Cour d'appel, 14 décembre 2022. 21/04936

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 561 N° RG 21/04936 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHDW E.P.I.C. COTE D' AZUR HABITAT C/ [B], [D], [Y] [X] [F], [U] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marina POUSSIN Me Lauriane PAQUIS Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité de NICE en date du 02 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-17-2021. APPELANTE E.P.I.C. EPIC COTE D'AZUR HABITAT demeurant [Adresse 2] représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Madame [B], [D], [Y] [X] née le 12 Juillet 1958 à [Localité 4] (54), demeurant [Adresse 1] Mademoiselle [F], [U] [X] née le 16 Juillet 2001 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 1] représentées par Me Lauriane PAQUIS, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, l'Office public d'HLM de la Ville de Nice et du département des Alpes Maritimes (OPAM), auquel a succédé l'Office Côte d'Azur Habitat, a donné à bail d'habitation à Madame [B] [X] à compter du 3 juillet 2002 une maison individuelle de type 3 élevée d'un étage sur rez-de-jardin située au sein d'un ensemble immobilier dénommé 'résidence Le Vallonet' édifié sur la commune de [Localité 3]. Se plaignant de nombreuses infiltrations générant une atmosphère humide et malsaine à l'intérieur du logement, Madame [X], agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure [F], a saisi le tribunal d'instance de Nice par exploit du 22 juin 2017 afin de contraindre le bailleur à exécuter son obligation d'entretien. Un premier jugement avant dire droit rendu le 12 juin 2018 a ordonné une mesure d'expertise, et le technicien commis Monsieur [H] [N] a remis son rapport le 26 novembre 2019, concluant que le bailleur avait d'ores et déjà effectué une partie des travaux nécessaires pour remédier aux désordres provenant des fuites de la toiture et de l'absence de dispositif de ventilation du logement, mais préconisant en sus : - la réfection de l'isolation thermique dans les combles, - l'installation d'une bouche d'extraction d'air dans la buanderie, - le calfeutrement des anciennes grilles de ventilation haute, - le remplacement des menuiseries extérieures, - la réfection complète des peintures intérieures après traitement contre les moisissures, - et la création d'un regard au pied d'une descente d'eau pluviale en façade ouest. L'expert a évalué d'autre part le préjudice de jouissance subi par la locataire à la somme de 10.870,13 euros pour la période du mois d'avril 2012 au mois de novembre 2019, correspondant à 40 % du montant du loyer, à parfaire en fonction de la date de réparation des désordres, et le préjudice matériel tenant à la perte de mobilier à 2.549 euros. Il a également retenu l'existence d'un préjudice moral qu'il s'est abstenu de liquider. Aux termes d'un second jugement prononcé le 2 février 2021 la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a : - condamné le bailleur, sous peine d'astreinte, à effectuer une partie des travaux préconisés par l'expert, - ordonné la réduction du montant du loyer mensuel à 180 euros durant le cours de ces travaux, - condamné l'Office à payer à [B] et [F] [X] la somme de 7.000 euros chacune en réparation de leur préjudice de jouissance, - débouté les requérantes du surplus de leurs prétentions, et notamment de leurs demandes en réparation d'un préjudice moral et d'un préjudice matériel, - condamné le bailleur aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - et ordonné l'exécution provisoire de sa décision. L'Office Côte d'Azur Habitat a formalisé un appel principal le 2 avril 2021, tandis que Mesdames [B] et [F] [X] ont relevé appel incident le 21 janvier 2022, les deux instances ayant été jointes par ordonnance du conseiller chargé de la mise en état rendue le 6 septembre 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions récapitulatives notifiées le 27 septembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, l'Office Côte d'Azur Habitat demande à la cour d'infirmer l'ensemble des dispositions du jugement entrepris portant condamnations à son encontre et réduction du montant du loyer, et statuant à nouveau : - de dire et juger que les seuls travaux qui lui incombent consistent dans la remise en état des embellissements intérieurs du logement, à l'exception toutefois des lambris dans les chambres, et de rejeter toute demande plus ample, - de déclarer prescrites toutes demandes afférentes à la réparation d'un préjudice antérieur au 22 juin 2014, et subsidiairement de les rejeter au fond, - de déclarer irrecevable la demande de [F] [X] tendant à la réparation d'un préjudice de jouissance, faute pour elle de posséder la qualité de locataire, et subsidiairement de l'en débouter au fond, - de ramener à de plus justes proportions l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par [B] [X] du fait des dysfonctionnements de la VMC entre les mois de novembre 2017 et septembre 2018, - et de partager la charge des dépens. L'Office conclut en revanche à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les parties adverses du surplus de leurs prétentions. Par conclusions récapitulatives notifiées le 29 septembre 2022, auxquelles il convient ici encore de se reporter pour l'exposé des moyens, Mesdames [B] et [F] [X], cette dernière étant désormais majeure, demandent à la cour de confirmer les dispositions du jugement portant condamnation sous astreinte du bailleur à effectuer certains travaux, mais de l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau : - de condamner l'Office, toujours sous peine astreinte, à exécuter d'autres travaux préconisés par l'expert, à savoir le remplacement du doublage du mur ouest de la cuisine, la création d'un regard au pied de la descente d'eau pluviale en façade ouest et la mise en place d'un 'pare-feuille' au départ de cette même gouttière, ainsi que de relier la VMC au compteur électrique commun, - de dire que l'ensemble des travaux devra être réalisé suivant les devis communiqués à l'expert par la locataire, - de désigner à nouveau M. [H] [N] aux fins de vérifier leur bonne exécution, - de se réserver la liquidation de l'astreinte, - de réduire le montant du loyer mensuel à la somme de 50 euros à compter du commencement des travaux et jusqu'à leur bonne fin, - de condamner le bailleur à payer à chacune d'entre elles la somme de 36.919,36 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, à parfaire en fonction de la date d'achèvement des travaux, et celle de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral, - de le condamner également au paiement de la somme de 7.549 euros en réparation du préjudice matériel, - de débouter l'Office de l'intégralité de ses prétentions, - et de le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 13 novembre 2016, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction est intervenue le 6 octobre 2022. DISCUSSION Sur la responsabilité du bailleur : En vertu de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation, d'entretenir la chose louée en état de servir, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du contrat, et de le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle. En l'espèce l'expert judiciaire a confirmé la réalité des désordres dont se plaignait la locataire, lesquels étaient principalement imputables à des fuites en toiture et à l'absence de dispositif efficace de ventilation jusqu'à une période très récente, ayant généré une atmosphère humide et malsaine à l'intérieur du logement, causant l'apparition de moisissures et la dégradation des embellissements. L'expert ajoute que le bailleur, qui disposait pourtant de services techniques dédiés à la maintenance de son parc immobilier, n'a pas fait preuve de la réactivité nécessaire pour remédier aux premières infiltrations apparues en avril 2012, et que les interventions successives de diverses entreprises n'ont pas été suffisamment efficaces. Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité du bailleur pour manquements à ses obligations. Sur les travaux à réaliser : Lors de son second accedit du 17 décembre 2018 l'expert a pu constater que la VMC, installée au début de l'année 2015, fonctionnait enfin normalement, que les murs et plafonds étaient désormais secs et qu'il n'existait plus d'odeur d'humidité à l'intérieur du logement. Il a constaté également que la couverture en tuiles de l'immeuble assurait désormais sa fonction, et ce même si elle n'avait fait l'objet que de réparations ponctuelles et non d'une véritable rénovation. Il en était de même pour les convecteurs électriques assurant le chauffage. S'agissant des menuiseries extérieures, l'expert a été amené à reconsidérer son avis initial au vu d'un dire communiqué par le conseil de la locataire, faisant état d'infiltrations par la fenêtre de l'une des chambres lors d'intempéries survenues le 15 octobre 2019, étant précisé qu'il avait néanmoins constaté personnellement leur vétusté à l'occasion de son transport sur les lieux et relevé dans son rapport que leur remplacement était d'ores et déjà programmé par l'Office dans le cadre d'une prochaine tranche de travaux. La cour considère qu'il n'existe de ce point de vue aucune violation du principe contradictoire, dès lors que ce dire venait en complément des constatations personnelles de l'expert et a été soumis à la discussion des parties. Au demeurant, il convient de relever que le premier juge a ordonné le remplacement des seules menuiseries de la chambre sinistrée, et la cour n'est pas saisie par l'intimée d'une demande plus ample aux termes du dispositif de ses conclusions. S'agissant de l'isolation thermique dans les combles, l'expert n'a procédé en revanche à aucune constatation personnelle, n'ayant pas voulu prendre le risque de faire déposer une partie de la toiture du fait de l'absence de trappe d'accès. Or la locataire a entrepris de sa seule initiative d'y faire procéder par une tierce entreprise, à laquelle elle a commandé une inspection par caméra infrarouge, sans en référer préalablement au bailleur ni au technicien. Cette manière de faire n'est pas acceptable, et les conclusions de l'expert prises au seul visa des éléments ainsi recueillis en violation du principe du contradictoire doivent être écartées. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le bailleur, sous peine d'astreinte, à améliorer le calfeutrement des anciennes grilles de ventilation haute, à remplacer les menuiseries extérieures de la chambre située face à la salle de bain, ainsi qu'à procéder à la réfection des peintures après élimination des moisissures par un traitement adapté. Y ajoutant, il convient également d'ordonner à l'Office de procéder au remplacement du doublage du mur ouest de la cuisine, à la création d'un regard au pied de la descente d'eau pluviale en façade ouest, ainsi qu'à la mise en place d'un 'pare-feuille' au départ de cette même gouttière, ces travaux ayant également été préconisés par l'expert dans le corps de son rapport. Il n'y a pas lieu cependant de juger que ces travaux devront être réalisés suivant les devis communiqués par la locataire, dans la mesure où l'Office, maître d'ouvrage, doit pouvoir en conserver la maîtrise. La demande visant à commettre de nouveau l'expert afin de vérifier leur bonne exécution doit être également rejetée, la cour vidant sa saisine aux termes du présent arrêt. D'autre part, il n'apparaît pas opportun à la cour de se réserver la liquidation de l'astreinte. Le jugement doit être en revanche infirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à refaire l'isolation thermique dans les combles. Enfin, il n'y a pas lieu d'ordonner le branchement de la VMC sur le compteur électrique commun, dès lors qu'il s'agit d'un élément d'équipement desservant uniquement le logement de Madame [X]. Sur la réduction du montant du loyer : Au regard de la nature des travaux restant à entreprendre, et compte tenu de la modicité du loyer, il n'y a pas lieu de prononcer une réfaction de son montant durant le cours de leur exécution, le jugement entrepris devant être infirmé de ce chef. Sur la réparation du préjudice de jouissance : Suivant l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars, toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. C'est donc à bon droit qu'en l'espèce le bailleur fait valoir que l'action en réparation du préjudice subi plus de trois années avant la délivrance de l'assignation en justice, soit antérieurement au 22 juin 2014, est éteinte par la prescription. Le préjudice de jouissance subi par [B] [X] doit être indemnisé à hauteur de la somme totale de 7.500 euros en retenant deux périodes distinctes : - celle comprise entre le 22 juin 2014 et le 17 décembre 2018, date à laquelle l'expert a constaté que le logement n'était plus affecté par l'humidité, pour laquelle l'indemnité doit être fixée à une somme équivalente à 40 % du montant du loyer comme le propose le technicien, - et celle comprise entre le 17 décembre 2018 et le 31 décembre 2021, date d'achèvement des travaux de remise en peinture suivant la facture produite aux débats, pour laquelle il convient de retenir une indemnité équivalente à 20 % du montant du loyer. Il n'est pas établi en revanche que le logement présente encore des désordres à la date à laquelle la cour est amener à statuer, ainsi que le soutient l'intimée. D'autre part, bien que [F] [X] n'ait pas la qualité de locataire, il est constant qu'elle a habité dans les lieux avec sa mère au cours de la période considérée et a donc pareillement subi un préjudice inhérent à la dégradation de son cadre de vie, de sorte qu'elle dispose du droit d'agir contre le bailleur sur un fondement quasi-délictuel. Il convient de lui allouer une indemnité de 5.000 euros. Sur la réparation du préjudice moral : Il est établi par deux certificats médicaux rédigés le 6 février 2017 par le docteur [O] que [B] et [F] [X] ont subi des crises d'asthme et des crises de toux du fait de la présence de moisissures dans le logement. Il convient de leur allouer à chacune une somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral. Sur la réparation du préjudice matériel : Le premier juge ne pouvait rejeter cette demande alors que l'expert a admis l'existence de ce préjudice et chiffré précisément celui-ci à la somme de 2.549 euros sur la foi des factures qui lui ont été communiquées. En revanche, le préjudice lié à une surconsommation d'électricité n'est pas documenté et ne peut être évalué de manière forfaitaire comme le réclame la locataire. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné le bailleur, sous peine d'astreinte, à améliorer le calfeutrement des anciennes grilles de ventilation haute, à remplacer les menuiseries extérieures de la chambre située face à la salle de bain, ainsi qu'à procéder à la réfection des peintures après élimination des moisissures par un traitement adapté, Y ajoutant, Enjoint également l'Office Côte d'Azur Habitat de procéder au remplacement du doublage du mur ouest de la cuisine, à la création d'un regard au pied de la descente d'eau pluviale en façade ouest, ainsi qu'à la mise en place d'un 'pare-feuille' au départ de cette même gouttière, sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, Dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte, Déboute Madame [B] [X] de ses demandes tendant à faire réaliser ces travaux suivant les devis communiqués par ses soins, et à commettre de nouveau l'expert afin de vérifier leur bonne exécution, Déboute Madame [B] [X] de sa demande tendant à ordonner le branchement de la VMC sur le compteur électrique commun, Infirme le jugement en ce qu'il a condamné le bailleur à refaire l'isolation thermique dans les combles, et rejette ce chef de demande, Infirme le jugement en ce qu'il a prononcé une réfaction du montant du loyer durant le cours des travaux, et rejette ce chef de demande, Infirme les dispositions du jugement relatives à la réparation des préjudices, et statuant à nouveau de ces chefs : Condamne l'Office Côte d'Azur Habitat à verser à Madame [B] [X] une indemnité de 7.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, une indemnité de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, et une indemnité de 2.549 euros en réparation de son préjudice matériel, Condamne l'Office à verser à Madame [F] [X] une indemnité de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et une indemnité de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, Déboute les parties de toutes prétentions plus amples ou contraires, Condamne l'Office Côte d'Azur Habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels ne pourront cependant inclure le coût du constat du 13 novembre 2016, Confirme le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité de 1.000 euros à Madame [B] [X] au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance, Y ajoutant, condamne l'Office Côte d'Azur Habitat à payer aux parties intimées, prises solidairement, la somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT