Tribunal judiciaire, 30 mai 2024. 24/00886

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 30 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDEURS : Monsieur [N] [U] 7 Rue Jean Vignais 44400 REZE Madame [J] [U] 7 Rue Jean Vignais 44400 REZE représentés par Maître Isabelle EMERIAU, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Madame [E] [O] née [Z] 15 Route de la Roderie 44830 BOUAYE non comparante Monsieur [I] [B] 15 Route de la Roderie 44830 BOUAYE non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 04 avril 2024 date des débats : 04 avril 2024 délibéré au : 30 mai 2024 RG N° N° RG 24/00886 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M3SV COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Isabelle EMERIAU CCC à Madame [E] [O] née [Z] CCC à Monsieur [I] [B] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 25 juin 2022, Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] ont donné à bail à Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] un bien à usage d’habitation situé 15 ROUTE DE LA RODERIE - 44830 BOUAYE (et non REZE comme indiqué dans le contrat de bail). Le 2 mai 2023, un premier commandement de payer a été délivré à Madame [O] [E] née [Z] et Monsieur [B] [I] pour la somme de 1401 euros qui a fait l’objet d’une régularisation dans les deux mois. Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 2 mai 2023. Le 13 juillet 2023 et le 20 juillet 2023, Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] ont de nouveau fait délivrer à Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] un commandement de payer les loyers, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2121,51 euros au titre des loyers échus et impayés au 1er juillet 2023. Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 24 juillet 2023. Par actes de commissaire de justice du 21 novembre 2023 et du 24 novembre 2023, notifiés au représentant de l'Etat dans le département le 24 novembre 2023, Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] ont fait assigner Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de : - Prononcer la résiliation du bail en vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil ; - Ordonner l’expulsion de Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] des lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; - Condamner solidairement Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] à leur payer la somme de 1394,38 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ; - Condamner solidairement Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisée légalement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ; - Condamner solidairement Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] à lui payer à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût de l’assignation, de la notification à la Préfecture, le coût de tous les commandements de payer les loyers, des notifications à la CCAPEX ; L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024 lors de laquelle Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, s’en rapportant sur l’octroi de délais de paiement. Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I], bien que régulièrement cités, ne se sont pas présentés. Le diagnostic et social établi par les services sociaux n’a pas été transmis. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins au moins six semaines avant l’audience (...) par voie électronique (...).” En vertu de l’article 24 IV de cette même loi, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 24 novembre 2023, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur le prononcé de la résiliation du bail : Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d'une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Aux termes de l'article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”. Par ailleurs, aux termes de l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat. En l’espèce, les époux [U] ont été contraints de délivrer un commandement de payer à Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] à deux reprises le 2 mai 2023 puis le 13 et 20 juillet 2023. Ils produisent également le dernier décompte des impayés de loyers qui laisse apparaître des paiements irréguliers entre janvier 2023 et mars 2024, même si la dette est désormais limitée à 417 euros au 26 mars 2024 suite à un versement important du mois de décembre 2023. Les locataires ne se sont pas présentés lors de l’audience afin de justifier les différents retards de paiement. Les manquements successifs au versement du loyer, constituent des faits répétés et suffisamment graves qui justifient de prononcer, à compter du présent jugement, la résiliation du contrat de bail conclu le 25 juin 2022 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] des lieux loués, ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] seront par ailleurs condamnés à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U], une indemnité d'occupation fixée par référence au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par son expulsion ou par la remise des clés. Sur le montant de l’arriéré locatif : La créance principale de Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U], non contestée, est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail, le décompte actualisé versé aux débats laissant apparaître un solde débiteur de 417,16 euros au 26 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. En conséquence, Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] la somme de 417,16 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, des commandements de payer. Par ailleurs, l’équité commande de condamner Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] au paiement de la somme de 150 euros à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 juin 2022 entre Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I], et Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U], portant sur le logement situé 15 ROUTE DE LA RODERIE - 44830 BOUAYE, à compter du présent jugement ; CONDAMNE solidairement Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I], à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] la somme de 417,16 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 26 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision , outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux ; DIT que Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 15 ROUTE DE LA RODERIE - 44830 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; RENVOIE Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [J] [U] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame [O] [E] et Monsieur [B] [I], aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, des commandements de payer en date du 2 mai 2023 et du 13 et 20 juillet 2023 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. La Greffière Le juge des contentieux et de la protection Marie-Pierre KIOSSEFF Pierre DUPIRE