pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 01 septembre 2023 ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu, le 14 mai 2022, entre M. [U] [L], d’une part, et Mme [B] [P], d’autre part, sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 02 octobre 2023 ; ORDONNE à Mme [B] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE M. [U] [L] de sa demande de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Mme [B] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et, en cas de difficultés ou de contestation, FIXE cette indemnité à 464,50 € (quatre cent soixante-quatre euros et cinquante centimes) par mois à compter du 05 avril 2024 ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 02 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE Mme [B] [P] à payer à M. [U] [L] la somme de 1642,50 € (mille six cent quarante-deux euros et cinquante centimes) d’arriéré locatif arrêté au 04 avril 2024 (créance qui comprend les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail et les indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’au jour de l’audience), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE M. [U] [L] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [B] [P] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 01 septembre 2023 et de l'assignation du 20 novembre 2023 mais excluant celui de la saisine de la CCAPEX ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 21 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,