Cour d'appel, 21 mai 2024. 22/05323

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51G chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 MAI 2024 N° RG 22/05323 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VL7T AFFAIRE : Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT 'VALLEE SUD HABITAT' sous le sigle 'OPH TERRITOIRE VALLEE SUD-GRAND [Localité 10]' C/ Mme [T], [F], [S] [B] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Vanves N° RG : 1122000064 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/05/24 à : Me Stéphanie TERIITEHAU Me Charles-edouard PONCET RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT 'VALLEE SUD HABITAT' sous le sigle 'OPH TERRITOIRE VALLEE SUD-GRAND [Localité 10]' N° SIRET : 451 576 656 RCS Nanterre Ayant son siège [Adresse 2] [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20220333 Représentant : Maître David WEISSBERG de la SELARL SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R254 APPELANTE **************** Madame [T], [F], [S] [B] née le 09 Mai 1978 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Maître Charles-edouard PONCET de la SELAS CHARLES EDOUARD PONCET S.E.LA.S AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 736 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012035 du 06/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 4 septembre 2019, la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] a donné à bail à Mme [B] un logement sis [Adresse 1], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 338,69 euros, hors charges. Par acte de commissaire de justice délivré le 21 janvier 2022, Mme [B] a assigné la société Vallée Sud Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves aux fins de : - ordonner au bailleur de la reloger dans un logement décent dans les 3 mois depuis la décision à intervenir sous astreinte de 1000 euros par mois, - l'autoriser à consigner les loyers à la CARPA jusqu'à son relogement, - condamner la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, - condamner la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] aux entiers dépens, - subsidiairement, ordonner une expertise, notamment pour décrire les désordres, déterminer les causes et origines des désordres et donner tous éléments permettant de dire si les lieux sont insalubres, indécents ou en péril, - condamner la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] à payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle. Par jugement contradictoire du 2 juin 2022, le tribunal de proximité de Vanves a : - dit que la satisfaction de société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] à son obligation de délivrance d'un logement décent au profit de Mme [B] ne peut se faire par la réalisation de travaux du logement actuel qui lui est loué, compte tenu des années déjà écoulées et des soucis de santé de la demanderesse et en l'absence de diagnostic global et complet des travaux à entreprendre réalisé par un professionnel de la construction prenant en compte l'historique du logement, - ordonné en conséquence, à la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] de satisfaire à son obligation de délivrance d'un logement décent en mettant à la disposition de Mme [B] un autre logement de type 3 décent, sous astreinte de 1 000 euros par mois de retard depuis la signification du jugement, - réservé la liquidation de l'astreinte au juge du contentieux de la protection de ce tribunal de proximité, - ordonné la réduction du loyer contractuel, loyer et charges à 50 % depuis le mois de mai 2022 (loyer payable à terme échu) jusqu'à la mise à disposition d'un logement décent, - autorisé Mme à consigner les loyers ainsi réduits (hors charges) entre les mains de la CARPA depuis la date du jugement jusqu'à la mise à disposition d'un nouveau logement de type 3 décent, - condamné la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] à payer à Mme [B] une somme de 4 800 euros à titre d'indemnisation du trouble de jouissance subi depuis septembre 2019 jusqu'à avril 2022 inclus, - dit n'y avoir lieu à la mise en 'uvre d'une expertise, - condamné la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] à payer à Me [J] une somme de 1 500 euros par application de l'article 37 de la loi n°91-647 relative à l'aide juridique - condamné la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] aux dépens en ceux compris le coût du constat d'huissier dressé le 25 juin 2021 pour un coût de 369,20 euros, - rappelé que le jugement est exécutoire de droit. Par déclaration reçue au greffe en date du 12 août 2022, la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 novembre 2023, elle demande à la cour de : - déclarer recevable l'appel de la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10], - infirmer le jugement rendu le 2 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, tribunal de proximité de Vanves en ce qu'il a : - dit que la satisfaction de société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] à son obligation de délivrance d'un logement décent au profit de Mme [B] ne peut se faire par la réalisation de travaux du logement actuel qui lui est loué, compte tenu des années déjà écoulées et des soucis de santé de la demanderesse et en l'absence de diagnostic global et complet des travaux à entreprendre réalisé par un professionnel de la construction prenant en compte l'historique du logement, - ordonné en conséquence, à la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] de satisfaire à son obligation de délivrance d'un logement décent en mettant à la disposition de Mme [B] un autre logement de type 3 décent, sous astreinte de 1 000 euros par mois de retard depuis la signification du jugement, - réservé la liquidation de l'astreinte au juge du contentieux de la protection de ce tribunal de proximité, - ordonné la réduction du loyer contractuel, loyer et charges à 50 % depuis le mois de mai 2022 (loyer payable à terme échu) jusqu'à la mise à disposition d'un logement décent, - autorisé Mme à consigner les loyers ainsi réduits (hors charges) entre les mains de la CARPA depuis la date du jugement jusqu'à la mise à disposition d'un nouveau logement de type 3 décent ; - condamné la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] à payer à Mme [B] une somme de 4 800 euros à titre d'indemnisation du trouble de jouissance subi depuis septembre 2019 jusqu'à avril 2022 inclus, - condamné la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] à payer à Maître [J] une somme de 1 500 euros par application de l'article 37 de la loi n°91-647 relative à l'aide juridique, - condamné la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] aux dépens en ceux compris le coût du constat d'huissier dressé le 25 juin 2021 (pour un coût de 369,20 euros), Et, statuant à nouveau : A titre principal, - débouter Mme [B] de sa demande aux fins qu'il soit ordonné à la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] de la reloger dans un logement décent dans les trois mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros mensuels, - débouter Mme [B] de sa demande d'autorisation à consigner les loyers à la CARPA jusqu'à son relogement et de réduction desdits loyers de la moitié, - débouter Mme [B] de sa demande de condamnation de la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, - débouter Mme [B] de sa demande de condamnation de la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] au paiement de la somme complémentaire de 3 000 euros au titre de son préjudice de jouissance subi depuis mai 2022, - débouter Mme [B] de sa demande de condamnation de la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] au paiement de la somme de 369,20 euros en indemnisation des frais de constat d'huissier réalisé le 25 juin 2021, - débouter Mme [B] de sa demande de condamnation de la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] aux entiers dépens d'instance, - débouter Mme [B] de sa demande de condamnation de la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] paiement de la somme de 1 500 euros à Me [J], au titre de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, A titre subsidiaire, - constater que la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] a mis à disposition de Mme [B] un logement décent de type 3 dès le 25 juillet 2022 et a satisfait à l'obligation de relogement mise à sa charge par le jugement en date du 2 juin 2022, A titre reconventionnel, - condamner Mme [B] sous astreinte de 20 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, à laisser libre accès à son logement pour la réalisation des travaux nécessaires à sa mise en conformité, le cas échéant, assorti d'une offre de relogement temporaire, En tout état de cause, - débouter Mme [B] de sa demande de condamnation de la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] au paiement de la somme de 3 000 euros à Me [J], au titre de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, - condamner Mme [B] à verser la somme de 4 000 euros à la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] sur le fondement de article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens y compris le coût des actes de commissaires de justice exposés (soit la somme de 616,36 euros (222,80 +129,20 + 119,20 + 72,68 + 72,48)). Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 octobre 2023, Mme [B] demande à la cour de: - confirmer le premier jugement en ajoutant que : * le nouveau logement devra être adapté à la restriction de mobilité et au handicap de Mme [B], en étage, que le logement pourra être sis à [Localité 10], [Localité 11], [Localité 8], [Localité 7], [Localité 3], [Localité 6] et [Localité 9] ou [Localité 4] (dans cette dernière ville exclusivement le quartier Panorama), * la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] est condamnée à payer à Mme [B] une somme complémentaire de 3 000 euros à titre d'indemnisation du trouble de jouissance subi depuis mai 2022, - débouter la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] de toutes ses demandes, - condamner la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] à lui payer la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'obligation de relogement La société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10], appelante, fait grief au premier juge d'avoir retenu qu'elle n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent et de l'avoir condamnée à une obligation de relogement sous astreinte à compter de la signification du jugement. Elle expose que le premier juge a fait une analyse erronée de la situation, dès lors que l'obligation de relogement à la charge du bailleur est limitativement fixée par la loi et ne s'applique, en cas d'indécence, que lorsqu'un arrêté pris par l'autorité compétente le prévoit expressément, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Elle indique que pour prescrire la mise en 'uvre d'une mesure de relogement sous astreinte et écarter la demande subsidiaire de réalisation des travaux, le premier juge a commis une erreur de droit en se fondant sur les articles 1719 et 1103 du code civil relatifs à l'obligation de délivrance de la chose louée du bailleur et l'obligation d'exécution de bonne foi du contrat de location. L'appelante soutient qu'une telle interprétation de l'article 1719 du code civil reviendrait à admettre que le logement social entrerait dans la catégorie des choses fongibles et ferait échec aux dispositions d'ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 qui établit la liste exhaustive des sanctions que le juge judiciaire peut prononcer. Elle fait valoir que la situation relative au logement en cause a évolué de telle sorte qu'un arrêté d'insalubrité sans obligation de relogement a été pris par l'autorité compétente le 26 septembre 2023, alors qu'à la date du jugement rendu par le tribunal de proximité le 2 juin 2022 et a fortiori à la date de l'acte introductif d'instance, aucune obligation légale de relogement ne pesait sur l'appelante. Elle relève que le service d'hygiène et de salubrité a visité le logement à deux reprises le 7 juillet 2020 et le 29 septembre 2021 et n'a jamais considéré que celui-ci était insalubre, ni que les travaux prescrits pouvaient avoir pour effet de rendre le logement inhabitable même temporairement, jusqu'à la dernière visite de l'agence régionale de santé d'[Localité 5] du 26 juin 2023 et l'arrêté préfectoral de déclaration d'insalubrité du 26 septembre 2023. L'appelante soutient encore que l'autorité compétente n'a pas estimé nécessaire d'assortir l'arrêté d'insalubrité d'une interdiction d'habiter à titre temporaire ou définitif, ce qui confirme que le relogement sollicité par l'intimée n'est ni obligatoire en droit, ni rendu nécessaire par les circonstances de l'espèce. Elle estime qu'en la condamnant à une obligation de relogement de sa locataire sous astreinte de 1 000 euros par mois sans avoir au préalable, constaté l'existence d'une obligation mise à sa charge par l'autorité administrative, le juge des contentieux de la protection a outrepassé ses pouvoirs. Elle sollicite l'infirmation du jugement entrepris. Aux termes de ses écritures, Mme [B], intimée, soutient que c'est dans le cadre de l'exécution de bonne foi du bail d'habitation que le premier juge a décidé des condamnations contre son bailleur et que l'obligation de relogement, telle qu'exprimée à l'article L521-1 du code de la construction et de l'habitation, relèverait d'un ordre public social. Elle demande la confirmation du jugement et y ajoutant que son relogement devra être adapté à sa restriction de mobilité et son handicap, en étage, que le logement pourra être sis à [Localité 10], [Localité 11], [Localité 8], [Localité 7], [Localité 3], [Localité 6] et [Localité 9] ou [Localité 4], et, s'agissant de cette dernière ville exclusivement dans le quartier Panorama. Sur ce, L'article 1719 du Code civil dispose que : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ('). " L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que : " Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (') ". S'agissant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, l'article 20-1 du même texte dispose que : " Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. " Le juge peut : - décider de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement ainsi que la durée du bail, jusqu'à la réalisation effective des travaux de mise en conformité (Cass. 3ème civ., 17 décembre 2015, n°14-22.754) ; -enjoindre la restitution des loyers indûment versés, jusqu'à l'achèvement des travaux, a fortiori lorsque le locataire se prévaut d'un arrêté préfectoral déclarant le logement en état d'insalubrité remédiable ; -accorder au locataire des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance causé. Si le logement loué n'est pas conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aucune disposition légale n'oblige cependant le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l'exécution des travaux de mise en conformité. L'exécution de l'obligation de délivrance d'un logement décent par le bailleur implique en effet une mise en conformité à laquelle ne peut se substituer une offre de relogement (Cass. 3ème Civ., 15 décembre 2004, n°0220.614). Par ailleurs, les cas particuliers dans lesquels le locataire d'un logement social peut bénéficier d'un relogement sont limitativement énumérés par la loi : - en cas de sous-occupation du logement (article L.442-3-1, alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation) ; - lorsqu'une opération ou une action d'aménagement telle que définie par l'article L.300-1 du code de l'urbanisme est mise en 'uvre (article L.314-1 du Code de l'urbanisme) ; - lorsque des travaux de structure rendant inhabitable le logement sont entrepris (articles 12 et 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948) ; - en cas d'opération de renouvellement urbain (article L.444-2-1 du code de la construction et de l'habitation) ; - lorsque l'immeuble fait l'objet d'une opération de démolition (article L.353-15 du code de la construction et de l'habitation) ; - lorsque l'autorité compétente prend, en application des articles L.511-11 et L.511-19 du code de la construction et de l'habitation, un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité assorti d'une interdiction d'habiter le logement (article L.511-18 du code de la construction et de l'habitation) ; - lorsque l'immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité, d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 133124, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable (article L. 521-1 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation) ; - lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation (article L. 521-1 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation). En dehors de ces cas, le locataire ne bénéficie d'aucun droit acquis au relogement. Mme [B] n'est ainsi pas fondée à soutenir que son relogement serait une obligation au visa de l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation, relevant d'un ordre public social, alors que ces dispositions concernent uniquement les mesures de protection des occupants que l'autorité administrative peut seule prescrire, dans le cadre d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. En l'espèce, il est relevé que le service d'hygiène et de salubrité a visité le logement à deux reprises le 7 juillet 2020 et le 29 septembre 2021 et n'a pas considéré que celui-ci était insalubre, ni que les travaux prescrits pouvaient avoir pour effet de rendre le logement inhabitable même temporairement, jusqu'à la dernière visite de l'agence régionale de santé d'[Localité 5] du 26 juin 2023 et l'arrêté préfectoral de déclaration d'insalubrité du 26 septembre 2023. L'autorité compétente n'a ensuite pas estimé nécessaire d'assortir l'arrêté d'insalubrité d'une interdiction d'habiter à titre temporaire ou définitif, ce qui confirme ainsi que le relogement sollicité par l'intimée n'est ni obligatoire, ni rendu nécessaire par les circonstances de l'espèce. La situation d'insalubrité du logement apparaît à l'inverse remédiable par des travaux qui peuvent être réalisés alors que le logement est occupé. Le manquement du bailleur à son obligation de remettre au locataire un logement décent, doit par conséquent pouvoir se résoudre au cas présent par une obligation de faire et non par une obligation de relogement et Mme [B] n'est pas fondée à exiger son relogement qui ne repose sur aucune obligation incombant au bailleur. La décision de condamnation de l'appelante à une obligation de relogement de sa locataire sous astreinte de 1 000 euros par mois sans qu'il ait été au préalable constaté l'existence d'une telle obligation mise à sa charge par l'autorité administrative, mérite dès lors d'être infirmée. Sur le paiement de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance et l'autorisation de consignation des loyers L'appelante sollicite l'infirmation du jugement l'ayant condamnée au paiement de dommages et intérêts au titre d'un trouble de jouissance qu'aurait supporté Mme [B]. Mme [B] fait valoir qu'eu égard à l'état du logement occupé, le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer une jouissance paisible du logement et demande la confirmation du jugement l'ayant condamné à lui payer la somme de 4 800 euros à titre d'indemnisation du trouble de jouissance subi depuis septembre 2019 jusqu'à avril 2022 inclus et 3000 euros supplémentaires devant la cour d'appel. Sur ce, L'article 20-1 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précité dispose que : " Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. " L'article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que: " Le locataire est obligé : ['] e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris " Le locataire est également tenu d'une obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat, et il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir réalisé les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, si ceux-ci n'ont pu être menés du fait de l'opposition des locataires. En effet, le locataire qui empêche de remédier à l'insalubrité du logement par son comportement est fautif et son opposition à l'exécution des travaux nécessaires ou sollicités l'empêche de se prévaloir du caractère indécent de son logement pour obtenir le paiement de dommages-intérêts sur le fondement d'un préjudice de jouissance. En l'espèce, Mme [B] s'est plainte d'un dégât des eaux non réparé dans sa cave, d'humidité et de la présence d'insectes sous sa baignoire, d'une absence d'isolation de la porte d'entrée, la présence de déjections de rats au sous-sol et de suie sur les murs. Aux termes d'un rapport rendu à l'issue d'une visite du service d'hygiène et de salubrité du 29 septembre 2021, le bailleur social devait réaliser les travaux suivants : - vérification de la vacuité des conduits d'évacuation permanente d'air du logement et, le cas échéant, la mise en 'uvre de mesures pour que le débit extrait soit au moins de 30 m3/h dans la cuisine et de 15 m3/h dans la salle de bain ; - suppression d'une grille de ventilation dans la cuisine ; - détalonnage des portes intérieures ; - installation de dispositifs pour empêcher l'introduction de rongeurs ; - recherche de l'origine des infiltrations d'eau en sous-sol. Il ressort des pièces versées aux débats que la quasi-totalité des travaux prescrits par le service d'hygiène et de salubrité a été réalisée par l'appelante. S'agissant du surplus des travaux, relatifs au détalonnage des portes, à la vérification du bon fonctionnement du système de vacuité des évacuations d'air du logement, à la suppression d'une grille de ventilation dans la cuisine et à la reprise du bac à eau présent dans la cave de Mme [B], la cour relève qu'il ont tous été programmés mais n'ont pu être réalisés en raison du refus persistant de la locataire de laisser libre accès à son logement. Il apparaît en effet que depuis 2020 et jusqu'à aujourd'hui, tant les agents techniques du bailleur social, que les commissaires de justice ou les techniciens se sont heurtés aux refus de Mme [B] et ont trouvé porte close, lors des rendez-vous prévus pour la réalisation des travaux suivants : - la désinsectisation et la dératisation; - le détalonnage des portes ; - la plomberie de la baignoire; - les dégâts des eaux ; - l'aération du logement. A la suite de ce refus du locataire, un arrêté de déclaration d'insalubrité du logement de Mme [B] du 26 septembre 2023 a prescrit des travaux à réaliser dans un délai de six mois : - " Rechercher les causes d'humidité dans l'ensemble du logement et y remédier de manière définitive ; - Traiter les moisissures ; - Faire vérifier le système de ventilation et le rendre efficace et suffisant conformément à l'arrêté ministériel du 24 mars 1982 modifié relatif à l'aération des logements ; - Rendre étanche la porte d'entrée du logement ; - Procéder à la réfection des revêtements intérieurs qui le nécessitent ; - Faire vérifier l'isolation thermique du logement, procéder si besoin aux travaux nécessaires ; - Transmettre les diagnostics obligatoires " . Il est relevé que l'essentiel de ces travaux prescrits par l'arrêté de déclaration d'insalubrité du logement sont similaires à ceux que le bailleur a été précédemment empêché de réaliser du fait de la locataire qui a refusé l'intervention des entreprises mandatées par le bailleur à de multiples reprises comme en justifient les pièces versées à la procédure et en infraction avec ses obligations prévues à l'article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Il est établi que, s'agissant de la présence de rats dans son sous-sol et d'insectes dans son logement, Mme [B] s'est d'abord opposée à l'intervention de la société chargée de procéder à la désinsectisation fin juillet 2020 et n'a pas laissé entrer la société mandatée pour la pose d'une grille en sous-sol pour empêcher l'intrusion de rongeurs. Le 3 novembre 2022, la société Acorus est finalement parvenue à intervenir pour poser les grilles de soupiraux, ainsi que les grilles sur les portes de caves, buanderie, chaufferie. Le 27 février 2023, la société Rinesa est intervenue pour placer des produits raticides dans l'ensemble du sous-sol. Deux demandes de constats de commissaires de justice du 3 novembre 2022 et du 27 février 2023 ont dû être diligentées aux fins de veiller au libre accès de son logement par Mme [B] pour le bon déroulement des interventions prévues. Le 6 avril 2023, une troisième intervention de l'entreprise Rinesa a été commandée par le bailleur social. S'agissant du détalonnage des portes, Mme [B] a refusé le 13 avril 2022 la réalisation de ces travaux. Elle a refusé une nouvelle fois l'intervention le 25 avril 2022. S'agissant des travaux sur la baignoire, Mme [B] s'est opposée à l'intervention de la société de plomberie mandatée pour la reprise du tablier de la baignoire fin juillet 2020, mais le bailleur est finalement parvenu à procéder à la réfection du tablier de la baignoire et à la vérification des écoulements des vidanges les 26 et 28 avril 2021. S'agissant du dégât des eaux survenu le 11 novembre 2019, le bailleur justifie avoir entrepris la réfection de la chape de béton le 9 et 10 juin 2021 et avoir vérifié l'état des installations existantes auprès du voisin de Mme [B]. Concernant la fuite provenant du robinet d'équerre dans les toilettes du logement voisin et des moisissures situées dans la cuisine, le 27 février 2023, le bailleur a également effectué les réparations nécessaires sur le robinet d'équerre et a fait constater les désordres inhérents à la présence de moisissures par le responsable de secteur du logement et par un commissaire de justice. Pour les travaux relatifs à l'aération du logement préconisés aux termes du rapport de la commission d'hygiène et de sécurité, la société Confogaz a été mandatée pour procéder au remplacement du caisson de VMC et des grilles d'aération le 3 novembre 2022, mais Mme [B] a refusé de laisser l'accès à son logement pour l'intervention de l'entreprise Confogaz. Mme [B] ne produit pas les déclarations de sinistres à son assureur dont elle fait état , ce qui a pu aussi être de nature à retarder la réparation des désordres allégués faute d'avoir pu déterminer les responsabilités encourues et la ventilation des frais de remise en état. Il résulte des constatations qui précèdent que Mme [B] a fréquemment opposé une résistance à l'intervention de techniciens pour effectuer les travaux pourtant rendus nécessaires pour satisfaire aux prescriptions de la commission d'hygiène et de sécurité dans le logement qu'elle occupe, même si certains de ces travaux ont pu sporadiquement être réalisés. Toutefois , il est établi par l'arrêté de déclaration d'insalubrité du logement que le bailleur n'a pas satisfait à son obligation d'assurer au locataire un logement décent jusqu'à ce qu'il ait formulé le 25 juillet 2022 à Mme [B] une première offre de relogement qu'elle a refusée sans motifs légitime. Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la réduction du loyer et sa consignation à la Carpa jusqu'à la mise à disposition d'un logement décent, et d'ordonner la réduction du loyer et sa consignation à la Carpa jusqu'au 25 juillet 2022, date de la mise à disposition d'une offre de relogement décent à Mme [B] et mettant fin à cette date à la réduction du loyer et à la consignation ordonnée. Le jugement déféré est, en conséquence, partiellement infirmé de ce chef. S'agissant des dommages-intérêts au titre de son trouble de jouissance, le préjudice de jouissance allégué par Mme [B] résulte, pour l'essentiel, de ses manquements répétés à son obligation de laisser libre accès à son logement pour permettre au bailleur de réaliser les réparations locatives et une indemnisation à ce titre ferait, en outre, double emploi avec la réduction de moitié du loyer mensuel hors charges fixé dans le bail à 338,69 euros qui lui a été consentie au regard des désordres affectant le logement. Il y a donc lieu d'infirmer la décision déférée et de débouter Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts sur ce point. Sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte de la locataire en cas de refus persistant de donner libre accès à son logement L'appelante sollicite à titre reconventionnel que Mme [B] soit condamnée sous astreinte à laisser l'accès à son logement pour réaliser les travaux nécessaires. Mme [B] s'y oppose continuant d'exiger la mise à disposition d'un autre logement alors qu'elle a refusé toutes les offres de relogement décent qui lui ont été présentées jusqu'alors par le bailleur. L'article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement par le bailleur, en vue notamment d'effectuer des travaux permettant de mettre en conformité le logement avec les critères de décence : " Le locataire est obligé : (') e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 (') ". L'article 1724 du code civil ajoute que : " Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée ". Compte tenu de l'attitude d'obstruction persistante de Mme [B] qui s'oppose à la réalisation des travaux pourtant indispensables à la mise en conformité du logement qui lui est donné à bail, il sera fait droit la demande de la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] visant à laisser les entreprises missionnées par la bailleresse accéder à son logement en enjoignant à Mme [B] de laisser libre accès à son logement pour la réalisation des travaux nécessaires à sa mise en conformité, le cas échéant, assorti d'une offre de relogement temporaire, sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette injonction d'une astreinte. Sur les mesures accessoires : Mme [B] qui succombe au principal sera condamnée à payer à la société OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] la somme de 500 euros au titre des frais de procédure par elle exposés sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [B], partie perdante, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles étant par ailleurs infirmées. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe, Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, Statuant à nouveau : Déboute Mme [T] [B] de l'ensemble de ses demandes ; Y ajoutant : Enjoint à Mme [T] [B] de laisser libre accès à son logement aux entreprises dûment mandatées par le bailleur, pour la réalisation des travaux nécessaires à sa mise en conformité, laquelle pourra le cas échéant, bénéficier d'une offre de relogement temporaire. Rejette toute autre demande, Condamne Mme [T] [B] à verser à l'établissement public OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [T] [B] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût des actes de commissaires de justice exposés par l'établissement public OPH Territoire Vallée Sud-Grand [Localité 10]. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,