Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 22/07217

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 22/07217 N° Portalis 352J-W-B7G-CXFSI N° MINUTE : Assignation du : 15 Juin 2022 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] - [Localité 6], représenté par son syndic, la société STARES FRANCE, S.A.S.U [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466 DÉFENDERESSE S.C.I. MATA [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R077 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe, Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, Madame Virginie SURET, Magistrate à titre Temporaire, assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/07217 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXFSI DÉBATS A l’audience du 21 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE La SCI MATA est propriétaire des lots n°12, 22 et 34 dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6]. Par acte d'huissier du 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société STARES a assigné la SCI MATA devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de : CONDAMNER la SCI MATA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic, la société STARES FRANCE, les sommes suivantes: - 67.838,42 Euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2021 et le 13 mai 2022, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 64.558,42 euros à compter du 3 mars 2022, date de la sommation de payer et, pour le surplus, à compter de la lettre recommandée du 16 mai 2022, outre la capitalisation des intérêts, - 720 Euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 5.000 Euros au titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de signification de la sommation de payer qui se sont élevés à la somme de 356,16 Euros et qui pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Régulièrement citée, la SCI MATA n'a pas constitué avocat. L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023, l’audience de plaidoiries fixée au 21 décembre 2023 et l’affaire mise en délibéré au 29 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat produit aux débats : - L’extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI MATA ; - Des factures de recouvrement ; - Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée du 1er janvier 2021 au 13 mais 2022 ; - Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés des années afférentes ; - Les attestations de non recours des assemblées ci-dessus. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/07217 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXFSI Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible. Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI reste débitrice de la somme de 67.838,42 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 13 mai 2022 (appels provisionnels d 1er avril 2022 inclus), déduction faite des frais de recouvrement (d’un montant de 720 euros). La défenderesse sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022 sur la somme de 64.508,86 euros et à compter du 16 mai 2022 pour le surplus. Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Les frais antérieurs à la sommation de payer signifiée le 22 mars 2022 ne peuvent donc être accordés au syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Ne relèvent enfin pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de transmission du dossier à l’avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. En conséquence, il y aura lieu de débouter le syndicat de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement. Sur la demande de dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l’espèce, le syndicat sollicite la condamnation de la SCI à des dommages et intérêts, en raison du non-paiement récurrent des charges sans motif légitime, aggravant ses dépenses et sa trésorerie. L'importance des sommes dues a nécessairement entraîné un préjudice important pour le syndicat, l’obligeant à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires. Cette situation crée ainsi des tensions sur la trésorerie du syndicat notamment en raison de l’importante proportion des montants dus par rapport au budget de la copropriété. L'absence d’information et d’écritures en défense ne permet pas de retenir le débiteur comme étant de bonne foi. En conséquence, il convient, en application de l'article 1231-6 du code civil, de condamner la SCI MATA à payer la somme de 1.500 euros au syndicat à titre de dommages-intérêts pour la réparation de son préjudice financier. Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile La SCI MATA, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à verser 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI MATA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 67.838,42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 mai 2022 (appels provisionnels d 1er avril 2022 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022 sur la somme de 64.508,86 euros et à compter du 16 mai 2022 pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts ; CONDAMNE la SCI MATA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCI MATA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI MATA aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 2] à [Localité 6] du surplus de ses demandes. Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024 La Greffière La Présidente