Cour d'appel, 28 juin 2024. 22/11235

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 28 JUIN 2024 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11235 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF7BD Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2022 - Tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 20/04095 APPELANTS Monsieur [X], [S] [U] né le 08 décembre 1965 à [Localité 5], [Adresse 3] [Localité 9] Madame [B], [A] [J] née le 29 juillet 1963 à [Localité 8], [Adresse 3] [Localité 9] Tous deux représentés et assistés de par Me Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370 INTIMÉS Monsieur [E] [M] né le 14 mars 1966 à [Localité 6] (Turquie) [Adresse 1] [Localité 4] Madame [N] [I] née le 01 novembre 1972 à [Localité 6] (Turquie) [Adresse 1] [Localité 4] Tous deux représentés par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 janvier 2024 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 29 mars 2024 prorogée au 14 juin 2024 puis au 28 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Selon acte de vente en date du 15 mars 2018, M. et Mme [U] ont acquis de M. et Mme [M] une maison à usage d'habitation située au [Adresse 3], cadastrée section AC n°[Cadastre 2], à [Localité 9] (94) moyennant le prix de 470.000,00 €. En novembre 2018, à l'occasion de travaux intérieurs, l'entreprise intervenante EGB a fait part à M. et Mme [U] de désordres sur la toiture arrière, caractérisés par des tuiles qui glissaient. M. et Mme [U] ont également découvert des infiltrations d'eau dans la chambre sur rue du 1er étage, et ont fait établir un constat d'huissier relatif à ces deux désordres le 1er mars 2019. Le 9 août 2019, ils ont fait établir un second constat d'huissier, à la suite de la survenance d'une inondation du sous-sol. Sur leur demande, le juge des référés a ordonné une mesure d'expertise selon ordonnance du 5 décembre 2019, et l'expert a déposé son rapport le 28 mai 2020. Par acte d'huissier délivré le 27 juillet 2020, M. [X] [U] et Mme [B] [J], son épouse, ont fait assigner M. [E] [M] e Mme [N] [I], son épouse, devant le tribunal judicaire de Créteil. Par jugement du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi : - Condamne solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 2.915,00 euros (deux mille neuf cent quinze euros) en réparation des désordres affectant le sous-sol. - Condamne solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 3.000, 00 euros (trois mille euros) en réparation de leur trouble de jouissance - Condamne solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en réparation de leur préjudice moral - Rappelle qu'en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit - Condamne in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] aux dépens - Condamne in solidum M. [E] [M] et Mme [N] [I] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 3.000, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile - Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéficie des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties M. [U] et Mme [J] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration d'appel remise au greffe le 13 juin 2022. La procédure devant la cour a été clôturée par une ordonnance du 21 décembre 2023. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2022, M. [U] et Mme [J] demandent à la cour de : Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil, Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code Civil, INFIRMER le jugement attaqué en toutes ses dispositions, STATUER à nouveau, CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] épouse [U] la somme de 4.929,10 € TTC en réparation des travaux à réaliser sur le versant arrière de la couverture constituant un vice caché, CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] épouse [U] la somme de 3.536,50 € TTC en réparation des désordres affectant la porte fenêtre de la chambre du premier étage constituant un vice caché, CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] épouse [U] la somme de 2.915 € TTC en réparation des désordres affectant les inondations du sous-sol constituant un vice caché, CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] épouse [U] la somme de 979,99 € TTC au titre de la facture de la Société ATELIER LEBLANC qui s'était déplacée pour vérifier l'humidité de la porte fenêtre de la chambre, CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] épouse [U] la somme de 25.000 € en remboursement du mobilier de cuisine dégradé par les inondations, CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] épouse [U] la somme de 5.000 € en réparation du trouble de jouissance consécutif à l'impossibilité d'occuper la chambre du sous-sol, CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] épouse [U] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral, CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] épouse [M] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] épouse [U] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] épouse [M] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de constat de Maître [F] [P] Huissier de justice à [Localité 7] en date du 1er Mars 2019 et de Maître [L] [T] du 9 Août 2019, Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, M. [M] et Mme [I] invitent la cour à : Vu l'acte de vente en date du 15 mars 2018, Vu les articles 1641 et suivants du code civil, Vu l'article 1240 du code civil, Il est demandé à la Cour de - JUGER que les désordres subis par les époux [U] ne constituent pas des vices cachés, - JUGER en tout état de cause que Monsieur [M] et Madame [I] ignoraient lors de la vente que le bien était affecté de vices cachés, - JUGER en conséquence que Monsieur [M] et Madame [I] sont des vendeurs profanes de bonne foi, - JUGER en conséquence que la clause exonératoire de garantie insérée à l'acte de vente en date du 15 mars 2018 doit recevoir application, Débouter les appelants et Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [U] de toute leur demande concernant la toiture Débouter les appelants et Confirmer le jugement concernant la demande de réparation afférente à la porte fenêtre du premier étage et Statuant sur l'appel incident des époux [M] [I] INFIRMER LE JUGEMENT EN CE QU'IL A -Condamné solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 2.915 euros en réparation des désordres affectant le sous-sol, - Condamné solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 3.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, - Condamné solidairement Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral, STATUANT A NOUVEAU CONCERNANT LE DESORDRE INVOQUE EN SOUS-SOL SUR LA PORTE FENETRE - JUGER que le désordre subi par les époux [U] ne constitue pas un vice caché, - JUGER en tout état de cause que Monsieur [M] et Madame [I] ignoraient lors de la vente que le bien était affecté de vices cachés, - JUGER en conséquence que Monsieur [M] et Madame [I] sont des vendeurs profanes de bonne foi, - JUGER en conséquence que la clause exonératoire de garantie insérée à l'acte de vente en date du 15 mars 2018 doit recevoir application également pour le désordre invoqué sur la porte fenêtre au sous-sol Statuant à nouveau DEBOUTER en conséquence les époux [U] de l'ensemble de leurs demandes concernant le désordre invoqué en sous-sol sur la porte fenêtre DEBOUTER les appelants de leur demande de DI pour préjudice moral et de jouissance ainsi que de leur demande d'article 700 et dépens -CONDAMNER solidairement les époux [U] à la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre TARRAGANO SUR CE, La Cour, Sur les vices cachés Le tribunal a retenu, au visa des conclusions de l'expert judiciaire que : - le vice afférent à la toiture est antérieur à la vente mais que depuis les travaux de reprise effectués par les vendeurs le 28 juin 2013 il n'y a pas eu d'infiltrations et qu'ils n'avaient donc pas lieu d'être inquiétés de sorte que la connaissance du vice n'est pas établie et ne peut donner lieu à un recours contre les vendeurs - les désordres esthétiques relatifs aux traces d'humidité et aux infiltrations affectant la porte-fenêtre ne sont pas constitutifs d'un vice caché - les inondations du sous-sol ont pour origine un défaut de conception affectant l'avaloir d'évacuation insuffisant et la pente qui ramène l'eau vers le sous-sol, qu'il est antérieur à la vente et rend l'immeuble impropre à sa destination de sorte qu'il constitue un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance ayant eux-mêmes subis une inondation durant leur période d'occupation entre 2012 et 2018. Sur la couverture Monsieur et Madame [U] font valoir que le désordre affectant la pose des tuiles de la toiture ont été mis en évidence six mois après leur achat par un professionnel du bâtiment et n'était donc pas visible par un acquéreur profane, que par le fait même des travaux qu'ils ont entrepris pour rénover la toiture en juin 2013 les vendeurs avaient pris la mesure des désordres affectant la toiture dont ils se sont gardés de faire état se rendant coupables de manoeuvres dolosives. Monsieur [M] et Madame [I] opposent que l'expert judiciaire a confirmé que la toiture côté rue ne présentait aucune anormalité que les désordres constatés que la partie arrière de la toiture étaient parfaitement visibles depuis la terrasse située au 1er étage et qu'aucune garantie n'est due. Réponse de la cour Selon les dispositions de l'article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » L'expert judiciaire a constaté des désordres qu'il qualifie de visible sur le pan arrière de la couverture (page 19/24 du rapport réponse aux dires du conseil des vendeurs) lié au non maintien des liteaux et à l'absence de contre lattage dont il conclus au caractère pré-existant à la vente. Il conclut qu'il n'y a pas pour l'instant d'infiltration à l'intérieur de la maison et qu'il existe un risque d'accident si l'ardoise se décroche complètement. Au vu de ces constatations contradictoirement établies et alors que les clichés pris à l'appui des opérations d'expertise corroborent le caractère visible de l'irrégularité des rangées de tuiles sur le pan arrière de la couverture et du phénomène de glissement cependant qu'il n'en résulte aucun désordre d'infiltration de nature à rendre la couverture impropre à son usage ou à le diminuer dans une telle mesure, que le prix aurait inéluctablement été renégocié, il convient de confirmer le jugement qui n'a pas retenu le caractère de vice caché pour ce désordre. Sur les désordres affectant la porte fenêtre du premier étage Monsieur et Madame [U] font valoir que lors de leur visite la chambre était entièrement meublée de sorte que les traces noirâtres sur le parquet n'étaient pas visibles, qu'ils ne pouvaient pas appréhender ce désordre caché et qu'il ne peut leur être reproché d'avoir fait venir une entreprise pour vérifier si l'humidité existait de part et d'autre de la fenêtre. Monsieur [M] et Madame [I] au rappel que les époux [U] ont effectué de nombreux travaux de peinture qu'ils n'auraient pas pu réaliser s'in y avait eu des traces d'humidité qu'ils auraient immédiatement signalées et que les traces noirâtres sur le parquet constatés par l'expert judiciaire étaient visibles concluent à l'absence de vice caché. L'expert judiciaire a constaté des infiltrations d'eau dans la chambre sur rue au 1er étage dues à un défaut de pose de la porte-fenêtre et à un défaut de la contre-pente de la bavette formant le seuil. Il souligne le caractère visible antérieurement à la vente des traces noirâtres d'humidité visibles sur le parquet imputables à un défaut de pose de la menuiserie de la porte-fenêtre et à un défaut de la contre-pente de la bavette formant le seuil. Contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [U], les traces de calcite noires visibles sur le seuil de la porte-fenêtre ne pouvaient être cachées par le mobilier puisqu'elles se situent sur la partie extérieure du seuil tandis que les boursouflures importantes des parois de part et d'autre de la porte-fenêtre ne pouvaient que convaincre les acquéreurs de la présence d'une humidité récurrente de nature à faire suspecter un désordre d'infiltration. Partant le jugement qui n'a pas retenu le caractère de vice caché pour ce désordre sera confirmé. Sur les inondations du sous-sol Monsieur [M] et Madame [I], à l'appui de leur appel incident, font valoir qu'à supposer que les inondations constituent un vice caché, au vu de la clause d'exclusion de garantie figurant à l'acte de vente, ils ne sauraient être tenus à garantie, étant de bonne foi pour avoir déclaré avoir subi eux-mêmes une inondation antérieurement à la vente cependant que l'expert judiciaire a relevé que la pompe de relevage était suffisante pour évacuer de grandes quantités d'eau et qu'ils en sont pas à l'origine de la conception de la rampe et du système d'évacuation des eaux pluviales. Monsieur et Madame [U] rappellent que lors de la visite de l'expert judiciaire les vendeurs ont admis que le sous-sol du pavillon avait déjà été inondé à la suite de pluies, qu'eux-mêmes ont été victimes d'inondations du sous-sol en mai 2018 et août 2019 et que les vendeurs avaient donc une parfaite connaissance de ce désordre dont ils se sont abstenu d'informer les acquéreurs, l'expert judiciaire étant clair sur le point des conséquences du désordre qui rend l'immeuble impropre à sa destination. Réponse de la cour Monsieur et Madame [U] ont fait établir un constat le 9 août 2019 par lequel l'huissier a relevé et photographié la présence d'une quantité d'eau importante dans le sous-sol ainsi que le gonflement des parois des cloisons de la cuisine dû à la présence d'humidité. L'expert judiciaire impute ce désordre, antérieur à la vente et qui survient avec de fortes pluies, à l'insuffisance d'avaloirs d'évacuation et à un défaut de pente, ramenant l'eau vers la construction et le sous-sol par suite d'un défaut de conception technique dont il indique qu'il rend le sous-sol impropre à sa destination et que cela n'était pas visible au moment de la vente. Ce désordre, antérieur à la vente, non apparent pour les acquéreurs et rendant le sous-sol impropre à son usage est donc un vice caché. Aux termes de l'acte de vente page 17 est stipulée une clause selon laquelle : « Etat du Bien L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : Des vices apparents Des vices cachés S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas (') s'il est prouvé par l'Acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. » Au cours des opérations d'expertise les vendeurs, qui au demeurant ne le contestent pas, ont révélé avoir subi une fois une inondation au-sol mais n'en avoir pas informé les acquéreurs. Ainsi la connaissance du vice par Monsieur [M] et Madame [I] est avérée faisant échec à la mise en 'uvre de la clause d'exonération des vices cachés stipulé à l'acte de vente. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a reconnu le caractère de vice caché et écarté l'application de la clause d'exclusion de garantie du fait de la connaissance du vice par les acquéreurs. 2- Sur les demandes de dommages intérêts des époux [U] Le jugement a fait droit à la demande au titre des travaux de reprise chiffrés par l'expert à 2 915 euros TTC, écarté la demande tendant au remplacement de la cuisine aménagée, faute de facture d'achat, a retenu le préjudice de jouissance à hauteur de 3 000 euros et le préjudice moral à hauteur de 2 000 euros. 1. Sur la réparation du préjudice matériel L'expert judiciaire a chiffré les travaux de reprise des désordres à hauteur de 2650 euros HT soit 2 915 euros TTC sur la base du devis de la société Euronet Services en date du 11 Mars 2020. Ce devis n'est pas utilement contesté par Monsieur [M] et Madame [K] de sorte que le jugement qui a fait droit à la demande de Monsieur et Madame [U] sera confirmé de ce chef. 2.Sur la réparation de la perte du mobilier de cuisine Monsieur et Madame [U] font valoir que l'acte notarié chiffre la valeur de la cuisine aménagée de la maison à la somme de 25 000 euros, que leur pièce n°15 déclaration à leur assureur fait la preuve de ce dommage et qu'ils sont donc fondés contrairement à ce qui a été jugé à solliciter la condamnation des vendeurs de ce chef. Monsieur [M] et Madame [K] contestent cette demande au motif qu'elle n'est pas étayée puisqu'aucune pièce ne vient au soutien de l'affirmation des époux [U] auraient comme ils le prétendent démonté les éléments de la cuisine et les auraient entreposés au sous-sol en conséquence de quoi ils auraient été endommagés. Réponse de la cour Lors de l'expertise les époux [U] ont fait valoir un dire détaillé par le truchement de leur conseil (page 19/24) concernant chacun des désordres et leurs conséquences mais n'ont pas mentionné l'endommagement des éléments de cuisine à l'expert qui n'a donc pas été mis en mesure de constater ce dommage lequel ne résulte pas non plus du constat d'huissier établi le 9 août 2019. En outre la seule déclaration du 31 mai 2018 faite à leur assureur par les époux [U] selon laquelle, lors des inondations survenues le 26 et le 30 mai 2018, les éléments de cuisine étaient entreposés dans le garage et ont été endommagés, ne fait pas la preuve du dommage en l'absence de photographies et/ou de constat daté. Enfin l'attestation de Monsieur [V] [H] qui indique avoir constaté l'inondation le 25 mai 2018 lors de sa venue pour des travaux de plomberie et affirme : « Plusieurs meubles sont très abîmés et gonflés par cette humidité » ne peut suffire à caractériser la nature du dommage et le préjudice en résultant. Le jugement qui a débouté les époux [U] de ce chef sera confirmé. 3.Sur le préjudice moral et de jouissance Monsieur et Madame [U], au soutien de l'infirmation du jugement, demandent réparation du préjudice à raison de l'impossibilité de profiter de la chambre du sous-sol et de la privation de la possibilité de partir en vacances du fait de l'inondation survenue le 9 août 2019 s'agissant de l'achat de leur logement. Monsieur [M] et Madame [K] s'opposent à ses demandes non justifiées selon eux. Réponse de la cour Monsieur et Madame [U] ne produisent pas d'avis de valeur de leur maison permettant d'apprécier la nature du sous-sol et de chiffrer la perte de jouissance résultant de l'inondation. En l'absence d'éléments établissant les conséquences de l'inondation quant à l'occupation des lieux, seul le préjudice moral établi à raison de la crainte du risque de subir une inondation lors de fortes averses et l'empêchement consécutif de quitter la maison pour des absences prolongées justement évalué par le jugement à 2 000 euros sera retenu et le jugement confirmé. 3-Sur les dépens et frais irrépétibles Le jugement qui a condamné in solidum Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 3.000, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens sera confirmé. Y ajoutant, Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] seront condamnés à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 3.000, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi que les entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement ; Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [E] [M] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [X] [U] et Madame [B] [J] la somme de 3.000, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi que les entiers dépens. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,