Tribunal judiciaire, 04 novembre 2025. 25/00242

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS [Adresse 4] [Localité 5] Références : N° RG 25/00242 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VUR MINUTE N°2025/ 579 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 04 Novembre 2025 S.C.I. DUMAS FOCH c/ [X] [U], [F] [U] Copie délivrée à Me Delphine SERRIER Me Fleur NOUGARET-FISCHER Le ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Juge des contentieux de la protection DEMANDERESSE : S.C.I. DUMAS FOCH RCS Beziers n°347 596 355 prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Fleur NOUGARET-FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS DÉFENDEURS : Madame [X] [U] née le 25 Août 1985 à [Localité 6] [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 5] Monsieur [F] [U] né le 25 Août 1971 à [Localité 6] [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 5] Représentés par Me Delphine SERRIER, avocat au barreau de BEZIERS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats en audience publique et du prononcé : Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS, ORDONNANCE : contradictoire, et en premier ressort, A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit : RAPPEL DES FAITS Par contrat en date du 18 août 2022 , à effet au 20 août 2022 , la SCI DUMAS FOCH a donné à bail à Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer initial mensuel de 580€, outre 41€ de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DUMAS FOCH , selon acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024 a fait signifier à Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d'un montant de 1913,86€. Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 10 décembre 2024 . Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SCI DUMAS FOCH a assigné Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir : *constater la résiliation de plein droit du bail et en conséquence, voir ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; *condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] au paiement de la somme de 2084,59 euros à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 3 février 2025 , en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 619,86€ jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance . Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] ont trois enfants à charge. Monsieur explique qu’il a toujours payé son loyer mais pas dans son intégralité car il a des retenues sur salaire liées à une pension alimentaire et à des crédits. Le couple aurait soldé sa dette locative. A l’audience du 16 septembre 2025, la SCI DUMAS FOCH représentée par son avocat maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 236,23€, somme arrêtée au 16 septembre 2025.Elle s’oppose aux délais de paiement. Représentés à l’audience par leur conseil , Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] contestent le montant de la dette locative qu’ils auraient réglé par virement en date des 13 et 15 septembre 2025. La somme réclamée par la SCI DUMAS FOCH correspondrait à des frais d’huissier et de report d’audience . Ils souhaitent se maintenir dans les lieux et sollicitent rétroactivement des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Ils demandent enfin 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et que chacune des parties supporte les dépens. L'affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la saisine en référé L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences 1°) Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault par mail reçu le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, l'action diligentée par la SCI DUMAS FOCH apparaît recevable. 2°) Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. En l'espèce, le bail conclu le  18 août 2022, à effet au 20 août 2022, contient une clause résolutoire (n° VIII) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024 pour la somme en principal de  1913,86 €. Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du  10 février 2025. 3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La SCI DUMAS FOCH produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] restent lui devoir la somme de 236,23€ à la date du 16 septembre 2025. Or Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] justifient avoir effectué un virement de 500 euros le 15 septembre 2025 et un virement de 700 euros le 13 septembre 2025 qui ont soldé leur dette locative . Le décompte produit par la SCI DUMAS FOCH confirme l’apurement de la dette locative, la somme de 236,23 euros restant due correspondant à des frais d’huissier et de report d’audience. En conséquence, la SCI DUMAS FOCH sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’arriéré des loyers. 4°) Sur les délais de paiement : En application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, « (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (...) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Toutefois, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail ; l’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bail à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat. En l'espèce, si la clause résolutoire du bail était effectivement acquise à la date du 10 février 2025, comme rappelé précédemment, il ressort du décompte actualisé fourni par le bailleur qu'à la date de l'audience de céans , le locataire avait réglé sa dette locative et repris le paiement du loyer courant. Dès lors, il appartient au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et il y a lieu d'accorder aux locataires des délais de paiement rétroactifs jusqu'au jour de l'audience et de constater que, du fait de l'octroi de tels délais et du règlement de leur dette au jour de l'audience, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. En conséquence, les demandes de la SCI DUMAS FOCH relatives à la résiliation du bail , à l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] et à ses conséquences seront rejetées. Sur les dépens L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SCI DUMAS FOCH , partie perdante , sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, chacune des parties a engagé des frais d’avocat et sollicite 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile . Il n’y a donc pas lieu de faire droit à ces demandes. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS, Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l’action en référé, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2022, à effet au 20 août 2022 entre la SCI DUMAS FOCH d’une part, Monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 10 février 2025 en raison du non-paiement des loyers ; ACCORDONS rétroactivement à monsieur [U] [F] et à Madame [U] [X] des délais de paiement jusqu'au jour de l'audience pour s’acquitter de leur dette locative ; CONSTATONS que des paiements sont intervenus avant l'audience qui ont soldé la dette locative , de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; DEBOUTONS en conséquence la SCI DUMAS FOCH de sa demande en paiement des arriérés de loyer et de charges , de sa demande de résiliation du bail et de sa demande d’expulsion de monsieur [U] [F] et à Madame [U] [X]  ; CONDAMNONS la SCI DUMAS FOCH aux dépens de l’instance  ; DEBOUTONS la SCI DUMAS FOCH , monsieur [U] [F] et Madame [U] [X] de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 4 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. La greffière, Le juge des référés,