Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/06856

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06856 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UA7 N° MINUTE : 14/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT OPH, [Adresse 2] représenté par Me Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque B0096 DÉFENDEUR Monsieur [E] [L] [X], demeurant [Adresse 1], représenté par [L] [X] [B], muni d’un pouvoir. COMPOSITION DU TRIBUNAL [R] [U], juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06856 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UA7 FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 13/11/2015, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [E] [L] [X] un appartement (type 2) situé [Adresse 1] à [Localité 5] (hall 18, escalier 18, 6ème étage, porte 0288) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 514,89 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 09/01/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [E] [L] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2507,71 €. Par acte du 15/07/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Monsieur [E] [L] [X] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par [Localité 4] HABITAT-OPH aux frais et risques de Monsieur [L] [X] ; -le paiement de la somme provisionnelle de 3467,64 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; -le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 19/07/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Régulièrement cité, Monsieur [E] [L] [X] a été valablement réprésenté par son fils, Monsieur [B] [L] [X]. Ce dernier n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a proposé le versement de la somme mensuelle de 300 € en plus du loyer courant. Monsieur [B] [L] [X] a expliqué que son père avait été hospitalisé sur de longues périodes. Il a ajouté qu'aujourd'hui, il s'occupait de ses affaires, ayant entamé des démarches pour que Monsieur [E] [L] [X] puisse bénéficier de sa retraite. A l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, portant sa demandeau titre de la dette locative à 4613,27 €. Il a accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire, bien que le paiement du loyer courant n'ait pas été repris. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 09/01/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 14/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 09/03/2023. Si en conséquence, au 10/03/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [E] [L] [X] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord, [Localité 4] HABITAT-OPH a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Par ailleurs, les affaires de Monsieur [E] [L] [X] semblent avoir été reprises en main par son fils qui a fait des propositions sérieuses de paiement échelonné. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : -Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. -Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. -Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. -En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Or tel est le cas en l'espèce. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie d'une créance, hors frais, de 4258,35 €, arrêtée au 14/11/2023, somme non contestée. La proposition de Monsieur [E] [L] [X], transmise par son fils, de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 300 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement Le locataire, s'il ne s'acquitte pas des sommes dont il sera redevable au principal au titre de la présente décision, deviendra occupant sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes accessoires Au vu de l'ancienneté du bail, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 10/03/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 13/11/2015 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Monsieur [E] [L] [X], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (hall 18, escalier 18, 6ème étage, porte 0288). Condamne Monsieur [E] [L] [X] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 4258,35 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 14/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15/07/2023. Accorde à Monsieur [E] [L] [X] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 14 échéances mensuelles de 300 € et en une 15ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/05/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Monsieur [E] [L] [X] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible; 3/à défaut par Monsieur [E] [L] [X] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Monsieur [E] [L] [X] sera condamné au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Monsieur [E] [L] [X] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le GreffierLe Président